서울남부지방법원 2025타경12622. 서울 금천구 독산동 엘린하우스 7층 702호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부만 보면 2023년 8월 31일 이정민의 근저당권 150,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정·금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 중심은 말소기준권리보다 앞선 정종호의 주택임차관계입니다. 정종호는 2022년 2월 25일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 2월 3일입니다. 보증금은 319,000,000원이며 배당요구도 했습니다.
이 임차인은 말소기준인 2023년 8월 31일 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 을구 5번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서에는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12622 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제7층 제702호 |
| 사용승인일 | 2021.07.14 |
| 소유자 | 김강언 (2023.07.26 매매, 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정민 / 119,123,287원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 이정민 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2021년 화곡신용협동조합 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현 소유자 김강언은 2023년 7월 26일 매매를 원인으로 319,000,000원에 취득했고, 같은 해 8월 31일 이정민 근저당권 150,000,000원이 설정됐습니다. 하지만 정종호의 전입·점유는 2022.02.25, 확정일자는 2022.02.03으로 이 근저당보다 앞섭니다. 따라서 경매로 근저당과 후순위 권리가 지워지는 것과 별개로, 정종호의 미배당 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 여부
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 | 2022.02.03 | 319,000,000원 | 배당요구 2024.03.06 | 有 | 有 | 인수 현재 1,322,000원 |
| 장문용 | 미상 | 2025.03.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 유찰 시 실질취득 — 최저가만 내려가고 총부담은 약 3.23억
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 대항력 임차인 미배당 보증금입니다. 신건에서는 낙찰가가 임차보증금보다 높지만 집행비용이 먼저 빠지기 때문에 1,322,000원이 미배당됩니다. 그리고 유찰돼 낙찰가가 보증금 319,000,000원 아래로 내려가면, 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수액이 커지는 구조가 본격적으로 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 323,000,000원 | 1,322,000원 | 324,322,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 258,400,000원 | 65,017,600원 | 323,417,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 206,720,000원 | 115,974,080원 | 322,694,080원 |
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,322,000원 |
| 1. 임차인 정종호 보증금 | 319,000,000원 | 317,678,000원 |
| 2. 근저당 · 이정민 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,219,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정종호 보증금 부족분은 1,322,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 이정민 근저당과 서민금융진흥원 가압류는 배당을 받지 못하지만 매각으로 소멸하는 권리입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제7층 제702호입니다. 사용승인일은 2021.07.14입니다.
- 주위환경. 서울문성초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 4m 내외 진입도로를 통해 약 20m 내외 외곽 공도와 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장시설, 도시가스 개별난방시설이 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황은 집합건축물대장, 탐문, 외부관찰 등에 의거해 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 신건 324,322,000원, 1회 유찰 323,417,600원, 2회 유찰 322,694,080원입니다. 최저가만 비교하지 마세요.
- 정종호 보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당 결과가 가장 중요한 확인사항입니다.
- 장문용 점유관계 확인. 전입일은 2025.03.13으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·구체적 점유부분은 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 남아 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 대조해 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 금천구 압류 확인. 2026.06.17 금천구 압류가 등기돼 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 세금 관련 배당관계는 원본 서류를 확인하세요.
- 내부상태 재확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 구조·마감·점유상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건은 후순위 근저당·가압류·압류가 문제인 사건이 아닙니다. 진짜 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 정종호의 319,000,000원 임차보증금입니다. 신건에서는 집행비용 때문에 1,322,000원이 미배당돼 실질취득액이 324,322,000원으로 올라갑니다. 더 큰 함정은 유찰 뒤입니다. 최저가는 258,400,000원, 206,720,000원으로 크게 낮아지지만 임차보증금 인수가 65,017,600원, 115,974,080원으로 늘어 실질취득은 각각 323,417,600원, 322,694,080원에 머뭅니다.
따라서 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 겉으로 보이는 유찰 할인율이 실제 취득비용 절감으로 연결되지 않는 대항력 임차인 인수형입니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금 승계가 남는 만큼, 권리 난도는 단순하지 않습니다.
