서울남부지방법원 2024타경105895. 서울 강서구 등촌동에 있는 지하 1층·지상 2층 다가구주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 소유자는 김광집이며, 신청채권자는 관악신용협동조합입니다. 2018.11.30 설정된 관악신용협동조합 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있고, 같은 날 동일한 접수번호로 화곡신용협동조합 근저당권도 설정되어 있습니다.

이후 지은희의 근저당권, 임차권등기, 가압류 및 임의경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 임대차관계가 복잡한 다가구주택으로, 등기 말소 여부만으로 실제 점유·보증금·명도 문제까지 모두 해결되었다고 볼 수 없습니다.

특히 지하층은 공부상 지하실인데 현황은 주거용 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 매각조건에는 일괄매각과 제시외 건물 포함이 명시되어 있으며, 지하 1층 용도상이와 관련한 이행강제금 부과대상 가능성까지 언급되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 실제 인수 위험과 건축물 현황의 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별도

말소기준권리는 2018.11.30 관악신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 화곡신용협동조합도 동일 접수번호로 근저당권을 설정했으며, 두 근저당권 모두 건물과 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다. 후순위의 지은희 근저당권, 창건·푸른상호저축은행 가압류 및 임차권등기는 제시된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 한국주택은행 근저당권, 등촌동새마을금고 근저당권 및 백근영 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 선순위 부담으로 다시 합산하지 않습니다.

② 임차인 및 점유 분석 — 다가구주택의 핵심 확인 사항

임차·점유 관련 자료에는 인명 8명이 확인되고, 별도로 지하 주거 점유에 관한 미상 기록 1건이 있습니다. 지하 미상 기록이 기존 인물과 중복되는지 여부는 확인되지 않으므로 이를 새로운 임차인으로 단정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

후순위 판정은 확인된 전입일이 2018.11.30 말소기준권리보다 늦다는 점에 근거합니다. 선행 점유나 독립적인 권리관계가 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 여부가 미상인 사람에 대해서는 우선변제권이 없다고 단정하지 않습니다.

유다연은 지하실 77.85㎡ 중 별지도면 표시 약 19.25㎡에 관한 임차권등기가 있으며, 등기부상 월 차임은 500,000원입니다. 임차권등기일은 2023.12.07입니다. 이영환은 건물 2층 77.85㎡ 전부에 대한 임차권등기가 있으며, 임차권등기일은 2023.12.27입니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류

감정가는 1,592,947,200원이고, 현재 최저매각가는 652,471,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 40.96% 수준까지 내려온 상태입니다.

하지만 이 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 거래 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 최근 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 사용승인일이 1983.10.31인 다가구주택으로, 토지 가치뿐 아니라 건물의 실제 이용상태·노후도·임대차·행정상 부담이 취득가치에 직접 영향을 줍니다.

후속 회차는 가정된 시나리오이며 실제 매각기일·매각조건의 확정을 의미하지 않습니다. 미배당액은 제시된 채권액·집행비용·배당순서를 적용한 단순 계산이며 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 652,471,000원 가정)

집행비용 8,924,710원을 제외한 채권자 배당은 643,546,290원, 예상 미배당은 1,436,721,730원입니다. 배당은 등기상 채권최고액 및 가압류 청구액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무·공동담보·동일 접수 근저당의 권리관계·당해세·임차인 최우선변제 및 우선변제권에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 등촌중학교 동측 인근에 있으며, 다세대주택·소형 아파트·단독주택·근린상가·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 1983.10.31 사용승인된 연와조 스라브즙 지하 1층·지상 2층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 징크판넬 마감 등이 확인되며, 개별난방·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 실제 이용. 지하층은 공부상 지하실이나 현황 다가구주택 4세대로 이용되고, 1층은 다가구주택 3세대, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 특히 지하층의 주거 용도 적법성 확인이 필수입니다.
• 토지. 면적 169.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며, 지형은 완경사·자루형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있어 실제 도로 접면과 차량 진출입 조건을 확인해야 합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 신축·증축·용도변경 및 거래 시 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,513,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 최근 매매시세나 실제 경매 취득가치를 직접 확정하는 기준은 아닙니다.
• 환금성. 다가구주택은 건물 전체의 임대수익·점유상태·토지 가치·건축물 적법성이 함께 평가되는 물건입니다. 특히 다회유찰과 지하층 용도상이는 향후 매각·금융조달·재임대 검토에서 별도 확인할 사안입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 40.96%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다가구주택·토지 거래사례와 최근 시장가격을 비교하세요.
• 전체 점유 현황 대조. 실제 각 호실을 기준으로 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차계약서와 임차권등기를 대조하세요. 지하 미상 기록과 기존 인물의 중복 여부도 확인 대상입니다.
• 대항력 재확인. 확인된 전입일이 후순위인 사람들과 별개로, 지하 미상 점유자의 최초 점유·주민등록·보증금 및 독립된 임차권 성립 여부를 확인하세요.
• 임차권등기. 유다연 10,000,000원, 이영환 400,000,000원의 임대차관계, 배당요구 및 실제 배당 가능성을 검토하세요. 후순위 임차권의 말소와 명도 완료는 다른 문제입니다.
• 건축물 위법 여부. 지하실의 다가구주택 사용, 제시외 건물, 건축물대장, 건축허가·사용승인 도면 및 이행강제금 가능성을 관할 구청에 확인하세요.
• 동일 접수 근저당. 관악신용협동조합과 화곡신용협동조합의 동일 접수번호 근저당에 대한 실제 권리관계, 피담보채무 및 배당순위를 검증하세요.
• 공동담보 확인. 등기부에는 토지 공동담보가 표시되어 있으므로 토지등기와 건물등기를 함께 확인하고 매각대상 및 부담관계를 대조하세요.
• 토지·규제 검토. 도로접면, 토지거래 허가구역 해당 여부, 공항 관련 높이 제한, 상대보호구역 등 실제 사용·처분 제한을 확인하세요.
• 취득원가 산정. 낙찰대금 외 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·수선비·행정상 부담을 별도로 반영하세요. 확인되지 않은 비용은 0원으로 확정하지 마세요.
• 매각 원본 재확인. 2026.10.27 입찰 전에 사건 진행 상태, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 40.96%가 안전한 가격을 뜻하지는 않는다”

이 사건은 감정가 1,592,947,200원에서 최저매각가 652,471,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 외형적인 할인율만 보면 관심을 끌 수 있지만, 현재 확인된 정보만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

등기상 말소기준은 비교적 명확합니다. 관악신용협동조합 근저당 이후의 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 인수액도 0원입니다. 그러나 다가구주택 특성상 확인되지 않은 임대차·점유관계가 존재할 수 있고, 지하 미상 점유자의 대항력 여부도 확정되지 않았습니다.

더 중요한 문제는 지하층의 공부상 용도와 실제 주거 이용의 불일치입니다. 매각물건명세서에 이행강제금 가능성이 명시되어 있는 만큼, 이를 단순한 참고사항으로 취급해서는 안 됩니다. 다회유찰, 점유 불확실성, 건축물 용도 위험, 시세 비교의 불확실성이 동시에 존재합니다.

결론은 가격 매력 판단 보류·권리 및 건축물 현황 정밀확인입니다. 보이는 최저가가 아니라 실제 취득 부담과 적법한 활용 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.