🔻 14회 유찰 🏠 인수 215,466,088원 💰 실질취득 225,582,088원 📊 최근 거래 220,000,000원
10,116,000원
서울남부지방법원 2023타경112452. 금천구 독산동 모던하우스 제5층 제502호, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 소유자 김태원은 2020.09.23. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 겉으로 보면 감정가 230,000,000원짜리 물건이 14회 유찰돼 최저가 10,116,000원까지 떨어진 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
임차인 박지민의 임대차계약일은 2020.09.01., 점유개시는 2020.09.18., 전입은 2020.09.21., 확정일자는 2020.09.01.입니다. 말소기준권리는 그보다 훨씬 뒤인 2023.05.16. 계양세무서의 압류입니다. 매각물건명세서도 임차보증금 225,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경112452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로51길 11-3, 제5층 제502호 (독산동, 모던하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 제5층 제502호 |
| 전용면적 | 24.66㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 · 사용승인 2020.06.26. |
| 소유자 | 김태원 (2020.09.23. 거래가액 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 10,116,000원 (14회 유찰) |
| 청구금액 | 228,476,712원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 2,023,200원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 2020.07.10. 설정됐던 경기남부수산업협동조합 근저당권 2건은 2020.09.16. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.16. 계양세무서 압류이고, 그 이전인 2020.09.21. 전입한 박지민 임차인은 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·부평세무서 압류는 매각으로 소멸하지만, 을구 4번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로서 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2020.09.21 | 2020.09.01 | 배당요구 2023.01.10 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
박지민은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기일은 2023.01.10.이고, 전입일과 확정일자는 그보다 앞선 2020년입니다. 배당요구를 했더라도 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 한 대항력에 따른 잔액 인수 문제가 남습니다.
② 가격 구조 — 14회 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
현재 최저가 10,116,000원은 감정가 230,000,000원의 4.4%에 불과합니다. 하지만 예상배당에서 박지민에게 돌아가는 금액은 9,533,912원뿐이고, 미배당 보증금 215,466,088원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 225,582,088원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 10,116,000원 | 215,466,088원 | 225,582,088원 |
| 15회 유찰 시 | 8,092,800원 | 217,452,870원 | 225,545,670원 |
| 16회 유찰 시 | 6,474,240원 | 219,042,296원 | 225,516,536원 |
15회, 16회까지 추가 유찰돼 최저가가 8,092,800원, 6,474,240원으로 더 내려가더라도 인수액은 각각 217,452,870원, 219,042,296원으로 증가합니다. 총부담은 225,545,670원 → 225,516,536원 수준으로 거의 움직이지 않습니다. 즉 이 사건에서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 사실상 작동하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 기준은 1,011만원이 아니라 약 2.256억
모던하우스 최근 거래 자료는 2026.05. 거래 1건, 220,000,000원입니다. 다만 이 거래의 전용면적은 28.6㎡이고 대상 물건은 24.66㎡로, 데이터상 면적 일치 표본이 아닙니다. 따라서 220,000,000원을 대상 호실의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.6㎡ | 5 | 220,000,000원 |
그래도 현재 회차 총부담 225,582,088원은 이 최근 거래 220,000,000원보다 약 2.5% 높습니다. 비교 표본이 1건이고 면적도 다르다는 한계가 있지만, 적어도 최저가 10,116,000원을 근거로 “최근 시세보다 압도적으로 싸다”고 평가하는 것은 정확하지 않습니다. 실질취득가를 기준으로 보면 이미 최근 거래 수준을 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,116,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 582,088원 |
| 1. 임차인 박지민 보증금 | 225,000,000원 | 9,533,912원 |
| 미배당 임차보증금 | - | 215,466,088원 매수인 인수 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박지민 | 228,476,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 582,088원, 임차보증금 배당 9,533,912원이며 임차보증금 부족분 215,466,088원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분이 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금 압류·배당 변수
갑구에는 계양세무서, 국민건강보험공단, 부평세무서 관련 압류가 확인됩니다. 제공 자료도 국세·지방세 압류 3건을 경고하고 있으며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 우선 차감돼 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 임차인 배당이 줄면 그만큼 대항력 임차보증금의 매수인 인수 잔액이 커질 수 있으므로, 현재 계산된 215,466,088원을 절대적인 상한으로 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울독산초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인일은 2020.06.26.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 모던하우스는 총 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 14.0회, 낙찰률 12.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액 먼저 확인. 현재 최저가 10,116,000원에 인수 예상액 215,466,088원을 더한 225,582,088원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 15회 유찰 시 총부담 225,545,670원, 16회 유찰 시 225,516,536원으로 최저가가 떨어져도 실질취득은 거의 줄지 않습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 2,023,200원입니다.
- 임차인 원본 확인. 박지민의 임차권등기·현황조사·매각물건명세서가 모두 연결돼 있으므로 전입·점유·배당요구와 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 박지민으로 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 관련 판결·채권원인과 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·건강보험·세무서 압류와 당해세 여부에 따라 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래 220,000,000원은 28.6㎡이고 본건은 24.66㎡로 면적이 일치하지 않으므로 호가·동일면적 실거래 등 추가 검증이 필요합니다.
맺으며 — “14회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 10,116,000원이라는 최저가입니다. 감정가 230,000,000원의 4.4%까지 떨어졌다는 사실만 보면 압도적인 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 박지민의 임차보증금 225,000,000원이 그 가격 착시를 지웁니다. 현재 예상배당 후 215,466,088원을 매수인이 떠안아 실질취득은 225,582,088원입니다.
최근 거래는 220,000,000원이고 그마저 대상 호실과 면적이 일치하지 않습니다. 현재 실질취득은 이 거래보다 높으며, 15회·16회로 추가 유찰돼도 총부담은 약 225,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 평균 유찰 14.0회, 낙찰률 12.5%의 소규모 다세대라는 환금성 데이터까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 접근할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 결론은 분명합니다. 명목 최저가는 1,011만원이지만 경제적 취득가는 약 2.256억원입니다.
