서울남부지방법원 2024타경105895. 서울 강서구 등촌동 365-287의 다가구주택과 토지입니다. 소유자는 김광집이며, 2018.11.30 소유권을 취득한 날 관악신용협동조합 480,000,000원과 화곡신용협동조합 384,000,000원의 근저당이 같은 접수번호로 설정됐습니다. 이 가운데 말소기준권리는 관악신용협동조합 근저당으로 정리돼 있고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

하지만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 확인된 이름 있는 점유·임차인은 오명순, 김석철, 안영호, 박민, 안도현, SUN YUN HAO, 유다연, 이영환의 8명이고, 이와 별도로 지하 주거 점유 1건이 있습니다. 이름 있는 8명은 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 지하 점유는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2018.11.30 관악신용협동조합 근저당 480,000,000원입니다. 같은 날 화곡신용협동조합 근저당 384,000,000원이 설정됐고, 2021.10.27 지은희 근저당 780,000,000원, 2024.01.04 주식회사 창건 가압류 336,268,020원, 2024.05.21 주식회사 푸른상호저축은행 가압류 100,000,000원도 모두 말소기준 이후입니다. 유다연·이영환의 주택임차권도 각각 2023.12.07, 2023.12.27 등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 이름 있는 임차·점유 8명 + 지하 미상 1건

유다연은 임차보증금 10,000,000원, 이영환은 400,000,000원으로 임차권등기가 확인되지만 두 사람 모두 전입일이 2018.11.30 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 나머지 이름 있는 점유자들도 모두 말소기준 이후 전입입니다. 반면 지하 점유는 기준일과 비교할 전입일 자체가 확인되지 않으므로 별도로 남겨야 합니다.

③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 회차 최저매각가는 652,471,000원으로 감정가 1,592,947,200원의 41% 수준입니다. 이미 4회 유찰된 가격이지만, 이 사건에서는 실거래 비교 대신 배당 부족액과 권리·점유 리스크를 중심으로 봐야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 652,471,000원 가정)

채권총액 2,080,268,020원 중 채권자 예상배당은 643,546,290원, 미배당은 1,436,721,730원입니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 지하 점유의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.

⑤ 지층 용도상이 — 이 사건의 물리·행정 핵심

감정 이용상태는 지층을 공부상 지하실, 현황 다가구주택 4세대로 적고 있습니다. 1층은 공부상 주택이면서 현황 다가구주택 3세대, 2층은 주택입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함과 함께 감정평가서의 그 밖의 사항을 참조하도록 하며, 지1층 용도상이와 이행강제금 부과대상 가능성이 명시돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 등촌중학교 동측 인근으로 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 소재합니다.
• 토지. 면적 169.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·자루형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
• 건물. 연와조 스라브즙 지하 1층·지상 2층, 사용승인일 1983.10.31이며 도시가스 보일러에 의한 개별난방과 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 유찰 이력. 이미 4회 유찰돼 현재 최저가는 감정가 41% 수준입니다. 다가구주택과 토지 일괄매각이라는 물건 특성에 더해 점유·용도 확인 부담이 함께 존재합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지하 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 지하 주거 점유는 대항력 가능·미상입니다. 주민등록과 실제 점유 개시 시점, 임대차계약을 원본으로 대조해야 합니다.
• 8명 개별 명도 확인. 이름 있는 임차·점유 8명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으나, 실제 인도 범위와 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 지1층 용도상이. 공부상 지하실이 현황 다가구주택 4세대로 사용되고 있으며 이행강제금 부과대상 가능성이 적시돼 있습니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서상 범위와 현황을 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 미배당 1,436,721,730원은 채권자 회수 부족액입니다. 이를 매수인이 그대로 인수하는 금액으로 해석하면 안 됩니다.
• 실질취득가. 배당모형만 적용하면 현재 실질취득은 최저가 652,471,000원과 같지만, 지하 점유의 대항력 여부가 확인되기 전에는 최종 인수비용을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 감정가 할인 착시. 감정가 1,592,947,200원 대비 4회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.

맺으며 — “41% 가격보다 미상 점유 확인이 먼저”

이 사건의 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 1,592,947,200원에서 4회 유찰돼 최저가가 652,471,000원까지 내려왔고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 다가구주택 경매는 등기부 소멸 여부만으로 끝나지 않습니다.

이름 있는 점유·임차 8명은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됐지만, 지하 주거 점유 1건은 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 지층의 공부상 지하실과 현황 다가구주택 4세대 이용 차이, 이행강제금 부과대상 가능성, 제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰·인수 0원”만으로 가격 매력을 평가하는 사건이 아니라, 미상 점유와 지층 용도 리스크가 해소된 뒤에 가격을 판단해야 하는 확인형 물건입니다.