163,100,000원
* 조현진 임차권의 승계인인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한정합니다. 이 조건은 우수정에게 적용되지 않습니다.
대전지방법원 2024타경124752. 대전 유성구 봉명동 사이언스타운주상복합 7층 701호 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사동호이며, 주택도시보증공사가 청구액 186,583,685원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기부상 과거 근저당권은 모두 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2024년 2월에 등기된 조현진의 주택임차권과 별도로 확인되는 우수정의 점유·임대차관계입니다.
특히 이 사건은 경매개시결정이 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 그보다 먼저 성립한 임차권을 단순히 매각으로 소멸한다고 처리할 수 없고, 매각조건에 포함된 권리 포기 및 등기 말소 조건을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경124752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 온천로 60, 7층 701호 (봉명동, 사이언스타운주상복합) |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 업무시설로 이용 중 |
| 전용면적 | 74.5469㎡ |
| 건물 | 지하 7층 · 지상 35층 중 7층 · 사용승인 2013.09.24 |
| 소유자 | 주식회사동호 (2013.11.15 소유권이전) |
| 감정가 | 233,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,100,000원 (감정가 70% · 10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 186,583,685원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2024.12.18 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 실제 임차인 | 조현진 · 우수정 (2명 조사) |
| 매수인 인수 | 조현진 실질 0원(조건부) · 우수정 미확정 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
따라서 임차권을 단순 소멸로 처리하면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 별도로 존재합니다.
과거 오정신용협동조합의 근저당권은 2016.01.18, 임동현의 근저당권은 2015.01.20 각각 말소됐습니다. 두 근저당권의 채권최고액을 현재 인수채무에 더해서는 안 됩니다.
2022.12.02에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있으므로 매각 후 등록상태와 관련 의무의 처리도 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현진 건물 전부 | 2022.02.15 2021.12.09 | 181,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계 조건부 포기 실질 0원* 조건 미반영 시 20,983,400원 |
| 우수정 7층 701호 | 2024.09.06 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 보증금·점유관계 확인 필요 |
“임차인 조현진의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각”
이 조건이 유효하게 이행되면 조현진 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.일반 배당 계산상 발생하는 20,983,400원은 포기 조건을 반영하지 않은 룰상 미배당액입니다. 이를 매수인의 확정적인 추가 부담으로 합산하면 매각조건을 잘못 반영하게 됩니다.
하지만 보증금, 확정일자, 실제 임대차계약 및 점유관계가 확인되지 않아 대항력의 최종 성립 여부와 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 및 매수인 인수 가능성으로 처리해야 합니다.
주택도시보증공사의 포기 조건은 조현진의 임차권 승계분에 관한 것입니다. 우수정의 보증금반환청구권까지 포기되었다고 볼 근거는 없습니다.
따라서 조현진 인수 0원과 물건 전체 인수 0원은 서로 다른 판단입니다.주택도시보증공사는 조현진 임차권의 승계인이자 경매 신청채권자입니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하거나 조현진의 보증금에 주택도시보증공사의 청구액을 더해 임차보증금을 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 실질취득을 먼저 봐야 한다
사이언스타운의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 215,583,333원입니다. 최저가 163,100,000원은 이 평균의 75.7%입니다.
다만 거래 표본에는 300,000,000원 이상인 거래와 172,000,000원~195,000,000원 수준의 거래가 함께 포함되어 있습니다. 거래 면적과 층별 가격 차이가 크므로 전체 평균만으로 해당 호실의 적정 시세를 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 68.33㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 70.33㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 70.33㎡ | 27 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 68.33㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 70.33㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 68.33㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 215,583,333원 |
2026년 8월 거래 역시 정확한 거래일이 없어 매각기일 이전 거래인지 확정할 수 없습니다.
또한 대상 물건의 전용면적은 74.5469㎡이고, 비교 거래의 전용면적은 68.33㎡~72.95㎡입니다. 면적과 층별 차이를 고려해야 합니다.
가격 판단에서 가장 중요한 변수는 조현진의 보증금입니다. 포기 조건이 없다면 최저가 163,100,000원에 룰상 인수액 20,983,400원을 더한 단순 취득부담은 184,083,400원입니다. 이는 일반적인 대항력 임차인 인수형에서 낙찰가가 하락해도 미배당 인수액이 증가하여 전체 부담이 보증금 부근에 머무는 구조입니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 포기 조건이 있으므로 해당 조건이 이행되면 조현진의 인수액을 추가하지 않습니다. 이때 확인 가능한 기본 매수가격은 163,100,000원입니다.
그럼에도 우수정의 보증금과 인수 여부가 확정되지 않았으므로 전체 실질취득액을 163,100,000원으로 확정할 수 없습니다. 실제 시세 대비 가격 메리트도 이 위험을 해소한 뒤 판단해야 합니다.
현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 별개로 반복 유찰의 원인을 확인할 필요가 있습니다. 임차관계, 매각조건, 점유 및 실제 거래가격의 영향을 함께 검토해야 합니다.
과거 경매 통계만으로 다음 회차의 낙찰 여부를 예측할 수는 없습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 권리관계의 해소 여부가 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,083,400원 |
| 1. 조현진 임차보증금 | 181,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 186,583,685원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용과 조현진 임차보증금에 매각대금이 전액 배분됩니다. 신청채권자 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 실제 배당은 배당순위·채권확정·집행비용 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 주택도시보증공사 관련 채권과 조현진 임차보증금을 별도 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수 위험은 별개
| 구분 | 최저가 | 조현진 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 70% | 163,100,000원 | 20,983,400원 | 조현진 0원* 우수정 미상 |
| 11회 유찰 56% | 130,480,000원 | 53,146,720원 | 조현진 0원* 우수정 미상 |
| 12회 유찰 약 45% | 104,384,000원 | 78,877,376원 | 조현진 0원* 우수정 미상 |
* 모든 회차에서 주택도시보증공사의 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용되는 경우입니다. 룰상 인수액은 포기 조건을 제외한 배당 시뮬레이션 값입니다. 회차별 집행비용 추정액이 달라 단순 합계가 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.
일반적인 인수형 임차권이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가 할인율을 그대로 실질취득 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
이 사건에서는 조현진에 대한 포기 조건이 유효하게 이행될 경우 회차별 룰상 미배당액을 매수인 부담으로 합산하지 않습니다. 그러나 우수정의 보증금이 얼마인지, 어떤 권리가 인정되는지에 따라 전체 취득부담이 달라질 수 있습니다.
반대로 배당표에서 미배당액이 발생했다는 이유만으로 매수인이 무조건 이를 떠안는다고 결론 내릴 수도 없습니다. 이 사건의 매각조건에 명시된 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전 유성구 봉명동 유성온천역 북동측 인근입니다. 유성온천공원, 호텔, 모텔, 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량통행이 무난하고 대전지하철 1호선 유성온천역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.09.24 사용승인된 지하 7층·지상 35층 주상복합 건물입니다. 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비 등이 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가상 업무시설로 이용 중입니다. 주거용 임차권이 등기되어 있다는 사실만으로 공부상 용도를 아파트로 변경해 판단해서는 안 됩니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 점유자 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도, 외부 관찰 및 주변 탐문 등을 고려해 감정평가했습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 추가 확인 대상입니다.
- 거래 특성. 사이언스타운은 180세대이며, 비교 거래에서 층과 면적에 따른 가격 차이가 큽니다. 낮은 최저가만으로 빠른 재매각이나 환금성을 보장할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 포기 조건. 배당받지 못하는 보증금반환청구권의 포기 범위, 효력, 임차권등기 말소 조건 및 이행 절차를 원본 매각물건명세서와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 우수정 임대차관계. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시, 점유 지속 여부, 조현진과의 관계를 확인해야 합니다. 포기 조건이 우수정에게 자동으로 적용되지는 않습니다.
- 점유자 확인. 조현진의 임차권등기와 우수정의 전입이 함께 확인됩니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02 민간임대주택등기의 등록상태, 임대의무기간 및 매각 이후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당순위. 조현진의 우선변제, 주택도시보증공사의 승계 범위, 신청채권 및 미배당액 처리의 정합성을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 평균 215,583,333원은 거래별 편차가 큰 표본입니다. 대상 호실과 면적·층·이용상태가 유사한 거래를 중심으로 다시 비교해야 합니다.
- 매각기일 및 회차. 표시된 매각기일은 2026.08.26이며 10회 유찰 상태입니다. 실제 후속 매각 여부와 변경된 최저가·매각조건을 확인해야 합니다.
- 내부 및 관리비. 내부 확인이 어려웠던 물건이므로 시설 상태, 수리 필요성, 관리비 체납 및 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 실거래 원본을 대조해야 합니다.
이 조건이 유효하게 이행된다면 조현진의 룰상 미배당액을 매수인이 추가로 부담하지 않는 구조입니다.
10회 유찰과 높은 실거래가격 편차까지 고려하면, 최저가 163,100,000원만을 기준으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “보증기관 포기 조건 ≠ 모든 임차인 위험 해소”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 주택도시보증공사의 포기 조건이 존재한다는 점입니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 조현진의 보증금 181,000,000원 중 미배당액 20,983,400원을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 분석합니다.
그러나 이것으로 분석이 끝나지 않습니다. 우수정은 별도의 실제 임차인으로 조사되었고, 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 점유관계가 미확정입니다. 따라서 매수인의 총인수액과 최종 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
최근 실거래 평균 대비 최저가 비율은 75.7%이지만, 거래 표본의 가격 편차가 크고 일부 거래는 매각기일 이후의 자료입니다. 10회 유찰 이력 또한 단순한 할인 기회로만 해석하기 어렵습니다.
결론은 조현진의 인수 위험은 조건부로 해소되지만, 우수정의 미상 보증금과 대항력 문제는 여전히 남아 있다는 것입니다. 전체 인수 위험을 해소하고 비교 가능한 시세를 확인하기 전까지는 최저가만으로 경제성을 판단할 수 없습니다.
