서울남부지방법원 2025타경779. 가산동 에이피타워 제7층 제723-에프호로, 집합건축물대장과 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 홍승현이 2021.12.08 매매, 거래가액 310,000,000원으로 취득했고 2022.01.14 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 332,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 229,120,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실거래 시세와 직접 비교한 수치가 아니므로 64%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경779 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 673 에이피타워 제7층 제723-에프호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상20층 · 제7층 제723-에프호 · 사용승인일 2021-08-24 |
| 소유자 | 홍승현 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 229,120,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 280,930,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 비금전 인수권리 존재
2021.11.10 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당은 2022.01.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 을구 3번 주식회사국민은행 근저당권 332,400,000원입니다. 2025.11.20 임의경매개시결정은 이 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| WEN GUAN | 전부 | 2024.04.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
WEN GUAN의 전입일은 2024.04.01로 말소기준권리인 2022.01.14 주식회사국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 현황조사상 점유자는 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 관계는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 위치 — 감정가 64%지만 ‘시세 64%’는 아니다
감정가 358,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 229,120,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 183,296,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 146,636,800원(감정가 41%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,007,680원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 332,400,000원 | 225,112,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 229,120,000원 가정 시 주식회사국민은행 채권최고액 기준 미배당은 107,287,680원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 감정평가서도 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재합니다.
- 입지. 지하철 1호선 독산역 북동측 인근으로, 지식산업센터·상업용 및 업무용건물·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 위치하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상20층 건물 내 제7층이며 사용승인일은 2021-08-24입니다. 위생·급배수·소화·승강기·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약20미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역이며 철도 저촉 및 철도보호지구 등 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권. 매각물건명세서에 인수권리로 표시된 1토지 을구 35번 지상권의 구체 내용과 존속범위를 우선 확인해야 합니다.
- 임차인. WEN GUAN은 2024.04.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유·보증금·배당 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 64%의 함정. 현재 최저가 229,120,000원은 감정가의 64%이지 실거래 시세의 64%가 아닙니다.
- 배당 미달. 현재 회차에서 주식회사국민은행 채권최고액 기준 미배당 107,287,680원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 금전 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 이 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 주거용 부동산처럼 해석하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·별도 토지등기의 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 지상권이다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 358,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 229,120,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 점유자 WEN GUAN도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 1토지 을구 35번 지상권을 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 이 권리는 근저당 미배당액과 다른 문제이며, 금전 인수 0원이라는 숫자에 포함되지 않습니다. 또한 현재 64%라는 비율은 감정가 대비 수치일 뿐 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 금전채무 구조는 비교적 단순하지만, 별도등기 지상권 확인이 입찰 판단의 선결조건인 사건입니다.
