대전지방법원 2024타경122046. 세종시 어진동 푸르지오시티 15층 1550호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권을 어떻게 처리하는지에 있습니다. 장지원은 2021.12.10. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021.12.14. 점유를 개시했으며, 2024.03.21. 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.08.19. 세종세무서장 압류입니다.
따라서 일반적인 배당 구조만 보면 장지원의 미배당 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가 66,500,000원에서 집행비용 1,597,000원을 제외한 64,903,000원이 임차보증금에 배당되고, 25,097,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 장지원 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 조건이 이행되는 구조에서는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경122046 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 갈매로 364, 15층1550호 (어진동, 푸르지오시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상20층 중 15층 1550호 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.07.13. 매매 · 거래가액 94,000,000원 · 2021.12.14. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 |
| 유찰 | 11회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,004,368원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소가 핵심
2014년과 2016년에 설정된 신한은행 근저당권은 2017.09.14. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2024.08.19. 압류입니다. 장지원의 주민등록·확정일자는 2021.12.10.으로 그보다 앞서고, 임차권등기도 2024.03.21. 완료돼 있어 제공된 권리판정상 대항력 있음·우선변제 가능입니다. 2024.11.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지원 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2021.12.10 | 2021.12.10 | 2024.03.21 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 |
② 가격 구조 — 11회 유찰이어도 ‘감정가 대비 할인’만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가 95,000,000원의 70%입니다. 다만 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건에서는 오히려 유찰이 진행될수록 룰상 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조가 먼저 보입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 66,500,000원 | 25,097,000원 | 0원 | 66,500,000원 |
| 12회 유찰 시 | 53,200,000원 | 38,157,600원 | 0원 | 53,200,000원 |
| 13회 유찰 시 | 42,560,000원 | 48,606,080원 | 0원 | 42,560,000원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원이 매각가보다 크므로, 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 현재 회차도 단순 합산상 66,500,000원 + 25,097,000원으로 보증금 수준에 집행비용 영향이 더해집니다. 그러나 이 사건은 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 실제 판단에서는 그 인수액을 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 임차인 장지원 보증금 | 90,000,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 92,004,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 66,500,000원이 집행비용 1,597,000원과 임차보증금 64,903,000원으로 모두 소진됩니다. 장지원 보증금의 룰상 부족분은 25,097,000원입니다. 다만 매각조건상 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되면 이 부족분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에서 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국토지주택공사 세종특별본부 북서측 인근으로, 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·편익시설·공원이 혼재하고 제반 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역에 속하며 대로2류·대로3류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상20층 건물의 15층이며 위생·급배수·소화전·화재경보기·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부확인은 이해관계인 부재로 곤란해 표준적 이용상황과 도면을 기준으로 평가됐습니다.
- 경매 수요. 현재까지 11회 유찰된 이력 자체가 있으므로, 실제 응찰수요와 환금성은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 장지원 임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당 계산상 미배당액은 25,097,000원이지만, 확약 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 승계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 장지원 1명이며 주택도시보증공사는 장지원 임차보증금 반환청구권의 승계인입니다. 보증금 90,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%와 11회 유찰만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했던 물건이므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이 사건의 결론은 조건부 0원 인수”
이 사건을 등기 순서만 보면 장지원의 보증금 90,000,000원 임차권이 말소기준권리보다 앞서는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 66,500,000원에서는 배당 후 25,097,000원이 남아 일반적인 구조라면 매수인 부담이 이어집니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 장지원 승계분의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 구조는 최저가 66,500,000원 + 실질 인수 0원입니다. 다만 11회 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 ‘선순위 임차권 때문에 못 사는 물건’이라기보다, 포기·말소 조건을 원문으로 확정한 뒤 실제 가격 경쟁력을 별도로 판단해야 하는 물건입니다.
