9회 유찰에도 실질취득 2.33억 — 확약 밖 미상 임차인까지 남은 사이언스타운 701호

대전지방법원 2024타경124752. 유성온천역 북동측에 위치한 사이언스타운주상복합 7층 701호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사동호이고, 주택도시보증공사가 186,583,685원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기 연혁에 있던 오정신용협동조합 근저당과 임동현 근저당은 각각 2016.01.18과 2015.01.20에 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2024.12.18 강제경매개시결정입니다.

권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준일보다 앞선 임차관계입니다. 조현진은 2022.02.15 전입·점유, 2021.12.09 확정일자, 보증금 181,000,000원으로 2024.02.29 임차권등기를 마쳤습니다. 다만 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 기재돼 있어, 이 임차권에서 발생하는 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 문제는 그 확약의 적용을 받지 않는 우수정입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 조현진은 확약, 우수정은 미상

2013년과 2014년에 설정됐던 두 근저당은 각각 말소등기가 접수돼 현재 존속 권리로 보기 어렵습니다. 이에 따라 2024.12.18 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐고, 그보다 먼저 전입·점유한 임차관계가 매수인 인수 여부의 핵심이 됩니다.

실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 조현진의 보증금반환청구권을 승계한 보증기관으로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 조현진 보증금은 현재 매각가 가정에서 181,000,000원 전액 배당되고, 더 낮은 회차에서 미배당분이 생기더라도 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용돼 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.

② 시세 비교 — 실질취득이 최근 평균의 111.1%

SCIENCETOWN은 180세대, 2013.09.24 사용승인된 주상복합입니다. 면적이 매칭된 최근 거래 12건의 전체 평균은 205,166,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 209,700,000원과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 14.9% 상승입니다.

현재 확정 가능한 실질취득은 최저가 233,000,000원과 같습니다. 이는 최근 12개월 평균 209,700,000원보다 23,300,000원 높고, 비율로는 111.1%입니다. 최신 거래 300,000,000원보다는 낮지만 해당 거래는 27층 거래 한 건이며, 전체 거래 최저는 172,000,000원입니다. 따라서 최신 고가 거래만 근거로 현재 최저가를 싸다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 조현진 보증금이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 채권자 총 청구액 480,450,185원 중 47,938,000원이 배당되고, 미배당액은 432,512,185원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 인수 시나리오

11회 유찰 가정에서는 조현진 보증금 미배당분 34,767,680원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각조건대로 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 조현진 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 경우 조현진만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 실질취득도 낮아지지만, 우수정의 보증금이 확인되지 않아 전체 실질취득액을 확정할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전지하철 유성온천역 북동측 인근이며, 유성온천공원·호텔·모텔·오피스텔·주상복합·근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 차량 통행이 무난하고 인근에 대전지하철 1호선 유성온천역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 지하 7층·지상 35층 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조이며, 승강기·지하주차장·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·봉명2지구 지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구에 속합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 점유자 부재 등으로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도·외부관찰·주변탐문을 고려해 감정평가했습니다.
• 환금성. 최근 거래 추세는 14.9% 상승했지만 거래가는 172,000,000원부터 315,000,000원까지 편차가 크고, 경매 표본 평균 유찰은 4.4회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우수정 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 확인해 대항력 및 인수액을 확정해야 합니다.
• 확약 조건 문구 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 이행되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 두 임차관계의 선후·승계 확인. 조현진과 우수정이 동일한 점유관계의 변경인지, 별개의 임대차인지 확인해야 중복 또는 누락 없이 인수위험을 계산할 수 있습니다.
• 말소 근저당과 배당표 대조. 2015.01.20·2016.01.18 말소 기록과 실제 배당 참여 여부가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 111.1%입니다. 최신 300,000,000원 거래 한 건만으로 가격 메리트를 인정하지 말아야 합니다.
• 내부 상태·점유 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비, 실제 이용상태와 인도 난도를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도, 권리와 가격이 모두 끝난 것은 아니다”

이 물건의 가장 큰 장점은 조현진 보증금 181,000,000원에 대한 인수위험이 주택도시보증공사의 포기·말소 조건으로 통제된다는 점입니다. 현재 가정 매각가에서는 보증금도 전액 배당되므로 조현진 관련 실질 인수는 0원*입니다.

그러나 결론을 바꾸는 요소가 두 가지 남습니다. 첫째, 확약 밖 임차인 우수정의 보증금과 우선변제 요건이 확인되지 않았습니다. 둘째, 현재 실질취득 233,000,000원이 최근 12개월 평균 209,700,000원의 111.1%입니다. 최근 추세가 14.9% 상승했고 최신 거래가 300,000,000원이더라도, 9회 유찰·평균 4.4회 유찰·낙찰률 0.0%라는 경매 지표와 미상 임차위험을 함께 보면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 임차인은 미해소, 가격은 최근 평균 이상. 권리 원본이 보완되기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.