의정부지방법원 2025타경72452. 의정부동 금강팰리스 1동 701호는 감정 이용상태가 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2 등을 갖춘 다세대주택입니다. 등기상 현재 공유자는 장권업과 장미진이고, 장권업이 18분의 16, 장미진이 18분의 2를 보유합니다. 이번 강제경매는 갑구 7번에 명시된 ‘5번 장미진 지분’에 대한 경매로, 낙찰자가 취득하는 대상 역시 해당 지분입니다.
등기부에는 근저당이나 별도의 압류가 잡혀 있지 않고, 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 배당표 기준 매수인에게 넘어오는 금액도 0원입니다. 다만 “인수할 권리가 없다”와 “낙찰 후 사용·처분이 간단하다”는 전혀 다른 문제입니다. 지분만 취득하면 나머지 지분을 가진 공유자와 공동소유 관계가 유지되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 440-31 금강팰리스 1동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 보일러실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 701호 · 사용승인일 2016.05.18 |
| 현재 공유자 | 장권업 18분의 16 · 장미진 18분의 2 |
| 매각대상 | 장미진 지분 18분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 25,800,000원 / 18,060,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 44,606,873원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 지분은 그대로 남는다
2016년 소유권보존 이후 장익수·김금지의 각 지분으로 정리됐다가, 2023년과 2025년 증여·상속을 거쳐 현재 장권업과 장미진의 공유 상태가 됐습니다. 2025.06.04. 상록수제일차유동화전문유한회사가 장미진의 지분에 강제경매를 신청했고, 이 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
임대 및 점유관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가 내용상 점유관계가 확정돼 있지 않으므로 ‘임차인 없음’이나 ‘소유자 직접 점유’로 단정할 수 없습니다. 특히 지분경매는 낙찰만으로 특정 방이나 면적을 독점적으로 사용하게 되는 구조가 아니므로 실제 점유자와 공유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 235,000,000원 실거래와 직접 비교하면 안 된다
금강팰리스는 총 8세대, 사용승인일은 2016.05.18입니다. 확인된 실거래 표본은 2022.05 한 건이며 전용 71.41㎡, 5층, 거래가 235,000,000원입니다. 이번 경매의 대상면적 기준은 65.16㎡로 매칭돼 있지만, 더 중요한 차이는 실거래는 전체 호실 가격이고 이번 경매는 18분의 2 지분 가격이라는 점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 71.41㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.16㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
데이터상 최저가 18,060,000원은 실거래 235,000,000원의 7.7%로 계산되지만, 이 수치는 지분가격과 전체 소유권 가격을 단순 나눈 결과이므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 더구나 실거래 표본도 2022.05 한 건뿐이어서 2026년 현재의 가격 수준을 충분히 설명하지 못합니다. 따라서 “실거래 대비 7.7%이니 매우 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 725,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 44,606,873원 | 17,334,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 18,060,000원 가정 시 신청채권자는 17,334,920원을 배당받고 27,271,953원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 18,060,000원 | 17,334,920원 | 27,271,953원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 12,642,000원 | 12,014,444원 | 32,592,429원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 8,849,400원 | 8,290,111원 | 36,316,762원 | 0원 |
유찰이 이어져도 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 계속 0원입니다. 대신 신청채권자의 미배당액이 27,271,953원에서 32,592,429원, 36,316,762원으로 커집니다. 그러나 낙찰가격이 낮아진다고 지분 특유의 공유관계·우선매수·환금성 문제까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철1호선 의정부역 및 의정부경전철 의정부역이 있어 대중교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층으로 승강기·난방·위생 및 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 평지의 사다리형 토지, 북측 세로 및 동측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,371,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·역사문화환경보존지역이며 중로2류·소로2류에 접합니다.
- 규모. 금강팰리스는 총 8세대로, 거래 표본이 2022.05 한 건만 확인돼 가격 검증 자료가 제한적입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 이번 경매 대상은 장미진의 18분의 2 지분입니다. 전체 701호를 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자 우선매수. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있으므로 최고가매수신고를 하더라도 실제 취득 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대·점유관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 235,000,000원 실거래는 전체 호실 거래이고, 18,060,000원은 지분 최저가입니다. 7.7% 수치를 ‘시세 대비 할인율’로 그대로 해석하지 마세요.
- 환금성. 낙찰 후 18분의 2만 단독으로 매각하거나 사용하는 데 제약이 크므로 공유관계 정리 가능성과 출구전략을 먼저 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘무엇을 사는가’
이 사건은 등기상 근저당이나 별도 압류가 없고 매수인 인수액도 0원이라 겉으로는 권리관계가 단순해 보입니다. 하지만 낙찰자가 취득하는 대상은 701호 전체가 아닌 장미진의 18분의 2 지분입니다. 나머지 18분의 16은 장권업에게 남고, 공유자의 우선매수 가능성까지 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 18,060,000원이지만, 전체 호실의 2022.05 실거래 235,000,000원과 단순 비교해 ‘7.7%에 산다’고 평가할 수 없습니다. 거래 표본도 한 건뿐이고, 무엇보다 전체 소유권과 일부 지분은 상품 성격이 다릅니다. 금전 인수는 깨끗하지만 지분 구조는 어렵다. 이 물건의 핵심은 할인율보다 공유관계 정리와 실제 출구전략입니다.
