서울남부지방법원 2025타경10371. 등기상 소유자는 심동선이며 2019.03.27. 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 168,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 삼성생명보험주식회사와 주식회사 국민은행 가압류, 임의경매와 강제경매 개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 점유 임차인입니다. 조사된 실제 임차인은 윤종환, 장경자(드림 점핑), 문이영(고창 풍천장어) 3명이며 보증기관 승계나 대위신고는 없습니다. 이 가운데 문이영은 2011.12.21. 전입으로 말소기준권리인 2019.03.27.보다 앞서 대항력이 있는 임차인으로 분석돼 보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10371 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 607-1 대림동코오롱아파트상가동 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 · 제202호는 모노인테리어와 드림점핑 일부로 이용 |
| 소유자 | 심동선 · 2019.03.27. 거래가액 220,000,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 104,448,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 307,177,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차보증금 1,000만원은 인수
말소기준은 2019.03.27. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2025년 설정된 삼성생명보험주식회사·주식회사 국민은행의 가압류와 두 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부 권리만 보면 정리가 명확하지만, 임차관계에서 별도 인수액이 발생합니다.
| 임차인 / 사용부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤종환 · 202호(30.7800㎡) | 2024.07.18 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경자(드림 점핑) · 202호(18.8100㎡) | 2022.02.11 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문이영(고창 풍천장어) · 비01호(154.0200㎡) | 2011.12.21 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
② 가격 비교 — 감정가 대비 41%, 그러나 실거래 9.3% 비교는 직접 쓰기 어렵다
현재 최저매각가격은 104,448,000원으로 감정가 255,000,000원의 41% 수준까지 내려왔습니다. 다만 제공된 실거래 표본은 코오롱 아파트 거래이고, 비교 대상 면적은 49.56㎡인데 실거래 표본에는 59.94㎡·84.93㎡·134.91㎡ 등이 포함돼 있으며 면적 일치도도 불일치로 표시돼 있습니다. 본건 감정 이용상태는 제2종근린생활시설이므로 이를 같은 상품의 시세로 간주해 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 255,000,000원 | 본건 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 104,448,000원 | 4회 유찰 · 감정가 41% |
| 실질취득 | 114,448,000원 | 최저가 + 인수 10,000,000원 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 1,124,333,333원 | 아파트·면적 불일치 표본 — 직접 비교 곤란 |
| 최신 거래 | 1,230,000,000원 | 2026.07 · 59.94㎡ 아파트 거래 |
③ 예상배당표 (매각가 104,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,262,272원 |
| 인수 · 문이영 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 102,185,728원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 30,793,030원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 41,420,803원 | 0원 |
| 5. 삼성생명보험주식회사 강제경매 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 104,448,000원에서 집행비용 2,262,272원을 제외한 102,185,728원이 근저당권자에게 배당되고, 채권 미배당액은 138,028,105원입니다. 문이영 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 남습니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 104,448,000원 | 10,000,000원 | 138,028,105원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 83,558,400원 | 10,000,000원 | 158,559,484원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 66,846,720원 | 10,000,000원 | 174,970,354원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 대림동, 지하철 1·2호선 환승역인 신도림역 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며 북서측 근거리에 신도림역이 위치해 대중교통 편의도는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕, 지하1층·지상3층 건물이며 사용승인일자는 1998.10.16입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 제202호는 모노인테리어와 드림점핑 일부로 관찰됐습니다.
- 점유 특이사항. 드림점핑은 인접호수인 제201호와 복도 일부를 일체로 사용하고 있어 경매 참여 시 현장 경계와 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
- 토지. 준공업지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 6,223,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등 규제가 확인됩니다.
- 환금성. 코오롱 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 4.0회, 매각률은 20.0%로 나타납니다. 본건 역시 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 104,448,000원에 문이영 보증금 10,000,000원 인수를 더해 114,448,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 통상 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 문이영 임차권 확인. 대항력 있는 임차인으로 보증금 전액 인수 구조가 배당표에 반영돼 있으므로 매각물건명세서 원문과 점유 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 제202호 점유 현황 확인. 윤종환과 장경자(드림 점핑)가 제202호를 나눠 사용하고 있으며, 드림점핑은 제201호 및 복도 일부와 일체 사용 중입니다.
- 아파트 실거래와 분리. 제공된 최근 거래는 본건 상가와 면적·용도가 일치하지 않으므로 최근12개월 평균 1,124,333,333원이나 최신 거래 1,230,000,000원을 본건 시세로 사용하지 마세요.
- 현장 임대가치 확인. 현재 월세와 보증금, 공실 가능성, 관리비, 실제 전용범위와 상가 동선 등을 직접 조사해 적정 입찰가를 다시 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “41% 유찰가”보다 중요한 것은 인수와 비교 가능한 시세다
표면적으로는 감정가 255,000,000원에서 4회 유찰돼 104,448,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 낙찰자가 실제 부담할 금액은 여기에 대항력 임차인 문이영 보증금 10,000,000원을 더한 114,448,000원입니다. 후순위 등기권리는 정리되지만 점유·임차관계는 가볍지 않습니다.
또 하나의 함정은 제공된 실거래 숫자입니다. 최근12개월 평균 1,124,333,333원과 최신 거래 1,230,000,000원은 아파트 거래이며 본건 제2종근린생활시설과 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 그 평균의 9.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리상 인수 10,000,000원, 4회 유찰, 20% 입찰보증금, 복합 점유 상태를 모두 반영한 뒤 동일 상가의 실제 거래·임대가치로 다시 가격을 검증해야 하는 물건입니다.
