의정부지방법원 2025타경5219. 동두천시 생연동 ‘명품하우스’ 8층 816호로, 감정평가상 아파트(원룸형 도시형생활주택)로 이용 중인 전용 30.94㎡ 물건입니다. 등기상 소유자는 지미선이고, 핵심 권리는 2012.09.24 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 40,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 경기신용보증재단·농협은행·한화생명보험의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 변수는 816호 임차인 고윤혁입니다. 전입일은 2020.05.04로 말소기준일인 2012.09.24보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서는 대항력 없음·매수인 승계 0원으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당에서 어느 범위까지 보호되는지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 442-1 명품하우스 8층 816호 |
| 도로명 | 경기도 동두천시 평화로 2418 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(원룸형 도시형생활주택) · 전용 30.94㎡ · 지상 10층 건물 내 8층 |
| 단지 | 명품하우스 · 136세대 · 2012.08.07 준공 |
| 소유자 | 지미선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 29,475,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 2012.08.10 우리은행의 채권최고액 3,284,400,000원 근저당도 나타나지만, 이 권리는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 말소기준은 2012.09.24 우리은행 근저당권 40,800,000원이고, 2022년에 설정된 가압류 3건과 2025.11.06 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당순위는 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고윤혁 | 816호 | 2020.05.04 | 미상 | 2026.01.09 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 고윤혁의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없는 임차인으로 분석됩니다. 배당요구는 2026.01.09 접수돼 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 배당액은 단정할 수 없습니다. 이 불확실성은 배당표의 순서를 바꿀 수 있지만, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 42,000,000원은 최근 평균의 79.6%
명품하우스 전용 27.97㎡~32.89㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 52,791,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06 전용 30.94㎡·3층의 64,000,000원이고, 같은 표본의 최저 거래는 47,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 42,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 30.94㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 30.94㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.04 | 27.97㎡ | 6 | 49,500,000원 |
| 2026.04 | 30.94㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 32.89㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 32.89㎡ | 6 | 47,000,000원 |
| 2026.01 | 32.89㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 30.94㎡ | 5 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 30.94㎡ | 5 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 30.94㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 30.94㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2025.09 | 32.89㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 52,791,666원 |
현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.6%입니다. 최근 실거래 최저 47,000,000원보다도 5,000,000원 낮고, 최신 거래 64,000,000원과는 22,000,000원의 차이가 있습니다. 따라서 현재 가격은 감정가 할인만으로 판단하는 것이 아니라, 최근 실거래와 비교해도 가격 여유가 존재하는 구간으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,380,000원 | 44,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,245,413원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 47,413,147원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 106,838,560원 중 40,844,000원이 배당되고 미배당액은 65,994,560원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 29,475,122원은 이 시나리오에서 배당 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 42,000,000원 | 40,844,000원 | 65,994,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 29,399,999원 | 28,470,799원 | 78,367,761원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,579,999원 | 19,809,559원 | 87,029,001원 | 0원 |
모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다. 따라서 입찰자의 핵심 판단축은 인수금이 아니라 실제 시세와 명도·배당 불확실성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트(원룸형 도시형생활주택)로 이용 중이며, 토지는 아파트 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 동두천시청 서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 동두천중앙역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 사다리형 평지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물 내 8층이며 급배수·위생·난방·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 확인됩니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰은 1.0회, 낙찰률은 0.0%여서 실거래 가격 차이가 있더라도 경매시장 환금성은 별도로 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 고윤혁의 전입일은 2020.05.04로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 우선변제·최우선변제 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 비교. 현재 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 42,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 52,791,666원과 최신 거래 64,000,000원을 기준으로 응찰가를 점검해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 표시된 40,844,000원 채권 배당은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 파산절차 확인. 지미선에 대한 2025.02.14 파산선고 결정이 2025.05.27 등기돼 있으므로 경매·배당 절차의 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 현황상 816호 임차인 고윤혁이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 일정을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.19입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 실거래 아래”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 말소기준은 2012.09.24 우리은행 근저당이고, 임차인 고윤혁은 2020.05.04 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원으로 분석됩니다. 현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 52,791,666원의 79.6%, 최근 실거래 최저 47,000,000원보다 5,000,000원 낮습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 배당요구를 한 상태이고, 소유자 파산선고도 기재돼 있습니다. 따라서 “인수 0원”과 “배당관계까지 완전히 확정”은 같은 말이 아닙니다. 권리구조와 현재 가격에는 강점이 있지만 임차인의 우선변제 범위, 실제 배당, 파산절차, 명도를 원문으로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
