대전지방법원 2024타경1897. 대전 유성구 덕명동의 근린생활시설 및 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 2023.02.08 사용승인을 받았고 1층은 제1종근린생활시설, 2층과 3층은 각 4가구, 4층은 3가구의 다가구주택으로 이용됩니다.
권리구조의 기준점은 2023.02.14 설정된 한밭새마을금고 근저당권 1,220,000,000원입니다. 같은 날 후순위 근저당권 980,000,000원이 추가됐고, 이후 경매개시결정·가압류·압류·주택임차권 5건이 차례로 등기됐습니다. 확인된 임차인들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 권리가 소멸한다는 것과 현장 인도가 쉽다는 것은 별개입니다. 조사된 임차·점유관계가 14건이고, 201호와 402호는 각각 서로 다른 점유자와 임차권자가 함께 기록되어 있습니다. 보증금이 확인된 임차권 5건의 합계는 720,000,000원이며, 나머지 9건은 보증금과 우선변제 여부가 명확하지 않아 배당과 명도 현황을 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1897 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명동 526-3 · 도로명주소 대전광역시 유성구 덕명로 62 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 · 일괄매각 |
| 건물 이용 | 1층 제1종근린생활시설, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 3가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2023.02.08 |
| 토지 | 대 518.8㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 공시지가 1,610,000원/㎡ |
| 소유자 | 이선우 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,963,511,140원 / 1,452,121,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 2,028,387,820원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.02.14 접수된 한밭새마을금고 근저당권 1,220,000,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 980,000,000원 근저당권부터 경매개시결정·가압류·압류·임차권등기까지 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
임차·점유관계 — 대항력은 없지만 현황은 복잡하다
| 성명 | 호수·범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김학주 | 201호 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김라경 | 202호 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진상호 | 204호 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 2024.05.10 확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정우 | 302호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 2024.03.04 확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민순애 | 303호 | 2023.02.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경용 | 304호 | 2023.08.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서두원 | 401호 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허준영 | 402호 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.03.15 확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)티케이 | 101호 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경규 | 403호 · 4층 54.8㎡ | 2023.03.13 | 2023.03.13 | 180,000,000원 | 2024.04.16 확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건호 | 203호 · 2층 중 40.84㎡ | 2023.07.10 | 2023.06.13 | 120,000,000원 | 2024.07.19 확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민우 | 301호 · 3층 중 58.89㎡ | 2023.08.08 | 2023.07.28 | 40,000,000원 | 2024.08.09 확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍은택 | 402호 · 4층 54.58㎡ | 2023.02.17 | 2023.02.17 | 240,000,000원 | 2024.11.29 확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정현 | 201호 · 2층 58.95㎡ | 2023.09.20 | 2023.08.24 | 140,000,000원 | 2025.02.25 확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 다만 동일 호수의 서로 다른 점유 기록은 계약 종료·전출·점유 이전 여부를 포함해 현황을 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,452,121,000원으로 감정가 2,963,511,140원의 49%입니다. 3회 유찰 시 1,016,484,699원, 4회 유찰 시 711,539,289원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,452,121,000원 | 944,800,210원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,016,484,699원 | 1,376,080,148원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 711,539,289원 | 1,677,976,104원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,452,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,921,210원 | - |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 1,220,000,000원 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 2. 후순위 근저당 · 한밭새마을금고 | 980,000,000원 | 215,199,790원 | 764,800,210원 |
| 3. 가압류 · 박상덕 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 2,380,000,000원 중 1,435,199,790원이 배당되고, 944,800,210원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전덕명하우스토리 네오미아아파트 남측 인근으로 아파트, 연수원, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 치장벽돌 등, 내부는 페인팅·벽지·타일, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스, 승강기, 화재탐지·소화설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·덕명지구 지구단위계획구역·도시개발구역이며, 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 공부 일치. 감정평가상 이용상태와 공부는 대체로 부합하고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단일 아파트 호실이 아니라 토지와 근린생활시설·다가구주택을 함께 취득하는 물건으로, 임대운영 능력과 자금 규모에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 101호와 201~403호의 실제 점유자, 전출 여부, 열쇠 인도 가능 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
- 중복 호수 확인. 201호는 김학주·박정현, 402호는 허준영·홍은택이 각각 함께 확인됩니다. 현재 점유자와 종전 임차권자를 구분해야 합니다.
- 보증금 미상 9건. 대항력은 없지만 배당요구와 최우선변제 가능성은 별도 확인해야 하며, 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 임대수익 검증. 현재 임대차 조건이 모두 확인되지 않으므로 예상 임대료·공실률·명도기간을 임의로 가정하지 말고 현장조사 후 수익률을 계산해야 합니다.
- 감정가 49% 해석. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 저가 낙찰로 판단하지 마십시오. 토지가격과 건물수익가치를 각각 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 덕명동 526-3 토지가 함께 매각되므로 등기부, 지적도, 건축물대장, 매각목록을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 현장은 복잡”
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 유형이 아닙니다. 말소기준일 이후에 설정되거나 전입한 권리와 임차관계이므로, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임차·점유관계 14건, 보증금 미상 9건, 201호와 402호의 중복 기록은 낙찰 후 명도와 임대운영이 단순하지 않다는 신호입니다. 더구나 현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이를 검증할 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 점유현황과 수익가치 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다가구주택입니다.
