의정부지방법원 2025타경72765. 연천군 청산면 백의리 ‘백의리아느칸빌’ 104동 3층 303호 아파트입니다. 감정 이용상태는 방3·주방/식당·거실·욕실·발코니 등의 아파트이며, 대상 면적은 59.3544㎡입니다. 현재 소유자는 김동용이고, 경매의 기준이 되는 권리는 2010.12.06 설정된 인천중부신용협동조합 근저당권(채권최고액 84,500,000원)입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 임차인은 홍민자 1명입니다. 전입일은 2018.08.30으로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2025.08.11 배당요구를 했으므로, 우선변제 또는 소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 다만 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 3층 303호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 59.3544㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실·발코니 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김동용 (2022.04.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천중부신용협동조합 / 57,421,276원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
과거 우리은행 근저당권과 가압류·강제경매 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2010.12.06 인천중부신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 홍민자의 전입은 2018.08.30으로 그보다 늦고, 2023.07.06 국 압류 및 2025.07.18 임의경매개시결정도 기준권리 이후입니다. 따라서 이 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍민자 | 2018.08.30 | 미상 | 미상 | 2025.08.11 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균의 73.3%
백의리아느칸빌은 146세대, 2006.02.06 준공 단지이고 대상 면적과 매칭된 거래 면적은 59.35㎡입니다. 가격 판단에서는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 5건 평균 72,600,000원과 최신 거래 74,000,000원을 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.35㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2025.03 | 59.35㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 59.35㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2024.12 | 59.35㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2024.10 | 59.35㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.09 | 59.35㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2024.08 | 59.35㎡ | 3 | 77,500,000원 |
| 2024.08 | 59.35㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 72,600,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액은 53,200,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 53,200,000원으로 동일하고, 이는 최근 12개월 평균 72,600,000원의 73.3%입니다. 최신 거래인 2026.04의 74,000,000원보다도 현재 최저가는 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,357,600원 |
| 2. 근저당 · 인천중부신용협동조합 | 84,500,000원 | 51,842,400원 |
| 미배당 | 84,500,000원 | 32,657,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,357,600원을 제외한 51,842,400원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 57,421,276원으로 예상배당액만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 현재 분석상 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 53,200,000원 | 51,842,400원 | 32,657,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 48,330,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 59,301,224원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로, 추가 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액만 커지는 구조입니다. 단지 관련 경매 데이터의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 연천군 청산면 백의리 소재 백의초등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 점포·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 단지 내 포장도로를 통해 외부도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 3층 303호이며, 기본 위생·급배수·승강기·난방·전기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 공시지가는 102,900원/㎡입니다. 상대보호구역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 제3종구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등이 제시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지는 부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 거래·환금성. 백의리아느칸빌은 146세대이며 최근 동일 면적 실거래가 존재하지만, 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 -2.9% 낮아 가격 추세는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득은 최저매각가와 같은 53,200,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 가격 비교는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 72,600,000원과 최신 거래 74,000,000원을 중심으로 판단하세요. 최근 추세는 -2.9%입니다.
- 임차인 원본 확인. 홍민자는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 2025.08.11 배당요구가 있어 우선변제 및 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 근저당권자 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 홍민자가 조사되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장 및 관련 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 제한보호구역·군사격장 소음대책구역·상대보호구역 등 토지이용계획상 제한사항이 제시되어 있으므로 이용·매도 판단 전에 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인됐지만 하락 추세는 확인”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2010.12.06 신협 근저당이 말소기준이고, 홍민자의 2018.08.30 전입은 그 뒤입니다. 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 1회 유찰된 최저매각가 53,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 72,600,000원의 73.3%여서 시세 대비 가격 여유도 확인됩니다.
다만 최근 12개월 거래가 이전 구간보다 -2.9% 낮은 흐름이라는 점과, 조사된 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부가 배당표에 반영되지 않았다는 점은 남은 확인사항입니다. 결론적으로 권리상 인수 부담은 없고 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세와 실제 점유·배당 변수를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
