인천지방법원 2025타경504265. 만수동 더뷰오피뉴 3층 304호, 전용 34.96㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 5회 유찰 상태입니다. 권리분석의 중심은 2022년부터 존재하는 박민식의 선순위 임차관계입니다. 박민식은 2022.02.09. 확정일자를 받고, 2022.03.02. 주민등록을 마쳤으며, 2024.04.08. 임차보증금 185,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준으로 계산된 2022.09.20. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 전입이어서 대항력이 인정되는 구조입니다.
현재 최저가 101,500,000원에서 집행비용 2,221,000원을 제외하면 박민식에게 99,279,000원이 배당되고, 보증금 잔액 85,721,000원이 남습니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인에게 이어져 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 해당 을구 순위 4번 주택임차권등기에 관해 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙상 박민식 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약은 그 임차권에만 적용되며, 다른 임차관계까지 자동으로 해소시키지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월말로91번길 18-16, 3층304호 (만수동,더뷰오피뉴) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 34.96㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.03.09 · 16세대 |
| 소유자 | 송맹현 (2022.07.20. 매매, 거래가액 189,000,000원 · 2022.07.25. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 195,375,205원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 그 밖의 미상관계는 별도
말소기준권리는 2022.09.20. 국민건강보험공단 압류로 계산되어 있고, 2025.01.17. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박민식의 전입일 2022.03.02.는 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 주택임차권등기 자체는 2024.04.08.로 말소기준보다 늦지만, 임차인의 기존 대항력은 별도로 보아야 합니다. 다만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박민식 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민식 | 2022.03.02 / 2022.02.09 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 85,721,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 김민영 | 2024.09.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 택금융 | 2022.03.02 / 2022.02.09 | 0원 보증금 미상 주의 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 금액 미상 배당요구 2025.02.21 |
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 실거래 시차와 하락 추세를 함께 봐야 한다
동일 면적 34.96㎡ 실거래 표본은 5건입니다. 최신 거래는 2022.07의 189,000,000원이고, 최근12개월 평균 지표는 171,500,000원, 전체 평균은 172,200,000원입니다. 현재 최저가 101,500,000원은 최근12개월 평균 지표의 59.2%입니다. 다만 가격 추세 지표가 -2.0%로 하락 방향이고, 최신 실거래 자체가 2022.07이므로 2026.08 매각기일의 현시세와는 시차가 큽니다. 이 사건은 단순히 ‘실거래 평균보다 40% 싸다’고 결론 내리기보다, 확약 밖 임차위험과 오래된 거래표본을 먼저 보정해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 34.96㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2021.12 | 34.96㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 34.96㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2021.09 | 34.96㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.06 | 34.96㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | 34.96㎡ | 4건 | 171,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 박민식 보증금 | 185,000,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 195,375,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 박민식의 보증금 부족분은 85,721,000원으로 매수인 인수 대상이지만, 해당 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 다른 임차관계에는 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 건축물사용승인일은 2016.03.09.입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 복자유치원 남동측 인근으로, 유사 공동주택과 단독주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 부지 서측 약 8미터, 남측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 위생, 가스, 승강기, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있고, 공시지가는 1,527,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이며 경매 평균 유찰 횟수 5.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 매수층의 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 순위 4번 주택임차권등기의 말소 대상·조건·효력 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- ‘택금융’ 임차관계 확인. 전입 2022.03.02., 확정일자 2022.02.09., 배당요구 2025.02.21로 표시되어 있으나 보증금이 미상입니다. 확약 밖 승계금액을 확인해야 합니다.
- 김민영 점유 확인. 2024.09.19. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 실제 점유·명도 관계는 확인이 필요합니다.
- 실거래 시차 보정. 최신 실거래가 2022.07이므로 2026.08의 매도호가·실거래 흐름을 별도로 확인하지 않은 채 171,500,000원을 현시세로 단정하면 안 됩니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%인 만큼 권리 외에도 수요·물건 상태·명도 난도 등 반복 유찰 이유를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 풀렸지만, 완전한 무인수형은 아니다”
이 사건의 핵심은 낙찰가 101,500,000원보다 큰 박민식 보증금 185,000,000원입니다. 배당 계산상 부족분 85,721,000원이 생기기 때문에 원칙대로라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 을구 순위 4번 주택임차권등기에 대한 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박민식 관련 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 이 물건을 ‘인수 0원, 완전 안전’으로 끝내면 안 됩니다. 확약 밖에 대항력·우선변제권이 표시된 ‘택금융’의 보증금 미상 문제가 남고, 물건 자체도 5회 유찰된 16세대 다세대주택입니다. 현재 최저가가 과거 실거래 지표보다 낮은 것은 분명하지만, 최신 거래가 2022.07에 머물고 추세도 -2.0%입니다. 따라서 결론은 주된 인수위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 확약 밖 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.
