서울동부지방법원 2025타경51173. 강동구 길동 강동렘브란트 11층 1106호입니다. 공부상 아파트(도시형생활주택)이며, 전용면적은 15.86㎡입니다. 소유자는 이정용 씨로, 2022년 2월 3일 거래가액 110,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 148,000,000원입니다.

이 사건의 특별한 점은 일반적인 근저당 경매와 달리 선순위 주택임차권등기, 보증기관의 확약, 별도 점유자, 토지 지상권이 함께 등장한다는 것입니다. 등기상 기존 하나은행 근저당은 이미 말소됐으며, 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 3월 18일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 정은나의 주택임차권등기는 단순히 후순위 권리처럼 취급할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 있어도 모두 소멸하는 것은 아니다

2014년 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 90,000,000원)은 2022년 2월 3일 해지로 말소됐습니다. 이후 정은나의 임차권등기가 2024년 3월 4일 접수됐고, 2025년 3월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 2025년 4월 24일 국민건강보험공단 압류는 경매로 소멸하는 후순위 권리입니다.

임차인·점유관계 상세

등기된 임차권자 1명과 별도 점유관계 확인 대상 2명이 기재되어 있습니다. 이들이 모두 독립적인 임차인인지는 확정되지 않았으며, 보증기관인 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금 148,000,000원 역시 보증기관 청구금액과 무조건 중복 합산하지 않습니다.

특히 정형묵은 말소기준보다 먼저 전입한 사실이 기록되어 있어 단순한 후순위 점유자로 배제해서는 안 됩니다. 황수지는 전입일 자체가 확인되지 않았으므로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 확약으로 특정 보증금의 인수위험이 해소된 사실과 물건 전체가 인수위험 없이 깨끗하다는 판단은 별개입니다.

② 시세 비교 — 74.5%의 표면 할인보다 실질취득이 중요하다

강동렘브란트의 전용 15.86㎡ 동일 면적 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 110,666,666원이지만, 최근 12개월에 해당하는 10건의 평균은 108,300,000원입니다. 최근 거래 추세가 하락하고 있어 과거의 높은 거래가격이 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 평가해야 합니다.

2026년 3월 최신 거래 기준가격은 105,000,000원이며, 최근 12개월 평균 108,300,000원보다 낮습니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 가격 추세는 -11.6%로 하락세입니다. 따라서 전체 12건 평균이 아니라 최근 시세를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)

배당금은 제시된 예상배당 계산을 따른 것으로, 집행비용·우선권의 실제 확정 및 채권 귀속에 따라 달라질 수 있습니다. 정은나의 보증금과 주택도시보증공사의 동일 금액 청구는 권리 승계관계를 확인하지 않고 별도 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

최저매각가 80,640,000원에서 집행비용 1,851,520원을 제하면 정은나의 보증금 배당액은 78,788,480원으로 계산됩니다. 산술적으로 부족한 보증금은 69,211,520원이지만, 2026년 6월 26일 확약이 적용되는 부분의 실제 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 계산상 미배당액 전부를 그대로 매수인 부담으로 확정해서는 안 됩니다.

유찰별 인수 시나리오

위 시나리오는 확약이 없다고 가정한 산술 비교입니다. 확약 대상 채권의 실질 인수는 0원으로 보아야 하며, 표의 인수액을 실제 확정 부담액으로 해석해서는 안 됩니다. 반대로 정형묵·황수지의 미상 임차관계와 별도 지상권은 이 계산에 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 강동세무서 북서측 인근에 위치하며, 주위에 업무시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의 정도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 14층 건물의 11층 1106호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·공용승강기·주차장설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 도시철도 저촉 및 소로2류 접합 사항이 있습니다. 토지 공시지가 기준은 9,421,000원/㎡입니다.
• 도로. 토지 동측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접하며, 토지 형상은 평탄한 장방형입니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 점유자 폐문 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 설비 작동 여부·누수·내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 89세대 규모의 소형 주거시설이며, 동일 면적 실거래가 존재하지만 최근 가격 추세는 -11.6%입니다. 반복 유찰 이력과 선순위 권리관계를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권만 주장·임차권등기 말소 동의가 정확히 어느 임차보증금 채권에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 권리 승계 확인. 정은나의 임차권과 주택도시보증공사의 청구권 사이의 법적 관계를 확인하고, 확약 이후에도 정은나에게 독립적으로 남는 권리가 있는지 점검해야 합니다.
• 정형묵 전입관계 확인. 2024.09.13 전입이 말소기준보다 앞서는 만큼 실제 점유·계약·보증금·확정일자·세대관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 황수지 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 실제 거주 여부와 임차권 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 지상권 원본 확인. 1993.07.19 접수 제84730호 지상권설정등기의 목적·범위·존속기간과 해당 호실에 대한 실질적 제약을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 판단. 최저가 80,640,000원만으로 최근 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 확약 밖 인수위험·지상권·명도·기타 부담을 반영해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 108,300,000원, 최신 거래 105,000,000원, 최근 가격 추세 -11.6%를 기준으로 보수적인 입찰 상한을 검토해야 합니다.
• 내부 상태·명도. 내부 현황이 확인되지 않았으므로 누수·설비·인테리어와 실제 점유자를 확인하고, 인도 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 공용관리비와 조세·우선변제권을 확인하고, 예상배당표와 실제 배당순위의 차이를 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 확약과 토지 별도등기를 포함한 매각조건, 등기부, 현황조사, 임차권등기, 배당요구 내용을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “6회 유찰의 할인율보다 인수범위 확정이 먼저”

이 물건은 감정가 126,000,000원에서 최저가 80,640,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 시세의 74.5%라는 숫자만 보면 관심을 가질 만합니다. 그러나 경매에서 낮은 최저매각가가 곧 낮은 실질취득액을 의미하지는 않습니다.

정은나의 148,000,000원 임차보증금은 확약이 없다면 최저가 하락과 동시에 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 현재는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해, 확약 대상의 인수액은 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 이것은 중요한 긍정 요인입니다.

그렇지만 정형묵·황수지의 미상 임차관계와 매수인이 인수하는 토지 지상권은 여전히 별도로 남습니다. 최근 거래가격도 하락 추세입니다. 이 위험이 정리되지 않은 상태에서 표면 할인율만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확약의 적용 범위를 확인하고, 두 점유자의 실제 권리관계를 확정하며, 인수 지상권의 법적·경제적 영향을 확인한 뒤에야 시세 대비 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 현재는 6회 유찰이라는 사실보다 실제로 무엇을 인수하는지 확정하는 일이 우선입니다.