대전지방법원 2024타경122046. 세종시 어진동 푸르지오시티 제15층 제1550호로, 공부상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자 한해란은 2021.12.14. 거래가 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 92,004,368원입니다.
권리분석의 핵심은 90,000,000원의 임차권입니다. 장지원의 전입신고일과 확정일자는 2021.12.10.로, 산정상 말소기준권리인 2014.11.24. 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 매각조건에는 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 내용까지 포함돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경122046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 갈매로 364, 제15층 제1550호 (어진동, 푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하 4층, 지상 20층 중 15층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.12.14. 거래가 94,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (10회 유찰 기록) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,004,368원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 등기 원본 대조 필요
산정상 말소기준권리는 2014.11.24. 설정된 신한은행 근저당 51,360,000원입니다. 장지원의 전입·확정일자는 2021.12.10.이므로 말소기준일보다 늦고, 등기된 주택임차권도 2024.03.21. 접수돼 매수인에게 대항할 수 없습니다. 2024.08.19. 국의 압류와 2024.11.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지원 | 주택 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.12.10. 2021.12.10. | 90,000,000원 | 신청 2024.03.21. | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 예상배당 0원 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
* 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건은 장지원의 해당 임차권에 한정됩니다.
③ 가격·유찰 — 싸다고 판단할 근거는 없다
현재 최저매각가는 95,000,000원으로 감정가 95,000,000원의 100%입니다. 기록상 유찰 횟수는 10회지만, 현재 회차의 최저가는 감정가와 같습니다. 이후 시나리오는 11회 유찰 시 76,000,000원, 12회 유찰 시 60,800,000원으로 산정돼 있습니다.
비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 95,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 비율만으로 “싸다”, “가격 메리트가 있다”고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 근린시설로 분류되면서 실제로는 오피스텔로 이용 중인 점은 대출·세금·매수층과 환금성 검토에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,110,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 51,360,000원 | 51,360,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 51,360,000원 | 41,530,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 92,004,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 194,724,368원 중 채권자 예상배당은 92,890,000원이며, 미배당액은 101,834,368원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국토지주택공사 세종특별본부 북서측 인근으로, 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·편익시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 20층 건물의 15층으로 급·배수, 소화전, 화재경보기, 주차장, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 광대로와 중로 등에 접합니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 2017.09.14. 근저당 말소 기재와 예상배당상 근저당 배당이 함께 나타나므로 등기부 원본의 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 유찰·최저가 확인. 10회 유찰 기록에도 최저가가 감정가의 100%이므로 법원 공고의 현재 회차와 최저매각가격을 다시 대조하세요.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용에 따른 금융조건·취득 관련 비용·전입 가능 여부를 확인하세요.
- 현황·명도 확인. 내부 직접조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 점유자와 시설 상태, 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래·임대료를 확인하기 전에는 감정가나 유찰 횟수만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 투자는 다르다”
이 물건의 임차권 자체는 매수인에게 승계될 가능성이 낮습니다. 장지원은 말소기준권리 이후 전입했고, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건도 있어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 기록상 10회 유찰됐고, 현재 최저가는 감정가와 같은 95,000,000원이며, 실거래 비교자료도 없습니다. 근린시설로 분류된 물건을 오피스텔로 이용하고 있다는 특성까지 고려하면, 권리는 조건부 합격이지만 가격과 환금성은 보류가 적절합니다. 특히 2017년 근저당 말소 기재와 예상배당 순위의 관계를 원본에서 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.