🧾 룰상 인수 20,661,600원 ✅ 확약 반영 실질 0원* 👥 임차인 2명 📉 최근 추세 -20.9%

의정부지방법원 2025타경71942. 동두천시 생연동 에이스아파트 103동 11층 1102호입니다. 감정평가상 이용상태는 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실, 발코니 등을 갖춘 아파트이고, 1992년 09월 18일 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 11층입니다. 현재 소유자는 정현경으로, 2021년 05월 21일 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득해 2021년 07월 05일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 핵심은 등기상 주택임차권과 별도 점유자입니다. 이지은은 2021년 08월 30일 확정일자, 2021년 10월 15일 주민등록·점유개시, 보증금 100,000,000원이고 2023년 11월 28일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 03월 25일이므로 등기 흐름상 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 붙어 있어 이지은 관련 인수액은 실질적으로 제거됩니다. 반면 김성희는 2023년 04월 04일 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 이지은은 확약으로 해소, 김성희는 미상

임차인 현황

실제 임차인 2명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 이지은 보증금과 김성희의 미상 보증금을 합산해 임의의 총보증금을 만들 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

같은 단지 에이스아파트(1차)의 전용 59.4㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 97,983,333원이지만 2024년과 2025년 초의 100,000,000원 이상 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 88,257,142원, 최신 거래 73,800,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간의 추세 -20.9%를 우선해 볼 필요가 있습니다.

현재 최저매각가 81,200,000원은 최근 12개월 평균 88,257,142원의 92.0%입니다. 숫자 하나만 보면 평균보다 낮지만, 최신 거래는 2026.04의 73,800,000원으로 현재 최저가보다 더 낮습니다. 더욱이 최근 거래구간은 이전 구간 대비 -20.9%의 하락 추세입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 97,983,333원 대비 할인율을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “70%라 메리트가 크다”고 단정하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)

배당표의 룰상 계산에서는 이지은 보증금 미배당액 20,661,600원이 매수인 인수로 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 확약을 반영하면 이지은 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 확약은 김성희의 미상 보증금·권리까지 해소한다는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 이지은 미배당은 커진다

확약이 없다고 가정한 룰상 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 이지은에게 배당되지 못하는 금액이 20,661,600원 → 44,583,120원 → 61,328,184원으로 늘어납니다. 즉 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘기 때문에 “낙찰가만 싸지는 효과”가 제한됩니다. 이 사건은 바로 그 위험을 주택도시보증공사의 확약이 해소한 사례입니다. 단, 김성희 관련 미상 위험에는 이 확약이 적용되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 생연초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·일반주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트의 11층으로, 1992.09.18 사용승인됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 775,100원/㎡입니다.
• 거래흐름. 에이스아파트(1차)는 292세대이고, 전용 59.4㎡ 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 88,257,142원과 최신 거래 73,800,000원 사이의 간격이 크며 최근 추세가 -20.9%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이지은 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 임대차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 동의가 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 김성희 보증금 확인. 2023.04.04 전입만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 권리비용 상한을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 최신 거래를 기준으로 응찰가 점검. 현재 최저가 81,200,000원은 최근 12개월 평균의 92.0%이지만 최신 거래 73,800,000원보다 높고 추세가 -20.9%입니다.
• ‘감정가 70%’라는 표현만 보지 않기. 감정가 116,000,000원 대비 할인율보다 최근 12개월 평균·최신 거래·하락 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 배당 변동요인 확인. 제시된 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 원본 배당요구·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 남은 한 명을 확인해야 한다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 116,000,000원에서 한 차례 유찰돼 81,200,000원까지 내려온 아파트입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 이지은의 보증금 100,000,000원 때문에 원칙상 20,661,600원이 매수인 인수로 남는 구조지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 동의 덕분에 그 주된 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다.

그럼에도 김성희의 보증금·확정일자가 미상이라 권리를 완전히 깨끗하다고 볼 수 없습니다. 가격 역시 최근 12개월 평균 88,257,142원보다는 낮지만 최신 거래 73,800,000원보다 높고, 시장 추세가 -20.9%로 하락하고 있습니다. 따라서 결론은 “이지은 확약은 긍정적이지만, 김성희 권리 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건”입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.