인천지방법원 2025타경507537. 인천 중구 운북동 더원빌리지 101동 1층 102호, 전용 51.94㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 181,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 14,907,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 155,000,000원의 9.6%에 불과합니다. 하지만 이 물건은 최저가 자체보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다.
임차인 이민성의 전입일은 2021.01.18이고, 말소기준권리인 권성희 근저당권의 설정일은 2023.03.27입니다. 전입이 말소기준권리보다 먼저이므로 자료상 대항력이 인정되는 임차인입니다. 배당요구도 2025.03.19 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도, 임차보증금의 실제 배당·잔액을 확인하기 전에는 실질 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507537 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운북동 453-66 더원빌리지 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.94㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 102호 |
| 현재 소유자 | 설김복희 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 14,907,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권성희 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2021년 전입 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2023.03.27 권성희 근저당권 150,000,000원입니다. 해당 근저당권과 2025.02.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 압류, 2021년 신서윤 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 확인, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민성 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 있음 승계액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 이민성은 배당요구를 했지만 보증금 자체가 미상이므로 우선변제 범위와 배당 후 잔액 역시 확정할 수 없습니다. 이 상태에서는 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 보증금의 두 번째 항목이 정해지지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 9.6%지만 ‘싸다’고 확정할 단계는 아니다
더원빌리지101동은 10세대, 2017.10.31 준공이며 비교 대상 전용면적은 51.94㎡입니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 155,000,000원, 가장 최근 2026.03 거래는 165,000,000원입니다. 현재 최저매각가 14,907,000원은 최근 12개월 평균의 9.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.94㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.04 | 51.94㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 51.94㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 51.94㎡ | 4 | 229,000,000원 |
| 2023.03 | 51.94㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 51.94㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.94㎡ | 3건 | 155,000,000원 |
전체 6건 평균은 165,666,666원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 155,000,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -12.1%의 하락 추세가 나타납니다. 따라서 과거 229,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만을 기준으로 가격 매력을 확대해 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 668,326원 |
| 2. 근저당 · 권성희 | 150,000,000원 | 14,238,674원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 권성희 근저당권에 14,238,674원이 배당되고 135,761,326원이 미배당으로 남습니다. 이 표에는 임차인의 보증금이 확인되지 않아 그 배당 및 미배당액이 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 표시를 임차보증금까지 포함한 확정 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 권성희 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 14,907,000원 | 14,238,674원 | 135,761,326원 |
| 8회 유찰 시 | 10,434,900원 | 9,847,072원 | 140,152,928원 |
| 9회 유찰 시 | 7,304,430원 | 6,772,950원 | 143,227,050원 |
회차가 더 진행되면 낙찰가 자체는 낮아지지만, 대항력 임차인의 보증금이 얼마인지 모르는 상황은 그대로입니다. 특히 보증금이 낙찰가를 크게 웃돌고 그 상당액이 배당되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액 비중이 커질 수 있습니다. 따라서 추가 유찰이 곧바로 총 취득비용의 동일한 폭 감소를 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종역 북서측 인근이며 주변은 동류형 다세대주택, 단독주택 및 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 공항철도 영종역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호이며, 외벽은 석재마감, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 발신기, 화재탐지설비, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측·북동측으로 약 6m, 5m, 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역·상대보호구역·성장관리권역이며 공시지가는 701,300원/㎡입니다.
- 환금성. 더원빌리지101동은 10세대이고 최근 시세가 과거 구간 대비 -12.1% 하락 추세를 보입니다. 동일 건물 경매물건 평균 유찰은 7.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이민성의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원문에서 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자 역시 미상이라 우선변제 범위를 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.03.19입니다. 실제 배당표에서 임차인 배당액과 미배당 잔액을 대조해야 합니다.
- 실질취득가로 비교. 최근 12개월 평균 155,000,000원, 최신 거래 165,000,000원과 비교할 때는 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액의 합계를 사용해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -12.1%이므로 과거 229,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 시세를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 현재까지 7회 유찰됐고 동일 건물 평균 유찰도 7.0회입니다. 권리·점유·시장성의 원인을 원문과 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1,490만 원짜리 집”로 보면 안 된다
이 사건은 감정가 181,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 14,907,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 155,000,000원의 9.6%라는 숫자만 보면 가격 차이가 매우 커 보입니다. 그러나 2021.01.18 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상이어서 현재 최저가를 실질취득가로 사용할 수 없습니다.
말소기준권리보다 빠른 임차인의 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남는지가 확인돼야 비로소 총 취득비용을 계산할 수 있습니다. 여기에 최근 시세가 과거 대비 -12.1% 하락 추세이고 동일 건물 평균 유찰도 7.0회라는 점까지 겹칩니다. 이 물건의 판단 순서는 ‘낮은 최저가 확인 → 입찰’이 아니라 ‘임차보증금 확인 → 실제 인수액 계산 → 실질취득가와 최근 시세 비교’입니다.
