서울남부지방법원 2025타경12936. 강서구 화곡동 동일네오빌 4층 402호는 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 집합건축물대장에는 도시형생활주택 중 단지형다세대주택으로 등재돼 있습니다. 총 15세대 규모로, 현재 3회 유찰되어 최저매각가가 187,392,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준권리보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 임차인 이정숙은 2022.09.05에 전입하고 점유를 개시했으며, 말소기준 근저당권은 그 뒤인 2022.09.07 설정됐습니다. 임차보증금 340,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 사실이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 실질취득금액을 기준으로 시세와 비교해야 하는 사건이며, 현재는 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 경제성을 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제402호 도로명주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 85 |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제4층 제402호 |
| 사용승인일 | 2020.01.02 |
| 소유자 | 최정일 |
| 감정가 | 366,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,392,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 357,124,493원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매수인 예상 인수액 | 156,031,488원 |
| 실질취득 예상 | 343,423,488원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2022.09.07 설정된 유한회사심스대부 근저당권(채권최고액 150,000,000원)입니다. 그 이후 설정된 양승란 근저당권(34,000,000원), 동대문세무서장의 압류 및 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
앞서 등기됐던 윤상원의 전세권 326,000,000원은 2022.07.18 말소됐고, 과거의 다른 근저당권도 등기부상 말소된 상태입니다. 이 과거 전세권을 현재 임차인 이정숙의 보증금과 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이정숙 건물전부 · 주택임차권등기 |
전입 2022.09.05 확정 2022.07.14 |
340,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 있음 |
잔액 인수 156,031,488원 예상 |
| 강민구 점유 부분 미상 |
전입 2025.03.10 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 배당요구 있음 |
기재된 전입일 기준 선순위 대항력 없음 실제 점유관계 확인 |
이정숙 배당요구 관련 등기일 2024.09.30 · 강민구 배당요구 접수일 2026.01.27. 두 사람 모두 보증기관 승계 신고자가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다.
③ 최저가의 함정 — 실질취득은 보증금 수준
현재 최저매각가 187,392,000원에서 경매가 성립한다고 가정하면 집행비용 3,423,488원을 먼저 배분한 뒤 이정숙에게 183,968,512원이 배당됩니다. 보증금 340,000,000원 중 부족한 156,031,488원은 매수인이 인수할 것으로 추정됩니다.
표면상 최저가는 감정가의 51.2%이지만, 실질취득금액은 임차보증금 340,000,000원에 가까워집니다. 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 취득을 뜻하지 않습니다.
이 구조에서는 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들고, 매수인이 인수해야 하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 추가 유찰이 발생해도 실제 취득원가가 낙찰가처럼 큰 폭으로 떨어지지 않습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 51.2% |
187,392,000원 | 156,031,488원 | 343,423,488원 |
| 4회 유찰 감정가 40.96% |
149,913,600원 | 192,985,190원 | 342,898,790원 |
| 5회 유찰 감정가 32.77% |
119,930,880원 | 222,548,152원 | 342,479,032원 |
실질취득 = 낙찰가 + 매수인 예상 인수액. 각 회차의 집행비용 및 예상 배당액에 따라 총액에 차이가 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 시세·환금성 — 할인율만으로 판단 불가
동일네오빌은 15세대 규모의 소규모 주택으로, 사용승인일은 2020.01.02입니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회로 집계됩니다. 이번 물건은 이미 3회 유찰된 상태입니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실질취득 343,423,488원이 적정 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 366,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 187,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,423,488원 |
| 1. 임차인 · 이정숙 | 340,000,000원 | 183,968,512원 |
| 2. 근저당 · 유한회사심스대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 양승란 | 34,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 357,124,493원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 이정숙 보증금 미배당 · 매수인 인수 | — | 156,031,488원 |
매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라 별도의 승계 부담입니다. 예상배당은 집행비용 추정 및 이정숙의 우선변제를 전제로 하며, 실제 배당순위·당해세·최우선변제·기타 채권 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 국의 압류가 존재하므로 조세채권의 우선순위와 금액 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구 화곡동 까치산근린공원 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.01.02 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 난방·위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 완경사에 위치한 정방형 토지로, 북서측과 북동측의 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 해당 여부와 실제 적용 범위는 입찰 시점에 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 15세대 규모의 소규모 건물로, 동일 건물의 거래사례가 제한적일 수 있습니다. 실제 환금성과 매각 가능가격은 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 현 거주인 부재 및 폐문 등으로 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못해, 실제 내부구조와 인테리어 상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 이정숙의 보증금 340,000,000원, 배당요구, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 우선 확인하세요.
- 실질취득 재계산. 낙찰가에 실제 인수하는 미배당 보증금을 더해 가격을 판단하세요. 유찰에 따른 낙찰가 하락만을 기대해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 관계. 강민구의 보증금·확정일자·점유 부분·이정숙과의 관계를 확인하고, 실제 명도 대상자를 파악하세요.
- 임차권등기. 이정숙의 배당 후 잔액 인수와 임차권등기 말소 조건을 원본 서류로 확인하세요.
- 조세채권. 동대문세무서장 압류와 관련된 조세채권의 성격, 법정기일, 우선배당 여부를 확인하세요. 예상배당과 인수 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 검증. 동일네오빌 및 주변의 유사한 다세대주택 실거래와 실제 매각 가능가격을 조사하세요. 비교 기준은 최저가가 아닌 실질취득입니다.
- 내부·관리비. 직접 확인하지 못한 내부 상태, 누수·하자·수선비, 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 반값이어도, 실질취득은 반값이 아니다”
이 물건은 감정가 366,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 187,392,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락처럼 보입니다. 그러나 선순위 임차인 이정숙의 보증금 340,000,000원이 존재하고, 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조이므로 실제 부담액은 다릅니다.
현재 회차의 실질취득 예상액은 343,423,488원이며, 추가 유찰 시에도 보증금 인수액 증가 때문에 총 취득부담이 크게 줄지 않습니다. 여기에 다른 점유자의 관계와 배당 변수, 소규모 다세대주택의 환금성, 확인되지 않은 실거래 시세를 함께 고려해야 합니다.
결론은 보수적 접근입니다. 단순히 감정가 대비 51.2%라는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없으며, 핵심은 선순위 임차보증금의 실제 인수액 확정과 실질취득금액 대비 시세 검증입니다. 이 두 가지가 해결되지 않는다면 낙찰가가 더 낮아지더라도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
