서울남부지방법원 2025타경11878. 화곡동 한양아이클래스 제12층 제1219호입니다. 집합건축물대장에는 도시형생활주택 원룸형으로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 대상 면적은 13.79㎡, 건물은 12층 중 12층입니다. 현재 소유자는 주식회사한울컨설팅으로, 2021.06.29. 거래가액 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 주민등록 2021.07.27., 점유개시 2021.07.28., 확정일자 2021.07.02.이고 임차보증금은 115,800,000원입니다. 말소기준인 2024.08.23. 압류보다 앞서므로 일반적인 권리순위만 놓고 보면 대항력이 있고 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 다만 이번 매각은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제12층 제1219호 |
| 이용 / 면적 | 도시형생활주택 원룸형 기재 · 감정평가상 아파트 이용 · 13.79㎡ · 12층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사한울컨설팅 (2021.06.29. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 49,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 121,336,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 핵심
말소기준은 2024.08.23. 국 압류입니다. 그보다 앞서 2023.09.11. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권이 있고, 주민등록일과 확정일자는 말소기준보다 더 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당구조에서는 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 강서구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·승계 신고 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 1건
| 신고주체 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 · 임차권등기 | 115,800,000원 | 대항력 있음 주민등록 2021.07.27. | 우선변제 확정일자 2021.07.02. | 실질 0원* 룰상 67,807,040원 |
한국토지주택공사는 신고정보상 보증기관으로 표시되어 있으므로 보증금을 별도 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 이 리포트에서는 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건으로 처리합니다. 배당요구는 이루어졌고, 임차권등기 접수일은 2023.09.11.입니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 반영 후에는 가격 메리트가 보인다
한양아이클래스 동일 면적 13.79㎡의 실거래 자료는 12건이며, 전체 평균은 73,958,333원입니다. 가격 판단에는 최근 자료를 우선해 보면 최근 12개월 평균은 74,222,222원, 최신 거래는 2026.08. 60,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +1.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.79㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 13.79㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.12 | 13.79㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 13.79㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2025.10 | 13.79㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2025.09 | 13.79㎡ | 11 | 77,000,000원 |
| 2025.03 | 13.79㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2025.02 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2025.02 | 13.79㎡ | 9 | 72,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.79㎡ | 9건 | 74,222,222원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 49,280,000원은 최근 12개월 평균의 66.4%이고, 전체 실거래 평균 대비로는 66.6%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 선순위 임차권의 외형만 보고 49,280,000원에 67,807,040원을 단순 합산하면 가격 판단이 완전히 달라지지만, 매각조건에 기재된 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 실질취득은 최저가 수준으로 돌아옵니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,287,040원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 115,800,000원 | 47,992,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 121,336,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사의 미배당 보증금은 67,807,040원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근이며, 주변은 소규모 아파트·다세대주택·오피스텔·모텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 12층 중 12층이며 급·배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지이며 업무시설 및 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 8미터, 남측·서측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,990,000원/㎡입니다.
- 단지. 한양아이클래스는 251세대, 2013.08.27. 준공이며 대상 거래면적은 13.79㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이번 매각의 핵심입니다. 이 조건을 전제로 할 때만 실질 인수 0원*입니다.
- 선순위 임차권 확인. 한국토지주택공사의 임차보증금 115,800,000원, 주민등록 2021.07.27., 확정일자 2021.07.02., 임차권등기 2023.09.11.을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국, 국민건강보험공단, 강서구 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련한 원문 확인이 필요합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 74,222,222원, 최신 거래는 60,000,000원입니다. 전체 평균 73,958,333원만 단독으로 보지 말고 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다.
- 유찰·환금성. 현재 2회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 소형 원룸형의 매수층과 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 보이지만, 결론은 특별매각조건에서 갈린다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 115,800,000원의 선순위 주택임차권 때문에 매수인 인수형으로 분류되는 물건입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 미배당액 67,807,040원이 잡힙니다. 하지만 이번 매각은 채권자가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 그 조건을 그대로 반영하면 실질 인수 0원*, 실질취득 49,280,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 74,222,222원의 66.4%, 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 최근·과거 거래 추세도 +1.4%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 이번 물건의 승부처는 단순한 권리순위 해석이 아니라 특별매각조건이 실제로 인수위험을 제거하는지 확인한 뒤 그 할인폭을 취하는 것입니다. 조건 확인 전에는 67,807,040원의 인수형으로, 조건 확인 후에는 실질 인수 0원*의 할인형 물건으로 평가가 완전히 달라집니다.
