서울동부지방법원 2025타경51173. 강동구 길동 강동렘브란트 11층 1106호, 전용 15.86㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자 이정용은 2022.02.03 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 110,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매이며 청구금액은 148,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2024.03.04 설정된 정은나의 주택임차권입니다. 보증금 148,000,000원, 전입·점유개시 2022.03.07, 확정일자 2022.02.17로 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
원자료 배당 계산만 보면 현재 최저가 100,800,000원에서 집행비용 2,211,200원을 제외한 98,588,800원이 정은나에게 우선배당되고, 보증금 중 49,411,200원이 남아 매수인이 인수하는 형태입니다. 그러나 2026.06.26 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 정은나 부분은 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
문제는 그 다음입니다. 정형묵은 2024.09.13 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 황수지는 전입일·보증금·확정일자 모두 확인되지 않아 역시 대항력과 인수 여부를 단정할 수 없습니다. 또 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 지상권설정등기(1993.07.19 접수 제84730호)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 11층1106호 · 서울특별시 강동구 천호대로177길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 15.86㎡ · 지하2층/지상14층 중 11층 |
| 소유자 | 이정용 · 2022.02.03 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 100,800,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기부 발급 | 2026.08.28 · 서울동부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 정은나 확약과 별도 인수권리를 분리해서 봐야 한다
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은나 | 11층 1106호 15.86㎡ 전부 | 2022.03.07 / 2022.02.17 | 148,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 정형묵 | 1106호 | 2024.09.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 황수지 | 1106호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
확인된 임차·점유 관련자는 정은나·정형묵·황수지 3명입니다. 정은나에 대한 확약은 정형묵·황수지에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 93.1%지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
강동렘브란트 전용 15.86㎡의 동일면적 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 110,666,666원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 108,300,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.03 105,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -11.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 15.86㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 15.86㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 15.86㎡ | 13 | 106,000,000원 |
| 2026.01 | 15.86㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 15.86㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 15.86㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 7 | 109,000,000원 |
| 2025.03 | 15.86㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 15.86㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.86㎡ | 10건 | 108,300,000원 |
현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 93.1%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래권 아래에 내려온 것은 맞습니다. 하지만 최근 시세 추세가 -11.6%이고 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 여기에 정은나 확약 밖 미상 점유자와 토지 지상권 인수가 남아 있으므로, 최저가 할인율만 보고 높은 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 정은나 보증금 | 148,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당 계산상 정은나 보증금의 부족분은 49,411,200원으로 계산됩니다. 다만 2026.06.26 확약서에 따라 정은나 관련 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 정은나 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 정은나 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 100,800,000원 | 49,411,200원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 80,640,000원 | 69,211,520원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 64,512,000원 | 85,049,216원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조라서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 “유찰될수록 총취득 부담이 크게 낮아진다”고 보면 안 됩니다. 이 사건은 정은나 확약이 존재하기 때문에 정은나 부분만 그 구조에서 벗어나며, 확약 밖 점유자의 권리관계가 해소된 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트(도시형생활주택)이며 전용 15.86㎡입니다.
- 입지. 강동세무서 북서측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 있어 대중교통 이용편의 정도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상14층 건물의 11층 1106호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 토지면적 624.9㎡, 공시지가 9,421,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 동측 약 5-6미터 포장도로에 접하고, 도시철도 저촉·소로2류 접합·과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없으나 현장조사 당시 폐문 부재로 내부 설비 작동·누수·인테리어 여부는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.26 확약서 원문 확인. 정은나 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 범위를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 정형묵 권리 확인. 전입일 2024.09.13 외 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 두고 보증금과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 황수지 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 토지 지상권 확인. 토지 을구 1번 지상권설정등기(1993.07.19 접수 제84730호)는 매수인 인수로 명시돼 있으므로 권리 내용과 이용상 제약을 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 108,300,000원이고 최근 추세는 -11.6%입니다. 최저가 100,800,000원이 최근 평균의 93.1%라는 이유만으로 충분한 가격 안전마진이 있다고 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않아 설비 작동·누수·인테리어 상태가 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약 하나로 끝나는 물건은 아니다”
이 사건의 첫 번째 함정은 정은나 보증금 148,000,000원입니다. 현재 최저가보다 커서 확약이 없으면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조지만, 2026.06.26 확약으로 정은나 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 상당한 위험이 해소됐습니다.
그러나 결론을 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 정형묵·황수지의 보증금과 확정일자 등은 확인되지 않았고, 토지 을구 1번 지상권은 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 가격도 최근 12개월 평균의 93.1%까지 내려왔지만 최근 시세 추세가 -11.6%이고 이미 5회 유찰됐습니다. 정은나 확약은 긍정적이지만, 확약 밖 점유·토지권리 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
* 정은나 임차권은 원자료 배당 계산상 현재 회차에서 미배당 49,411,200원이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 본 리포트에서는 정은나 관련 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 정형묵·황수지 및 토지 지상권에는 적용되지 않습니다.
