서울남부지방법원 2025타경12887. 구로동 한솔로이젠트 9층 905호로, 공부상 및 감정 이용상태 모두 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 권영만이며 2020년 11월 5일 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류나 가압류가 아니라 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 박미현은 임대차계약일 2020년 9월 9일, 확정일자 2020년 9월 28일, 점유개시 2020년 10월 8일, 주민등록일 2020년 10월 16일이고 보증금은 150,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 4월 4일 안산세무서장의 압류입니다. 박미현의 주민등록과 점유는 그보다 앞서 있어 대항력 있음으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보아 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

말소기준은 2022년 4월 4일의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 박미현 가압류, 구로구 압류, 남동세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박미현은 이미 2020년 10월 점유와 주민등록을 갖췄고, 2020년 9월 확정일자도 있어 후순위 권리들과 달리 매수인 인수 문제를 발생시키는 선순위 임차인입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 가격 구조 — 유찰돼도 ‘총부담’은 크게 줄지 않는다

현재 최저가는 감정가 130,000,000원의 64%인 83,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서는 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 현재 회차의 인수액은 68,697,600원, 3회 유찰 시 85,038,080원, 4회 유찰 시 98,110,464원으로 증가합니다. 낙찰가는 낮아지고 미배당 보증금은 커지는 반대 방향 구조입니다.

즉 3회, 4회 유찰까지 진행되더라도 단순히 “매각가가 66,560,000원 또는 53,248,000원까지 떨어졌다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 부담입니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 별도의 시세 할인 판단은 하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,200,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 83,200,000원이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미변제액 68,697,600원은 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 현재도 오피스텔로 이용중입니다. 사용승인일은 2006.03.28이고 철근콘크리트구조 지하5층, 지상15층 건물의 9층입니다.
• 주변환경. 구로중학교 북측 인근으로 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선·7호선 대림역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측 약 30m, 북서측 약 13m 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 11,320,000원/㎡입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 최저가 83,200,000원에만 초점을 맞추지 말고 박미현의 미배당 보증금 68,697,600원을 함께 반영해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 3회 유찰 시 인수액 85,038,080원, 4회 유찰 시 98,110,464원으로 증가하므로 유찰 자체가 실질취득 부담을 크게 낮춰주지 않습니다.
• 임대차 실재성 확인. 임차인 박미현이 가압류 채권자이자 경매 채권자로도 나타나는 만큼 계약서, 보증금 지급내역, 점유관계 등 원본 자료 확인이 중요합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 선순위 차감과 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임차권등기 인수 문구 확인. 을구 5번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 세금 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “8,320만원짜리 경매”가 아니다

이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가 83,200,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 선순위 임차인 박미현의 보증금은 150,000,000원이고 현재 예상 미배당액만 68,697,600원입니다. 더 유찰될수록 낙찰가는 내려가는 대신 임차보증금 인수액은 커집니다. 따라서 투자 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득 부담이어야 합니다.

말소기준 이후의 권리들은 소멸하지만 핵심 임차권은 남고, 국세·지방세 압류까지 있어 배당 변동 가능성도 있습니다. 확인 가능한 실거래 기준도 없어 현재 자료만으로 가격 할인 메리트를 긍정하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 인수 부담이 큰 고위험형 오피스텔로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.