22,588,000원
인천지방법원 2025타경507591. 부평동 리치아파트 3층 301호입니다. 감정가는 192,000,000원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 22,588,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준은 2014.05.29 주식회사가이브 근저당권 30,000,000원이고, 이후 이용우 근저당권 45,500,000원과 각종 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
임차인으로 조사된 양응모의 전입일은 2010.11.05로 말소기준권리보다 약 4년 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 정확도 규칙상 이를 곧바로 ‘대항력 확정’으로 단정할 수는 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다. 더구나 임차인 양응모와 강제경매 신청채권자 양응모가 동일인으로 기재되어 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다. 어느 쪽이든 원본 확인 전에는 낙찰자의 인수액을 0원으로 보는 접근이 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 371-16 리치아파트 3층 301호 도로명: 인천광역시 부평구 부평문화로142번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 6층 건물 내 3층 301호 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인 | 2022.08.16 |
| 소유자 | 김임앵 · 2014.06.09 소유권 취득 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 22,588,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양응모 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
등기부만 놓고 보면 말소기준권리인 2014.05.29 주식회사가이브 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2014.07.07 이용우 근저당권 45,500,000원, 이후 압류와 2025.02.18 강제경매개시결정도 후순위입니다. 반면 양응모의 전입일 2010.11.05는 이보다 앞서므로 등기권리 소멸만으로 점유 리스크가 끝나지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양응모 | 2010.11.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
② 가격·회차 구조 — 6회 유찰이 만든 11.76%
감정가 192,000,000원에서 현재 최저매각가 22,588,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 11.76%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 15,811,599원, 8회 유찰 시 11,068,119원입니다.
하지만 이 사건은 최저가 자체를 실질취득비용으로 보면 안 됩니다. 임차인 보증금이 미상인 상태에서 선순위 대항력이 인정되면 낙찰가 외 추가 인수가 발생할 수 있기 때문입니다. 따라서 “감정가 대비 88.24% 할인”이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 806,584원 |
| 2. 근저당 · 주식회사가이브 | 30,000,000원 | 21,781,416원 |
| 3. 근저당 · 이용우 | 45,500,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 양응모 | 98,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 173,500,000원 중 예상배당은 21,781,416원, 미배당은 151,718,584원입니다. 이 표에는 양응모의 임차보증금이 금액 미상으로 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원은 임차권 확인 전 최종 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 세금·압류 체크
등기에는 서울특별시강서구, 국, 인천광역시부평구, 국민건강보험공단, 부천시 등 압류가 이어져 있습니다. 제공된 분석상 국세·지방세 압류 8건이 확인되며, 당해세에 해당하는 금액이 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 현재 예상배당표는 당해세를 반영하지 않은 구조이므로 실제 가이브 근저당 배당액과 후순위 채권 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 남측 인근. 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 환경여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.08.16 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물의 3층 301호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방·가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 양응모의 전입일은 2010.11.05로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금 액수와 실제 지급 여부를 확인하기 전에는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력은 ‘가능·미상’으로 접근. 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 대항력이 확정됐다고 단정하지 말고 계약서·주민등록·점유·확정일자 자료를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 양응모가 강제경매 신청채권자이면서 임차인으로 조사됐습니다. 채권 성격과 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰. 낙찰가 22,588,000원만 보지 말고, 선순위 임차보증금이 확정되면 미배당 인수액을 더해 총비용을 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당 순서를 재검토해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 현장점유, 임차관계, 내부상태, 명도 난도와 매각물건명세서의 특별조건을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “22,588,000원”은 총비용이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 192,000,000원이 22,588,000원까지 내려온 극단적인 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 임차인 양응모는 2010.11.05 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 동시에 같은 양응모가 98,000,000원을 청구한 강제경매 신청채권자로도 기재돼 관계 확인이 필수입니다.
따라서 현 단계의 결론은 명확합니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 점유 리스크는 미해결. 최저가 22,588,000원을 실질취득가로 보지 말고, 임차보증금이 확인된 뒤 낙찰가 + 미배당 인수액으로 다시 계산해야 합니다. 6회 유찰이라는 사실까지 감안하면 원본 확인 전 공격적 입찰보다는 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
