21,952,000원
인천지방법원 2025타경508166. 인천 미추홀구 주안동 베스티움 12층 1216호, 전용 13.415㎡의 근린시설입니다. 소유자 성상준은 2022년 5월 매매가 76,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 표면상 감정가 64,000,000원이 세 차례 유찰돼 21,952,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전세권과 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
등기부상 2021.08.30. 배정은 명의의 전세권이 설정돼 있고 전세금은 76,000,000원입니다. 현황조사·매각물건명세서에도 같은 이름의 점유자가 확인되며, 전입일은 2023.06.23.입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2024.05.29.이므로 전입이 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 등기상 전세금과 임대차보증금이 같은 채권인지를 반드시 원문으로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 12층 1216호 [도로명] 인천광역시 미추홀구 염창로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 전용 13.415㎡ · 12층 1216호 |
| 소유자 | 성상준 (2022.05.02. 매매가 76,000,000원, 2022.05.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 21,952,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배정은 / 76,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2012년 하나은행 근저당권 58,500,000원은 2021.04.05. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 그 이후 2021.08.30. 설정된 배정은의 전세권 76,000,000원입니다. 이 권리는 2024.05.29. 말소기준 가압류보다 앞서며, 현황조사상 동일인이 전입해 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 반면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류 채권자이며 별도의 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 사용 | 전입 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배정은 오피스텔 사용 | 2023.06.23 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 인수 가능 |
법원 용도표시는 근린시설이고 점유 용도는 오피스텔로 조사됐습니다. 실제 주거사용과 대항요건 유지 여부, 보증금 액수는 원본 서류와 현장점유를 통해 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
베스티움 전용 12.72~13.42㎡대의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 43,178,333원이지만, 가격 판단은 보다 최신인 최근 12개월 평균 47,214,285원과 최신 거래 38,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 25.8% 높은 것으로 집계됐지만, 선순위 보증금 인수를 반영한 실질취득은 최신 시세 범위를 크게 넘어섭니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 13.42㎡ | 14 | 38,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 13.27㎡ | 12 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 12.72㎡ | 14 | 49,500,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 12.72㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2025.08 | 12.72㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2025.05 | 12.72㎡ | 13 | 44,000,000원 |
| 2025.05 | 13.42㎡ | 12 | 35,910,000원 |
| 2025.05 | 13.42㎡ | 13 | 35,910,000원 |
| 2025.05 | 13.42㎡ | 14 | 35,910,000원 |
| 2025.05 | 13.27㎡ | 12 | 35,910,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 47,214,285원 |
최저가 21,952,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 46.5%로 저렴해 보입니다. 그러나 조건부 실질취득 76,795,136원은 최근 12개월 평균의 162.7%, 최신 거래 38,000,000원의 202.1%입니다. 최근 거래 최고가 55,000,000원보다도 21,795,136원 높습니다. 따라서 이 물건은 유찰 할인형이 아니라 선순위 보증금 인수형으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 795,136원 |
| 1. 전세권 · 배정은 | 76,000,000원 | 21,156,864원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전세권자 배정은의 미배당액은 54,843,136원입니다. 등기상 전세금과 대항력 임대차보증금이 동일한 채권이라는 전제에서는 이 잔액이 매수인 인수위험으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배정은 예상배당 | 전세금 미배당 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 21,952,000원 | 21,156,864원 | 54,843,136원 | 76,795,136원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 15,366,399원 | 14,689,804원 | 61,310,196원 | 76,676,595원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 10,756,479원 | 10,162,862원 | 65,837,138원 | 76,593,617원 |
④ 입지·환금성 메모 (제공된 물건·토지 자료 기준)
- 건물. 베스티움은 2012.10.31. 사용승인된 149세대 규모 집합건물이며, 대상 호실은 전용 13.415㎡의 소형 근린시설입니다.
- 용도 확인. 법원 용도표시는 근린시설이고 임차인의 사용 용도는 오피스텔로 조사됐습니다. 건축물대장상 용도와 실제 주거사용, 전입 및 대항요건 유지 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 대지 1,907.9㎡, 평지의 세로장방형 토지로 중로 한 면에 접하며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 거래 12건의 가격 범위는 35,910,000원~55,000,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.8회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 유찰 횟수만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확정. 배정은의 임대차계약서 원본과 보증금 지급내역을 확인해 등기상 전세금 76,000,000원과 실제 임대차보증금이 같은 채권인지 검증하세요.
- 대항요건 확인. 전입일 2023.06.23. 이후 전출 여부, 실제 점유, 주거사용 상태와 대항력 유지 여부를 전입세대열람·현장조사로 재확인하세요.
- 우선변제·배당 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 배당표와 매각물건명세서 원문에서 배당 및 잔여보증금 처리 방식을 대조하세요.
- 말소·포기 합의 확인. 전세권 말소, 대항력 포기, 보증금 정산에 관한 확약이 있다면 적용 대상과 조건, 원본 진위 및 이행 가능성을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 전세권자·경매신청채권자·점유자가 모두 배정은으로 일치합니다. 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인하되, 입증 전에는 선순위 인수위험을 제거하지 마세요.
- 용도 점검. 근린시설과 오피스텔 사용 기재의 차이가 대항력·대출·임대·전입에 미치는 영향을 건축물대장과 현장으로 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 잔액을 합친 실질취득을 기준으로 계산하세요. 현재 조건부 실질취득은 최근 시세보다 높습니다.
- 비용 확인. 체납 관리비, 당해세, 명도비용과 추가 법률비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”
감정가 64,000,000원이 세 차례 유찰돼 21,952,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 전세권자와 대항력 임차인이 동일인이고, 등기상 전세금 76,000,000원 중 예상배당은 21,156,864원뿐입니다. 동일한 임대차보증금이라는 전제에서는 미배당 54,843,136원을 더한 실질취득이 76,795,136원으로 올라갑니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 47,214,285원의 162.7%, 최신 거래 38,000,000원의 202.1%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가만 내려가고 인수 잔액은 늘어 총부담이 76,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 현재 결론은 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차인 위험은 미해결, 가격 메리트도 없음입니다. 보증금의 실체와 대항력 소멸·포기 근거가 서류로 명확히 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
