의정부지방법원 2025타경5816. 고양시 덕양구 주교동 고양엘림프라자 1층 105호입니다. 등기부상 소유자는 수탁자인 우리자산신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2022.06.17 설정된 부일새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 2022.08.10 가처분, 2025년 국세·지방세 압류 3건, 2025.09.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
겉으로 보면 배당표상 인수액은 0원입니다. 그러나 상가·사무실 성격의 1층 물건이고, 감정 이용상태에는 공실, 공인중개사사무실, 사무실이 함께 나타납니다. 조사상 점유·임차 신고도 3건입니다. 특히 전입신고일과 보증금이 확인되지 않는 점유 2건은 대항력을 단정할 수 없으므로, 입찰 전 명세서·현황조사·사업자등록·전입 여부를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층105호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 원당로 112 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1,2종근린생활시설 1층 · 공실, 공인중계사사무실, 사무실 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 234,220,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부일새마을금고 / 1,117,828,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.06.17 근저당
말소기준권리는 을구 1번 부일새마을금고 근저당권입니다. 이보다 뒤에 붙은 가처분, 국세 압류, 지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있으므로, 실제 배당에서는 후순위 배당과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 3건, 대위·승계 중복 없음
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 따라서 조사상 확인되는 점유·임차 신고는 3건으로 봐야 합니다. 이 중 (주)코어넥스(김화찬)은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 박성호(고양최고부동산 직원)과 넥스는 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 신고명 | 점유·용도 | 보증금 / 월세 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박성호(고양최고부동산 직원) | 현황조사상 점유 | 미상 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| (주)코어넥스(김화찬) | 16.4600 · 현황조사 | 5,000,000원 / 600,000원 | 2025.01.20 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 넥스 | 주거 · 매각물건명세서 | 미상 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 234,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,079,080원 |
| 1. 근저당 · 부일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,140,920원 |
위 배당표는 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 한 자동 추정입니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 미상 임차인의 권리관계는 실제 배당 및 인수 판단을 바꿀 수 있습니다. 신청채권액 1,117,828,000원과 등기상 채권최고액 10,000,000원 사이의 괴리도 원본 대조가 필요합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 확정 인수액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 234,220,000원 | 0원 | 220,140,920원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 163,954,000원 | 0원 | 150,858,644원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 114,767,800원 | 0원 | 102,361,051원 |
현재 최저가는 감정가 478,000,000원 대비 234,220,000원입니다. 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 실거래 비교 자료가 없고 점유관계가 불명확하므로 “감정가 대비 49%”만으로 싸다고 결론 내리기 어렵습니다. 이 물건은 가격보다 권리·점유 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 원당초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 원릉역(교외선)이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 제1,2종근린생활시설 건 내 1층 물건입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 박성호(고양최고부동산 직원), 넥스의 전입신고일·보증금·점유 권원을 확인해야 합니다.
- (주)코어넥스 확인. 보증금 5,000,000원, 월세 600,000원, 전입신고일 2025.01.20로 조사되어 대항력은 없지만 실제 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 선순위 차감될 수 있습니다.
- 신탁원부 확인. 소유자가 수탁자이고 신탁주의사항이 부기되어 있으므로 관리·처분 권한 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 신청채권액 괴리 확인. 신청채권액 1,117,828,000원과 등기상 채권최고액 10,000,000원이 크게 다르므로 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 용도 착각 금지. 감정 이용상태는 공실·공인중계사사무실·사무실이고, 아파트가 아닙니다. 상가·사무실 환금성으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “미상 점유”가 먼저다
이 사건은 감정가 478,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 234,220,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 배당표상 인수액 0원이라는 결론은 확인된 권리에 한정됩니다. 조사상 점유·임차 신고가 3건이고, 그중 2건은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 국세·지방세 압류 3건과 신탁원부 확인도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 가격은 내려왔지만, 미상 점유와 세금·신탁 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.