28,908,000원
인천지방법원 2025타경502832. 송도동 롯데캐슬캠퍼스타운 202동 8층 838호, 전용 34.684㎡ 오피스텔입니다. 감정가 172,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 28,908,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금입니다.
황인주는 2020.01.31. 전입·점유를 시작했고, 2019.12.31. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.02.27. 임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 현재 말소기준 역할을 하는 강제경매개시결정은 2025.01.13.입니다. 즉 임차권이 말소기준보다 앞서므로 매각으로 없어지지 않고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도과학로27번길 55, 202동 8층838호 (송도동,롯데캐슬캠퍼스타운) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(주거용) · 전용 34.684㎡ · 지상46층 건 내 8층 |
| 소유자 | 김도현 · 2020.11.24. 매매 · 거래가액 145,000,000원 · 2020.12.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 28,908,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 171,485,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2016.03.10. |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 임차권
현재 등기상 실질적으로 주의할 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 2016년 수산업협동조합중앙회의 근저당권은 2019.01.03. 이미 말소됐습니다. 이후 황인주의 전입·점유가 2020.01.31. 시작됐고 임차권등기는 2024.02.27. 이뤄졌습니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.01.13.이므로 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 황인주 | 8층 838호 34.684㎡ 전부 | 전입·점유 2020.01.31. 확정일자 2019.12.31. / 2022.01.11. | 150,000,000원 157,500,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
임대차계약은 2019.12.27. 보증금 150,000,000원, 2021.12.03.에는 157,500,000원으로 등기돼 있습니다. 이는 별개의 임차인 두 명이 아니라 황인주 1명의 임차관계이므로 두 금액을 합산하면 안 됩니다. 현재 실질취득 판단에서는 후행 계약에 기재된 157,500,000원을 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 2,890만원이 아니라 1.575억을 비교해야 한다
롯데캐슬캠퍼스타운의 전용 34㎡대 최근 12건 평균은 147,083,333원입니다. 현재 최저가 28,908,000원만 놓고 보면 최근 평균의 19.7%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차권 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 33.34㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2026.09 | 34.68㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2026.08 | 34.68㎡ | 40 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 34.68㎡ | 46 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 34.68㎡ | 22 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 34.68㎡ | 35 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 34.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 34.55㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 34.68㎡ | 29 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 34.68㎡ | 23 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 34.68㎡ | 25 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 34.68㎡ | 35 | 140,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 147,083,333원 |
최근 12건은 132,000,000원에서 160,000,000원 사이이고 평균은 147,083,333원입니다. 반면 실질취득의 기준이 되는 임차보증금 157,500,000원은 최근 평균의 약 107.1%입니다. 최근 거래 중 2026.09. 33.34㎡ 5층 거래는 132,000,000원이고, 같은 달 34.68㎡ 16층 거래는 145,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
④ 배당과 인수 — 배당 부족분이 사라지지 않는다
| 항목 | 금액 | 매수인 관점 |
|---|---|---|
| 현재 회차 매각가 | 28,908,000원 | 낙찰대금 |
| 집행비용 추정 | 920,344원 | 매각대금에서 우선 지출 |
| 배당 가능한 잔액 | 27,987,656원 | 우선권리 배당재원 |
| 황인주 임차보증금 | 157,500,000원 | 전액 변제되지 않은 잔액 인수 |
| 한국주택금융공사 청구 | 171,485,136원 | 강제경매 신청채권 |
집행비용·배당순위와 실제 배당액은 법원의 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 다만 매각물건명세서상 을구 3번 임차권은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 남은 금액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 실질취득 판단에서는 임차보증금 157,500,000원을 중심으로 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동, 인천1호선 캠퍼스타운역 동측 인근입니다. 주위에는 오피스텔·아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공원·학교 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 캠퍼스타운역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전, 지역난방 열병합 방식 난방, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 롯데캐슬캠퍼스타운은 1,230세대이며 사용승인일은 2016.03.10.입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 토지 공시지가는 3,943,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 확인. 동일 면적권 최근 실거래는 12건 확인되지만, 이 경매물건 자체는 이미 5회 유찰됐습니다. 권리 인수부담을 제외한 표면 최저가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 28,908,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 배당 후 임차보증금 잔액 인수를 반드시 합산해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 황인주의 보증금 150,000,000원·157,500,000원, 전입일 2020.01.31., 확정일자 2019.12.31.·2022.01.11., 임차권등기 2024.02.27.을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당결과 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 최종 인수액은 실제 배당 결과와 연결해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 6회 유찰 시 20,235,600원, 7회 유찰 시 14,164,920원으로 내려가더라도 임차보증금 인수구조가 유지되면 총부담이 같은 비율로 내려가지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 147,083,333원과 최근 거래 132,000,000원·145,000,000원을 실질취득 약 157,500,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가”보다 “1.575억 임차보증금”이 중요하다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 172,000,000원에서 28,908,000원까지 내려온 5회 유찰 최저가입니다. 하지만 권리분석을 거치면 그 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 선순위 임차권자 황인주의 보증금 157,500,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수 잔액이 늘기 때문에 실질취득은 결국 약 157,500,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
최근 12개월 동일 면적권 평균은 147,083,333원이고 최근 거래도 132,000,000원·145,000,000원 수준이 확인됩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액과 실제 배당결과입니다.
