179,200,000원
서울남부지방법원 2025타경662. 강서구 화곡동 대선하이빌 2층 203호, 전용 29.96㎡ 도시형생활(다세대)주택입니다. 감정가 224,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 179,200,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 225,000,000원의 79.6%라 눈에 띄지만, 권리구조를 붙이면 이야기가 완전히 달라집니다. 임차인 이주성의 전입일은 2019.11.28, 최초 확정일자는 2019.10.31이고 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2021.11.30입니다. 즉 임차인의 대항력이 기준권리보다 먼저 성립해 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 179,200,000원을 기준으로 집행비용 3,308,800원을 제외한 175,891,200원이 이주성의 보증금에 우선 배당될 것으로 계산되고, 보증금 236,250,000원 가운데 60,358,800원이 남습니다. 따라서 매수인의 현재 회차 총부담은 179,200,000원 + 60,358,800원 = 239,558,800원입니다. 이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 낙찰가만 낮아지고 실질취득은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경662 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 824-9 대선하이빌 제2층 제203호 · 등촌로13다길 40-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활(다세대)주택 · 전용 29.96㎡ · 지하1층/지상6층 중 2층 |
| 사용승인 | 2019.05.23 |
| 소유자 | 김향종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 236,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.11.30 접수된 주택도시보증공사 가압류 680,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 강서구 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이주성은 이미 2019.11.28 전입했고 최초 확정일자도 2019.10.31이라 말소기준보다 앞섭니다. 2024.02.19 설정된 주택임차권등기 자체는 후순위이지만, 그 등기에 기록된 전입·점유·확정일자가 선행하므로 보증금 미배당 잔액에 대한 매수인 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이주성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 236,250,000원 | 전입 2019.11.28 확정 2019.10.31 증액분 확정 2021.11.23 | 대항력 有 우선변제 실제임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 이주성은 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 주택도시보증공사 가압류 680,000,000원은 별도의 채권으로 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 79.6%가 아니라 239,558,800원을 봐야 한다
대선하이빌은 18세대, 사용승인일은 2019.05.23입니다. 전용 29.96㎡ 대상 물건과 면적이 매칭되는 실거래는 4건이며, 전체 평균은 215,750,000원입니다. 그러나 최근 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 9.0% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.94㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 29.66㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 29.94㎡ | 3 | 216,000,000원 |
| 2024.10 | 29.94㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 225,000,000원 |
최저가만 보면 최근 12개월 평균의 79.6%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 회차 실질취득은 239,558,800원으로 최근 12개월 평균 225,000,000원은 물론, 최신 거래 230,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 “1회 유찰이라 시세보다 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 전체 실거래 평균 215,750,000원 대비 최저가가 83.1%라는 지표 역시 이 사건에서는 가격 가점의 근거가 될 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 179,200,000원 | 60,358,800원 | 239,558,800원 |
| 2회 유찰 시 | 143,360,000원 | 95,697,040원 | 239,057,040원 |
| 3회 유찰 시 | 114,688,000원 | 123,967,632원 | 238,655,632원 |
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 이주성 보증금 | 236,250,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 680,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이주성 | 236,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금에 175,891,200원이 배당되고 60,358,800원이 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중이며, 대선하이빌은 총 18세대입니다.
- 입지. 화곡4동 주민센터 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물이며 사용승인일은 2019.05.23입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측 약 6미터, 북서측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 거래 추세. 최근 12개월 거래 2건 평균은 225,000,000원이고 최신 2026.04 거래는 230,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 9.0% 상승했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 최저가 179,200,000원만 보면 안 됩니다. 예상 인수액 60,358,800원을 합친 239,558,800원이 실제 비교 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수 95,697,040원, 3회 유찰 시 인수 123,967,632원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 임차인 원문서 확인. 이주성의 2019.11.28 전입, 2019.10.31 확정일자, 2021.11.23 증액분 확정일자와 임차권등기명령 내용을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이주성이 강제경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약과 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 배당 선순위 차감으로 임차인의 미배당액과 매수인 인수가 더 커질 수 있습니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 하며 전체 평균 215,750,000원만으로 할인 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 1.792억이어도, 이 집은 1.792억짜리가 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명, 보증금 236,250,000원. 현재 최저가 179,200,000원에서 예상배당을 적용하면 60,358,800원이 남고, 낙찰자는 결국 239,558,800원을 부담하는 구조입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 225,000,000원과 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다.
더 유찰된다고 본질이 크게 바뀌지도 않습니다. 매각가가 143,360,000원, 114,688,000원으로 내려가면 인수액이 각각 95,697,040원, 123,967,632원으로 커집니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 연결되지 않는 대항력 인수형이기 때문입니다. 최근 시장 추세는 9.0% 상승이지만, 현재 총부담은 최신 거래도 넘어섭니다. 여기에 조세채권 우선 차감 가능성과 임차인·경매신청채권자 동일인 확인까지 남아 있습니다. 결론은 최저가 할인율은 매력적으로 보이지만 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 부족한 C등급 경계형입니다.
