🔥 5회 유찰 🏷️ 16.81% 👥 임차인 3명 ⚠️ 대항력 가능 1명
인천지방법원 2025타경508131. 인천 미추홀구 주안동 23-43의 토지 237.1㎡와 3층 철근콘크리트 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 현재 이용은 주택 및 근린생활시설이고, 건물 사용승인일은 1985.10.15입니다. 1·2층은 각 8개실로 공부상 근린생활시설이지만 현황상 주택이며, 3층 1개실은 주택입니다. 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 204호 선순위 전입자입니다.
말소기준권리는 2014.06.25 접수된 우리은행 근저당권 180,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행 근저당권 60,000,000원, 2014.08.04 삼립식품 근저당권 200,000,000원, 2025.03.24 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 민병운의 전입일은 2010.04.19로 말소기준보다 앞서 있습니다. 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 상태이므로 이 임차인을 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 23-43 · 인천광역시 미추홀구 석정로 424-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 3층 건물 |
| 토지 | 237.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,415,000원/㎡ |
| 소유자 | 김상우 (2012.06.04 협의분할에 의한 상속, 2013.12.30 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 715,463,500원 / 120,248,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스피씨삼립 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 과거 국민은행·이우열·현대캐피탈 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 현재 기준이 되는 권리는 2014.06.25 우리은행 근저당권 180,000,000원이며, 그 이후 설정된 우리은행 추가 근저당 60,000,000원과 삼립식품 근저당 200,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 구조가 명확하지만, 임차인의 대항력·보증금 승계 문제는 등기권리와 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 204호 선순위 전입이 핵심
확인된 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 각 임차인의 전입일을 말소기준 2014.06.25와 비교하면 민병운만 선순위입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 실제 인수액은 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민장기 | 203호 · 주거 | 2018.05.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병운 | 204호 · 주거 | 2010.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전순이 | 204호 · 주거 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 120,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,483,472원 |
| 우리은행 근저당 · 을구 7번 | 180,000,000원 | 117,764,528원 |
| 우리은행 근저당 · 을구 8번 | 60,000,000원 | 0원 |
| 삼립식품 근저당 · 을구 9번 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 440,000,000원 중 117,764,528원이 배당되고, 미배당은 322,235,472원입니다. 신청채권자의 예상배당도 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으며, 특히 민병운의 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·상가 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·인천지하철 2호선 주안역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 1985.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 기본 위생설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 1·2층 각 8개실은 공부상 근린생활시설이나 현황상 주택이고, 3층 1개실은 주택입니다.
- 토지. 237.1㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 토지와 노후 3층 건물의 일괄매각이고 주택·근린생활시설이 혼재합니다. 이미 5회 유찰된 만큼 일반적인 단일 주거상품보다 매수층과 활용방식 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민병운 보증금 확인. 2010.04.19 전입이므로 보증금 규모, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 인수 보증금이 있다면 최저가 120,248,000원에 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 204호 점유관계 확인. 동일 204호에 민병운과 전순이가 확인되므로 각자의 점유 범위와 임대차관계를 구분해야 합니다.
- 1·2층 현황용도 확인. 공부상 근린생활시설인 1·2층이 현황상 주택으로 사용되고 있으므로 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재까지 5회 유찰됐습니다. 단순 가격 문제인지, 임차관계·용도·건물상태 등 다른 원인이 있는지 현장조사가 필요합니다.
- 배당표와 인수위험 구분. 채권자의 미배당액 322,235,472원이 곧 매수인의 인수액은 아닙니다. 매수인이 실제 떠안을 수 있는 부분은 선순위 임차인의 미회수 보증금 등 별도 권리에서 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 715,463,500원이 5회 유찰돼 최저가가 120,248,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율보다 민병운의 보증금이 더 중요합니다. 2010.04.19 전입은 2014.06.25 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 핵심 결론은 단순합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입자의 대항력·승계 가능성이 해소되지 않아 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 숫자가 아무리 커도, 인수할 보증금이 확인되기 전에는 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 204호 임차관계의 확정입니다.
