서울남부지방법원 2025타경12936. 강서구 화곡동 동일네오빌 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 집합건축물대장에는 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 등재돼 있습니다. 현재 최저가는 234,240,000원으로 감정가 366,000,000원에서 2회 유찰된 상태입니다. 표면만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
이정숙은 2022.09.05. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.14.입니다. 말소기준권리인 유한회사심스대부 근저당은 2022.09.07. 설정됐으므로, 이정숙의 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 을구 9번 주택임차권등기에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12936 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 85 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 다세대주택 · 집합건축물대장상 도시형생활주택/단지형다세대주택 |
| 규모 | 6층 건물 내 4층 402호 · 대상면적 39.34㎡ · 사용승인일 2020.01.02. |
| 소유자 | 최정일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 234,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 357,124,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2022.09.07. 유한회사심스대부의 근저당권 150,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 양승란 근저당 34,000,000원, 국 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 9번 이정숙 주택임차권등기 역시 등기 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 실제 전입·점유일은 2022.09.05.로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 판단은 등기일이 아니라 이 선행 전입을 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정숙 | 건물전부 · 2022.09.05. | 340,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자 2022.07.14. | 미배당 잔액 인수 |
| 강민구 | 미상 · 2025.03.10. | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 배당요구 2026.01.27. | 대항력상 승계 없음 |
강민구는 전입일이 2025.03.10.으로 말소기준권리 2022.09.07.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어, 이 사건의 실제 임차인은 강민구·이정숙 2명으로 봅니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 3.4억대로 고정된다
현재 최저매각가는 234,240,000원입니다. 이 가격에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,079,360원을 먼저 제외한 230,160,640원이 이정숙에게 우선 배당되고, 보증금 340,000,000원 중 109,839,360원이 남습니다. 이 잔액은 매수인 인수 대상이므로 실질 부담은 234,240,000원 + 109,839,360원 = 344,079,360원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 234,240,000원 | 109,839,360원 | 344,079,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 187,392,000원 | 156,031,488원 | 343,423,488원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 149,913,600원 | 192,985,190원 | 342,898,790원 |
④ 시세 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
이 사건에서 제공된 동일네오빌 거래자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균이나 최신 거래 대비 “싸다” 또는 “비싸다”를 단정할 근거는 없습니다. 특히 현재 최저가 234,240,000원을 시세 비교 기준으로 쓰는 것은 잘못입니다. 비교해야 할 금액은 대항력 임차인의 미배당 인수까지 포함한 실질취득 약 344,079,360원입니다.
감정가는 366,000,000원이지만 감정가 자체가 최근 실거래 시세를 대신하지는 않습니다. 동일네오빌은 15세대이고, 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 이미 이 사건도 2회 유찰됐으므로, 단순히 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 주기보다는 실제 매매사례와 실질취득액을 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 234,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,079,360원 |
| 1. 임차인 이정숙 보증금 | 340,000,000원 | 230,160,640원 |
| 2. 근저당 · 유한회사심스대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 양승란 | 34,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 357,124,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 후 매각대금 전부가 이정숙에게 배당되며, 보증금 부족분 109,839,360원이 매수인 인수로 남습니다. 유한회사심스대부·양승란·한국주택금융공사에는 배당액이 없고 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산근린공원 북동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2020.01.02.이며, 난방·위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 각각 약 6.5m, 7.5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 146.0㎡, 지목은 대, 완경사의 정방형 토지이며 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일네오빌은 15세대이며 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 최근 비교 가능한 거래금액이 없어 실질취득액과 별도 실거래 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 최저가 234,240,000원이 아니라 예상 인수까지 포함한 344,079,360원을 기준으로 매매사례와 비교해야 합니다.
- 이정숙 보증금 재확인. 보증금 340,000,000원, 전입 2022.09.05., 확정일자 2022.07.14., 주택임차권등기 및 배당요구 관계를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가 187,392,000원으로 내려가도 예상 인수는 156,031,488원으로 늘어 실질취득은 343,423,488원입니다.
- 강민구 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현황과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조, 이용상황, 확장 및 인테리어 여부가 실제와 다를 수 있다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “3.4억 실질부담”을 보라
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 결론이 완전히 달라집니다. 감정가 366,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 234,240,000원까지 내려온 것만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이정숙은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 보증금 340,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 예상 인수가 109,839,360원이라 실질취득이 344,079,360원입니다. 3회 유찰 시에도 343,423,488원, 4회 유찰 시에도 342,898,790원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다. 결국 이 물건의 핵심은 “낙찰가가 얼마까지 내려가느냐”가 아니라 “보증금 인수까지 포함해 얼마를 실제로 부담하느냐”입니다. 최근 실거래 금액과 이 실질부담을 대조하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
