183,680,000원
서울동부지방법원 2025타경51188. 강동구 천호동 상암로27길 5-5의 4층 402호로, 감정평가상 공부 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 28.97㎡이고 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 4층입니다. 사용승인일은 2019.01.18입니다.
이 사건의 승부처는 등기부에 적힌 임차보증금만 보고 인수액을 계산하는 것이 아니라, 2026.04.29 확약서까지 함께 읽는 것입니다. 황해수는 2019.08.14 전입해 2020.07.09 말소기준 근저당보다 앞서므로 원래 대항력이 있습니다. 보증금 240,000,000원이 현재 최저가 183,680,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 해당 확약으로 황해수에 대한 대항력과 임차권등기 잔존 위험은 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 224-1 4층 402호 · 서울특별시 강동구 상암로27길 5-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.97㎡ · 지하1층/지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 강미연 (2020.07.01 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 183,680,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2019.01.18 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2020.07.09 정계선 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확약의 효력은 황해수 임차보증금에 한정됩니다. 확약 밖 별도 임차인이 있다면 그 위험은 따로 분석해야 하지만, 현재 확인되는 실제 임차인은 황해수 1명입니다. 별도로 표시된 ‘시보증’은 황해수 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 처리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황해수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.14 / 2019.06.24 | 240,000,000원 | 대항력 우선변제 | 2026.04.29 확약 · 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 시보증 | 주거 | 2019.08.14 / 2019.06.24 | 별도 합산 없음 | 대항력 우선변제 승계 | 황해수 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고 |
② 시세 비교 — 75.6%라는 숫자보다 ‘2021.10 단 1건’을 먼저 봐야 한다
전용 28.97㎡와 면적이 일치하는 실거래는 확인되는 표본이 1건입니다. 거래시점은 2021.10, 거래가는 243,000,000원입니다. 현재 최저가 183,680,000원은 이 참고값의 75.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 28.97㎡ | 2 | 243,000,000원 |
| 참고값 | 28.97㎡ | 1건 | 243,000,000원 |
숫자만 보면 확약 적용 후 실질취득 183,680,000원이 243,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 거래는 2021.10 한 건뿐이라 이를 현재 시세로 그대로 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 동일 건물의 경매 통계도 평균 유찰횟수가 5.0회로 나타납니다. 따라서 “참고 거래보다 낮다”는 사실과 “현재 시장에서 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,371,520원 |
| 1. 임차인 황해수 보증금 | 240,000,000원 | 180,308,480원 |
| 2. 근저당권 · 정계선 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,046,774원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 황해수 보증금 부족분은 59,691,520원입니다. 다만 2026.04.29 확약에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 매수인 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용 28.97㎡이고 사용승인일은 2019.01.18입니다.
- 입지. 서울천호초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 내부. 현장조사 당시 내부를 확인하지 못했고, 2019.01.23 평가전례에서는 방2·거실·주방·화장실 구조로 조사됐으나 현황과 다를 수 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,158,000원/㎡입니다. 남동측 도로와 북동측 막다른 도로에 접합니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 확인되는 동일면적 실거래가 1건뿐입니다. 경매 평균 유찰횟수도 5.0회여서 재매각성과 적정 매수가를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원문과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 실제 임차인은 황해수 1명입니다. ‘시보증’ 표시는 황해수 보증금의 대위·승계 신고이므로 240,000,000원에 별도 보증금을 더하지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있으면 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2021.10의 243,000,000원 1건뿐이라 183,680,000원이 현재 시장에서도 충분히 낮은 가격인지 별도 실거래·매물 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고 2019.01.23 평가전례상 구조만 참고됐으므로 실제 내부 상태와 수리비를 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리 위험이 확약으로 해소됐음에도 5회 유찰된 만큼 가격 외에 점유·내부상태·환금성 등 응찰 기피 요인을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “59,691,520원 인수”가 아니라, 확약 확인 후 “실질 0원”
이 물건은 숫자만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차 배당 후 59,691,520원이 부족해 상당한 인수 위험이 있는 사건처럼 보입니다. 그러나 2026.04.29 주택도시보증공사의 확약이 결론을 바꿉니다. 황해수 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.
다만 권리 문제가 풀렸다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 183,680,000원은 유일한 동일면적 거래 243,000,000원의 75.6%지만 그 거래시점은 2021.10이고 표본도 1건뿐입니다. 여기에 14세대 다세대, 5회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인 시 정리되지만, 가격은 최신 현장시세 확인 전까지 보수적으로 판단”입니다.
