대전지방법원 2024타경1750. 대전 유성구 덕명동 537-7 토지와 철근콘크리트구조 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2022.08.23. 사용승인됐고, 1층은 계단실·승강기·근린생활시설, 2층과 3층은 각각 다가구주택 5개호, 4층은 다가구주택 2개호로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2022.08.26. 설정된 한밭새마을금고 근저당권 864,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 박상덕 가압류, 국세·지방세 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 다가구주택 전체에 점유자가 다수 존재하므로 권리의 소멸과 별개로 실제 인도·명도는 단순한 단일세대 물건보다 복잡할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1750 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명로81번길 12-9 · 유성구 덕명동 537-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 5개호 · 3층 5개호 · 4층 2개호 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 2022.08.23. |
| 토지 | 대 422.5㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,128,000원/㎡ |
| 소유자 | 이선우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,233,568,120원 / 1,094,449,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,441,429,779원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 13명
확인된 명단은 14개 항목이지만, 한국토지주택공사 160,000,000원 신고는 오에나 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있습니다. 이를 별도 임차인과 별도 보증금으로 합산하지 않으면 실제 임차인은 13명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되지 않은 실제 점유자는 6명입니다.
| 구분 | 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 점유자 | 오에나 · 202호 | 2022.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 점유자 | 김영웅 · 204호 | 2022.09.28 | 2,500원 | 없음 | 미상 |
| 점유자 | 신다미 · 205호 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 점유자 | 이아인 · 301호 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 점유자 | 김샤론 · 302호 | 2022.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 점유자 | 김우석 · 303호 | 2022.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 점유자 | 김준엽 · 401호 | 2023.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임차권등기 | 전형우 · 203호 | 2022.09.26 | 110,000,000원 | 없음 | 확인 필요 · 배당요구 2024.09.26 |
| 임차권등기 | 장은진 · 305호 | 2022.09.15 | 100,000,000원 | 없음 | 확인 필요 · 배당요구 2024.09.26 |
| 보증기관 | 한국토지주택공사 · 302호 | 2022.09.26 | 160,000,000원 | 없음 | 대위·승계 · 오에나 보증금 중복신고 |
| 임차권등기 | 이수지 · 304호 | 2022.10.05 | 120,000,000원 | 없음 | 확인 필요 · 배당요구 2024.10.23 |
| 임차권등기 | 백은미 · 301호 | 2022.10.14 | 170,000,000원 | 없음 | 확인 필요 · 배당요구 2024.05.09 |
| 임차권등기 | 박현성 · 201호 | 2022.12.20 | 150,000,000원 | 없음 | 확인 필요 · 배당요구 2024.11.19 |
| 임차권등기 | 이훈재 · 402호 | 2023.03.03 | 200,000,000원 | 없음 | 확인 필요 · 배당요구 2025.02.14 |
③ 가격과 유찰 — 49%지만 시세 판단은 별개
감정가는 2,233,568,120원이고 현재 최저매각가는 1,094,449,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이지만, 비교할 수 있는 실거래 기준이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 수익형 건물이므로 실제 임대수입, 공실, 각 호실 면적과 임대차 조건을 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,094,449,000원 | 1,081,104,510원 | 748,895,490원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 766,114,300원 | 756,053,157원 | 1,073,946,843원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 536,280,009원 | 528,517,209원 | 1,301,482,791원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 748,895,490원에서 1,073,946,843원, 1,301,482,791원으로 커집니다. 그러나 현재 계산상 임차인과 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,094,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,344,490원 | 매각가의 약 1.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한밭새마을금고 | 864,000,000원 | 864,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한밭새마을금고 | 786,000,000원 | 217,104,510원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 박상덕 | 180,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
총 채권액 1,830,000,000원 중 채권자 배당은 1,081,104,510원, 미배당은 748,895,490원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하우스스토리아파트 동측 인근으로 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지가 함께 형성된 주택지입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행빈도와 편의시설 접근성을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 외벽은 석재 및 벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·출입문 통제설비와 1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 도시지역·제2종일반주거지역·덕명지구 지구단위계획구역·도시개발구역이며, 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 대조. 201호부터 402호까지 호실별 현 점유자, 퇴거 여부, 임차권등기 후 점유이탈 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 6명. 오에나·신다미·이아인·김샤론·김우석·김준엽의 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수내역으로 보완해야 합니다.
- 보증기관 중복신고. 한국토지주택공사 160,000,000원은 오에나 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 별도 LH 임차권. 202호 95,000,000원 임차권등기의 기초 임차인과 160,000,000원 승계신고의 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 을구 2번 근저당의 최초 786,000,000원과 변경 후 676,000,000원 중 실제 배당채권액을 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 북대전세무서·유성구·대전세무서 압류와 당해세 해당액을 확인해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 각 계약일·보증금·주택 범위에 따른 배당순위를 재산정해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 실제 임대료·공실·운영비·근린생활시설 수익과 주변 거래·수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위와 현황을 감정평가서 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 법률상 인수 여부만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 전입과 임차권등기가 대부분이고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 13명과 다수 호실, 보증금 미상 6명, 보증기관 승계, 별도 한국토지주택공사 임차권, 국세·지방세 압류, 근저당 변경금액 차이까지 실무 검증 항목이 많습니다.
최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로 싸다는 결론을 먼저 내릴 수 없습니다. 권리는 매각으로 정리되더라도 명도와 수익성, 세금 및 최우선변제에 따라 실제 취득 후 부담과 회수기간은 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 호실별 임대차 원본과 배당·점유 관계를 얼마나 정확하게 복원하느냐입니다.