대전지방법원 2024타경116812. 대전 서구 갈마동 ‘좋은하루2차’ 7층 708호로, 공부상 용도는 오피스텔이고 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 17.7011㎡, 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 7층이며 사용승인일은 2012.09.20입니다. 현 소유자 서현진은 2021.10.09 매매를 원인으로 35,000,000원에 취득했고, 2021.10.14 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이번 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금과 확약서입니다. 임차인 장동탁은 2021.09.29 확정일자를 받고 2021.09.30 전입했으며, 2021.10.09 점유를 시작했습니다. 강제경매개시결정일 2024.09.02보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 보증금 42,000,000원이 최저가 27,300,000원보다 크기 때문에 통상 계산으로는 미배당금 15,591,400원을 매수인이 인수합니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 이 임차권의 대항력과 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 대덕대로167번길 37, 7층 708호 (갈마동, 좋은하루2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 전용 17.7011㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 7층 |
| 소유자 | 서현진 (2021.10.09 매매, 거래가액 35,000,000원 · 2021.10.14 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 27,300,000원 (9회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 43,628,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 5,460,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서
등기부에 과거 설정된 근저당권이 다수 보이지만 현재 인수되는 권리로 합산하면 안 됩니다. 우리은행의 을구 1번 근저당은 2012.12.21 일부포기로 말소됐고, 을구 2·3번 근저당은 2015.07.28 해지로 말소됐으며, 대전동부신용협동조합의 을구 5번 근저당도 2021.02.01 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 이들 과거 근저당이 아니라 장동탁의 주택임차권입니다.
| 구분 | 권리자 | 점유 부분 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 장동탁 | 건물 전부 · 주거 | 42,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 적용 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 장동탁 임차권 승계 | 중복 합산 없음 | 승계인 우선변제만 주장 대항력 포기·말소 동의 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 장동탁 임차보증금의 승계인이므로 보증금 42,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다. 확약은 장동탁 임차권의 승계분에만 적용되며, 확인된 별도 임차인은 없어 확약 밖에서 추가로 남는 임차보증금 인수 위험은 보이지 않습니다.
* 확약 적용은 제출된 확약서의 원문, 적용 대상, 말소 동의 조건 및 실제 말소 절차를 입찰 전에 다시 확인하는 것을 전제로 합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 가격은 최근 평균의 75.7%
좋은하루2차는 153세대, 2012.09.20 사용승인된 건물입니다. 대상 전용면적과 유사한 최근 거래 12건은 34,000,000원부터 39,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 12개월 거래 11건의 평균은 36,054,545원, 최신 거래는 2026.07 전용 17.7㎡·6층 36,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.7㎡ | 6 | 36,600,000원 |
| 2026.06 | 19.0㎡ | 9 | 34,500,000원 |
| 2026.05 | 19.0㎡ | 8 | 36,000,000원 |
| 2026.05 | 19.0㎡ | 4 | 36,000,000원 |
| 2026.05 | 19.0㎡ | 7 | 36,000,000원 |
| 2026.03 | 17.7㎡ | 8 | 39,000,000원 |
| 2025.12 | 18.35㎡ | 7 | 35,500,000원 |
| 2025.09 | 19.0㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2025.09 | 18.35㎡ | 7 | 34,000,000원 |
| 2025.08 | 17.7㎡ | 14 | 39,000,000원 |
| 2025.08 | 19.0㎡ | 9 | 35,000,000원 |
| 2025.07 | 19.0㎡ | 3 | 36,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 36,054,545원 |
최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +0.2%로 사실상 보합권입니다. 확약을 반영한 실질취득 27,300,000원은 최근 12개월 평균의 75.7%이므로 수치상 가격 여유가 있습니다. 반대로 확약을 인정하지 않아 보증금 42,000,000원 수준이 실질취득액이 되면 최근 평균 36,054,545원과 최신 거래 36,600,000원을 모두 웃돌아 가격 메리트가 사라집니다.
③ 예상배당과 인수액 (매각가 27,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 891,400원 | - |
| 1. 임차인 장동탁 보증금 | 42,000,000원 | 26,408,600원 | 15,591,400원 |
| 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 43,628,930원 | 0원 | 43,628,930원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 매수인 인수 | 룰상 15,591,400원 | 확약 적용 | 실질 0원* |
과거 우리은행·대전동부신용협동조합 근저당권은 경매 전 말소등기가 완료됐으므로 매수인 인수액이나 실제 배당채권에 중복 산입하지 않았습니다. 당해세·집행비용 변동 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 큰마을네거리 북서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·주상복합·상업·업무시설과 아파트단지가 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·도로. 준주거지역·둔산지구 지구단위계획구역이며, 북동측 약 10m 도로와 남동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 환금성. 153세대 규모의 전용 17.7011㎡ 소형 도시형생활주택입니다. 실거래는 이어지고 있으나 경매 평균 유찰 7.4회·매각률 7.14%로 경매 환금성은 낮게 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 우선변제권만 주장하는지, 대항력 포기와 주택임차권등기 말소 동의가 본건 708호와 장동탁 임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 말소 실행 조건 확인. 낙찰·배당 후 주택도시보증공사가 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 이행하는지 확인하세요.
- 매수보증금. 이 사건은 최저매각가격의 20%가 보증금이므로 현재 회차 기준 5,460,000원을 준비해야 합니다.
- 점유·명도 상태. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 내부 상태를 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 소형 주택 수요. 최근 거래가격뿐 아니라 월세·공실 기간, 관리비, 동일 건물 매물 수, 전용 17.7011㎡의 실제 임대수요를 조사해야 합니다.
- 9회 유찰 원인. 권리문제 외에도 내부 상태, 점유, 관리비, 매수보증금 20%, 소형 도시형생활주택의 낮은 환금성이 유찰에 영향을 줬는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “27,300,000원이냐, 42,000,000원이냐”
이 물건은 확약서 한 장에 가격 판단이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수돼 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 42,000,000원으로 고정됩니다. 최근 12개월 평균 36,054,545원과 최신 거래 36,600,000원을 웃도는 가격이므로 최저가 27,300,000원만 보고 싸다고 할 수 없습니다.
반면 제출된 확약대로 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 실질취득 27,300,000원은 최근 시세의 75.7%입니다. 가격 여유는 분명하지만 9회 유찰, 평균 7.4회 유찰, 매각률 7.14%, 전용 17.7011㎡라는 환금성 약점도 분명합니다. 결론은 권리조건부 합격, 환금성은 보수적 접근. 확약서 원문과 말소 절차를 확인한 뒤에만 27,300,000원의 가격 메리트가 성립합니다.
