인천지방법원 2025타경505756. 연수프라자 5층 503호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 80,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 27,440,000원입니다. 현재 소유자는 서정모이며 2019.07.30 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 87,000,000원입니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 273,652,730원입니다.

권리분석의 기준점은 2022.03.21 갑구 10번 주식회사다음종합관리 가압류 3,505,400원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 연수구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2019.04.01 한국토지주택공사 주택임차권이 핵심입니다. 이 임차권은 전입 2017.02.15, 확정일자 2017.01.24, 보증금 75,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도

등기상 가장 중요한 권리는 2019.04.01 설정된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 범위는 5층 503호 25.44㎡ 전부, 보증금은 75,000,000원이며 전입 2017.02.15, 확정일자 2017.01.24, 점유개시 2017.02.25입니다. 말소기준 2022.03.21보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.

실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사 신고는 보증금 대위·승계에 따른 중복신고이므로 보증금 75,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 반면 별도로 기재된 한국토지는 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 대항력이 없다고 단정해서도 안 되며 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

② 시세 비교 — 싸지만, 시장도 빠르게 낮아졌다

연수프라자(어반투모로우) 25.44㎡ 전후 거래 표본은 6건입니다. 전체 평균 45,666,666원보다 현재 최저가가 낮지만, 가격 판단의 기준은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래와 최근 12개월 가격에 둬야 합니다. 최근 12개월 평균은 35,000,000원, 최신 거래 역시 2026.08 35,000,000원입니다. 현재 최저가 27,440,000원은 최근 시세의 78.4%입니다.

현재 가격이 최근 거래보다 낮은 것은 사실이지만, 동시에 최근 가격 추세가 -26.8%입니다. 즉 과거 50,000,000원, 60,000,000원 거래를 섞은 전체 평균만 놓고 “큰 폭의 저가 매수”라고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 35,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션에서는 한국토지주택공사 보증금 75,000,000원 중 26,546,080원이 배당되고 48,453,920원이 부족합니다. 원칙적으로는 이 부족분이 매수인 인수액이지만, 매각물건명세서상 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층/지상8층입니다.
• 입지. 연수역(수인분당선) 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 연수역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
• 도로. 북서측 약 40~45미터 포장도로, 남서측 및 남동측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
• 토지. 대지 2,099.5㎡, 평지·사다리형·상업용이며 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 요구됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 12번 주택임차권에 대한 말소동의 범위와 실제 말소 절차를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
• 한국토지 임차관계 확인. 보증금·전입일·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 75,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 별도 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래 35,000,000원만 보지 말고 최근 시세 추세 -26.8%와 최근 12개월 거래 표본 1건을 함께 반영해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단·국·연수구 압류가 있고 당해세 해당 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 유찰·환금성 확인. 본건은 3회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 재매각 시 매수층과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
• 설비·점유 현황 확인. 설비 정상 작동 여부와 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2,744만원”보다 확약 밖 임차인을 먼저 본다

현재 최저가 27,440,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 35,000,000원의 78.4%입니다. 주된 선순위 임차권만 놓고 보면 배당 시뮬레이션상 미배당 48,453,920원이 발생하는 인수형이지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 반영할 수 있습니다.

문제는 그 다음입니다. 확약 밖에 남아 있는 한국토지는 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 3회 유찰, 단지 평균 유찰 3.7회, 최근 가격 추세 -26.8%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “주된 인수는 해소됐지만 미상 임차와 환금성을 끝까지 확인해야 하는 물건”입니다. 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 등급을 높게 볼 단계는 아닙니다.