의정부지방법원 2025타경72980. 포천시 관인면 탄동리 사원빌라 3층 301호, 전용 47.2㎡ 다세대입니다. 감정가는 18,600,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 9,114,000원, 감정가의 49%입니다. 겉으로는 가격이 크게 내려와 보이지만, 권리분석에서는 두 가지를 먼저 봐야 합니다. 하나는 대지권 미등기 상태에서 건물만 매각된다는 점, 다른 하나는 말소기준권리보다 앞선 2013.02.18 전입 점유자 배규남의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
등기상 현재 말소기준은 2021.01.08 주식회사 한빛자산관리대부의 가압류 34,907,970원입니다. 이후 서울보증보험주식회사·삼성카드 주식회사·엠메이드대부 유한회사의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 등기보다 별도의 판단이 필요합니다. 배규남은 2013.02.18 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자 및 현재까지의 점유 계속 여부가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 관인면 탄동리 646-8 사원빌라 3층 301호 · 경기도 포천시 관인면 탄동2길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.2㎡ · 방2·거실겸방·주방·욕실1·현관·발코니 · 4층 건 중 3층 |
| 소유자 | 방용구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 18,600,000원 / 9,114,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 15,481,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차관계 확인이 더 중요
2003년 설정됐던 남면농업협동조합 근저당과 넥상스코리아주식회사 근저당, 과거 가압류·가처분·경매개시결정 등은 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.01.08 한빛자산관리대부 가압류이고, 그 뒤의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰 후 남는 후순위 권리는 보이지 않습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 보증금 확인 전에는 인수액 확정 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배규남 | 2013.02.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 배규남 1명입니다. 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 건은 없습니다. 문제는 금액입니다. 배규남의 보증금이 확인되지 않으므로 배당으로 얼마나 회수하고 얼마나 남는지, 낙찰자가 인수할 금액이 있는지를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 9,114,000원을 그대로 ‘실질취득액’으로 사용할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 60.8%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
사원빌라 동일 면적 47.2㎡로 확인되는 비교 실거래는 2021.10, 4층, 15,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 9,114,000원은 이 거래금액의 60.8%입니다. 그러나 거래 표본이 한 건뿐이고 거래시점도 2021.10이며, 무엇보다 이번 경매는 대지권이 미등기된 건물만의 매각입니다. 따라서 60.8%만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 47.2㎡ | 4 | 15,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 9,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 564,052원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 34,907,970원 | 8,549,948원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,744,120원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,310,047원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 8,586,417원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권총액 65,548,554원 중 8,549,948원이 배당되고 미배당액은 56,998,606원입니다. 다만 이 계산에서 표시되는 매수인 인수 0원은 보증금이 확인되지 않은 배규남의 실제 인수위험을 확정한 값이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 입찰 전 보증금과 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 권리 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 9,114,000원 | 8,549,948원 | 56,998,606원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 6,379,800원 | 5,864,964원 | 59,683,590원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 4,465,860원 | 3,985,475원 | 61,563,079원 |
3회 유찰 시 6,379,800원, 4회 유찰 시 4,465,860원까지 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 입찰가가 내려간다고 대지권 문제가 없어지거나 임차인 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과한다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 보증금 확인 전에 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관인중학교 북서측 인근. 단독주택·공동주택과 답 등 농경지가 혼재하는 면소재지 내 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건 중 3층 301호. 기본 위생·급배수·전기·난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,067㎡ 사다리형 평지, 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측에 폭 5m 내외 도로가 있습니다.
- 규제. 생산녹지지역·성장관리계획구역·하천구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등에 해당하거나 저촉됩니다.
- 거래성. 사원빌라는 15세대이며 확인되는 동일 면적 실거래는 2021.10의 15,000,000원 한 건입니다. 최신 가격 판단의 표본이 매우 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배규남 보증금 확인. 2013.02.18 전입이 말소기준 2021.01.08보다 빠릅니다. 보증금·임대차계약·현재 점유 계속 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 대지권 취득 절차 확인. 건물만 매각되고 대지권은 미등기입니다. 토지소유자로부터 대지권등기를 진행해야 하는 절차와 가능성을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 9,114,000원을 실질취득가로 보지 말 것. 선순위 임차보증금 인수가 발생하면 실제 취득비용은 높아질 수 있습니다.
- 실거래 15,000,000원 과신 금지. 비교 거래는 2021.10 한 건이고, 이번 매각은 건물만의 매각이므로 단순 가격 비교가 어렵습니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조와 이용상황 일부를 외부관찰 및 집합건축물대장 도면을 기준으로 평가했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 2026.03.30 대지권 취득 관련 채권자 의견을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 49% 할인보다 먼저 풀어야 할 두 가지
현재 최저가는 감정가의 49%인 9,114,000원이고, 비교 가능한 2021.10 실거래 15,000,000원의 60.8%입니다. 하지만 이 숫자만 떼어 놓고 보면 이 사건을 잘못 읽게 됩니다. 첫째, 대지권 미등기 상태에서 건물만 매각되고 매수인이 대지권등기를 위한 별도 절차를 진행해야 합니다. 둘째, 2013.02.18 전입한 배규남의 보증금이 미상이라 실제 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
등기상 후순위 가압류들은 매각으로 소멸하지만, 이 물건의 승부처는 후순위 채권이 아닙니다. 토지 권원과 선순위 가능 임차인의 금액 확인입니다. 두 문제가 해결되기 전에는 두 차례 유찰과 9,114,000원이라는 낮은 최저가에 가격 가점을 주기 어렵습니다. 현재 단계의 결론은 “가격은 낮아졌지만 실질취득비용은 아직 모른다”입니다.
