서울남부지방법원 2025타경11878. 서울 강서구 화곡동 한양아이클래스 12층 1219호, 전용 13.79㎡의 소형 집합건물입니다. 집합건축물대장에는 도시형생활주택 원룸형으로 기재돼 있으며 감정평가에서는 아파트로 이용 중이라고 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사한울컨설팅입니다. 2021년 85,000,000원에 취득했고, 이후 민간임대주택 등록 및 세금 압류가 이어졌습니다. 2025년 서울보증보험 주식회사가 청구액 121,336,190원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 낙찰금액보다 큰 선순위 임차보증금입니다. 한국토지주택공사는 2021년 주민등록 및 확정일자 요건을 갖춘 임차권자로 등기돼 있고, 보증금은 115,800,000원입니다. 말소기준인 2024년 국세 압류보다 권리관계가 앞서므로 일반적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 특별매각조건이 이 통상적인 인수구조를 바꾸는 결정적 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제12층 제1219호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 107 |
| 물건종류 / 면적 | 기타 · 도시형생활주택 원룸형(감정평가상 아파트 이용) · 전용 13.79㎡ · 12층 중 12층 |
| 건물 / 단지 | 한양아이클래스 · 251세대 · 2013.08.27 준공 |
| 소유자 | 주식회사한울컨설팅 (2021.06.29 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,424,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 신청 청구액 | 121,336,190원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.23 갑구 5번 · 국(남부천세무서장) 압류 |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 115,800,000원 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2024.08.23 국세 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 한국토지주택공사의 임차권등기는 2023.09.11 설정돼 말소기준보다 앞서며, 주민등록일과 확정일자도 더 빠릅니다.
따라서 특별매각조건이 없었다면 선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 실제로 현재 최저가를 가정한 배당 계산에서는 한국토지주택공사에 38,314,368원만 배당되고, 77,485,632원이 미배당으로 남습니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 해당 임차권에 대해 유효하게 이행된다면, 한국토지주택공사 임차권의 미배당액 77,485,632원은 매수인이 실질적으로 부담하지 않습니다. 해당 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 실제 채권자 지위와 포기·말소의 이행관계는 반드시 법원 원본 서류로 확인해야 합니다.② 임차권 분석 — 장부상 보증금과 실제 인수는 다르다
| 권리자 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 / 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 1번 · 보증기관 성격의 임차권 |
건물전부 주거 · 임차권등기 |
115,800,000원 | 대항력 있음 우선변제 원칙적 승계 특별조건 시 인수 0 |
| 임대차계약일 | 2021.07.01 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.07.02 |
| 주민등록일 | 2021.07.27 |
| 점유개시일 | 2021.07.28 |
| 임차권등기일 | 2023.09.11 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.09.11 |
| 보증금 | 115,800,000원 |
| 일반 계산상 미배당 | 77,485,632원 |
| 특별조건 적용 후 | 실질 인수 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리자로 표시된 임차권 1건입니다. 이를 별개의 실제 거주 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 별도로 확인된 실제 거주 임차인은 0명이지만, 이는 실제 점유자가 없다는 확정 판단은 아닙니다. 실제 입주자와 점유관계는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 최근 거래도 하락
같은 한양아이클래스 단지의 전용 13.79㎡ 실거래 12건이 비교 대상입니다. 전체 평균은 71,860,000원이지만, 과거 높은 거래가격이 반영돼 있을 수 있으므로 최근 12개월 거래 9건 평균 70,924,444원과 최신 거래가격 47,320,000원을 우선하여 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 13.79㎡ | 5 | 47,320,000원 |
| 2026.08 | 13.79㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 13.79㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.12 | 13.79㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 13.79㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2025.10 | 13.79㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2025.09 | 13.79㎡ | 11 | 77,000,000원 |
| 2025.03 | 13.79㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2025.02 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.79㎡ | 9건 | 70,924,444원 |
| 전체 평균 | 13.79㎡ | 12건 | 71,860,000원 |
가격 흐름에는 주의가 필요합니다. 2025년 12월에는 90,000,000원 거래가 있었지만 2026년 8월에는 60,000,000원, 9월 최신 거래에서는 47,320,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래가격 추세 지표도 -5.0%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 환금가치를 높게 평가해서는 안 됩니다.
그러나 특별조건을 적용하지 않고 일반적인 선순위 보증금 인수구조로 계산하면 낙찰가 39,424,000원에 미배당 보증금 77,485,632원이 더해져 실질취득금액은 116,909,632원이 됩니다. 이는 최근 시세와 최신 거래가격을 모두 웃돕니다. 특별매각조건의 실제 효력 확인 여부에 따라 경제성이 완전히 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,109,632원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 115,800,000원 | 38,314,368원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 121,336,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 세금 압류 관련 우선배당 및 당해세 반영 전 가정으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상 미배당액은 121,336,190원입니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 유찰돼도 특별조건이 핵심
일반적인 대항력 있는 선순위 보증금 인수형에서는 낙찰가격이 내려갈수록 배당 부족분이 늘어날 수 있습니다. 매수인의 경제적 부담을 단순히 최저매각가로 계산하면 안 되는 이유입니다. 다만 본건은 특별매각조건에 따라 해당 임차권의 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰) | 39,424,000원 | 77,485,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,539,200원 | 85,228,506원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,231,360원 | 91,422,804원 | 0원 |
일반 계산상 인수액은 각 회차의 배당 시나리오에 따른 추정치이며, 특별매각조건을 반영하지 않은 비교용 수치입니다. 후속 유찰 회차는 가정으로서 실제 매각 진행과 다를 수 있습니다. 조건 적용 시 인수 0원은 해당 임차권에 한정합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡1동주민센터 남측 인근입니다. 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 모텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 보통으로 판단했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 12층 중 12층입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다. 준공일은 2013.08.27입니다.
- 용도. 집합건축물대장에는 도시형생활주택 원룸형으로, 감정평가에는 아파트 이용으로 기재됐습니다. 매매·임대·금융 검토 시 공부상 용도를 기준으로 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 진입표면구역과 수평표면구역 등 항공 관련 제한도 확인됩니다. 토지 공시지가는 5,990,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남측과 서측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 감정 자료상 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시돼 있고, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전용 13.79㎡의 소형 원룸형으로 거래가격 차이가 큽니다. 최근 9건 평균 70,924,444원에 비해 2026.09 최신 거래는 47,320,000원이며, 가격 추세도 -5.0%입니다. 단기간 매도 시 최근 낮은 거래가격을 특히 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 채권자의 배당 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확히 어떻게 규정돼 있는지 확인하세요. 조건의 대상 임차권자, 권리승계 여부 및 이행 절차를 법원 서류와 대조해야 합니다.
- 한국토지주택공사 임차권. 보증금 115,800,000원, 전입일 2021.07.27, 확정일자 2021.07.02, 임차권등기일 2023.09.11을 확인하세요. 해당 임차권의 말소 가능성과 잔액 포기 효과를 구분해서 검토해야 합니다.
- 실제 거주자 확인. 한국토지주택공사 명의의 임차권과 별개로 실제 입주자가 누구인지, 다른 임차인이 존재하는지, 대항력이나 보증금 반환관계가 있는지 조사해야 합니다. 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정해서도 안 됩니다.
- 세금 압류. 남부천세무서장, 국민건강보험공단, 강서구의 압류가 있습니다. 당해세 또는 법정기일에 따른 우선징수 가능성으로 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 세금 관련 권리와 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액제한 내용이 등기돼 있습니다. 경매 매각 이후 임대사업자 의무 및 등록 상태에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 최근 거래가격 우선. 전체 평균 71,860,000원만을 기준으로 시세 차익을 추정하지 말고, 최근 12개월 평균 70,924,444원과 최신 거래 47,320,000원, 하락 추세 -5.0%를 함께 검토하세요.
- 원룸형 환금성 및 명도. 전용 13.79㎡의 소형 물건입니다. 실제 임대수요, 공실 가능성, 내부 상태, 관리비 체납, 실점유자의 인도 및 명도 절차를 확인하세요.
- 법원 기록 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 특별매각조건 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 나온 이유보다 인수하지 않는 이유가 중요하다”
한양아이클래스 1219호의 최저가는 39,424,000원입니다. 감정가 77,000,000원의 51.2%까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 70,924,444원보다 낮습니다. 특별매각조건이 유효하게 이행된다면 주된 임차권의 인수액도 0원이므로 가격과 권리 양면에서 검토할 여지가 있는 물건입니다.
그러나 일반적인 선순위 보증금 인수구조로 보면 상황은 정반대입니다. 임차보증금 115,800,000원에 대해 현재 회차에서 77,485,632원의 미배당액이 발생하고, 이를 승계한다면 실질취득금액은 116,909,632원으로 최근 실거래 시세를 훨씬 웃돕니다. 이번 경매에서는 특별매각조건이 이 위험을 해소하는 핵심 장치입니다.
여기에 3회 유찰, 최근 가격 하락 -5.0%, 2026.09 최신 거래 47,320,000원, 도시형생활주택 원룸형의 환금성, 민간임대주택 등록과 세금 압류 등 확인할 사항이 겹칩니다. 특별조건 이행 확인 전에는 보수적으로 접근하고, 이행이 확인되더라도 실제 점유와 세금·행정상 위험을 검증한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다. 결론은 조건부 가격 메리트, 권리확인 우선입니다.
