서울남부지방법원 2025타경13298. 구로동 비즈트위트블루 제13층 제1305호, 전용 19.85㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이창호는 2019.12.30 매매를 원인으로 2020.01.23 소유권을 취득했고 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 2023.09.14 금천세무서장 압류와 그보다 앞선 2023.08.28 전입의 선후관계입니다. 한국토지주택공사 명의 보증금 130,000,000원 임차권은 확정일자 2021.11.05, 점유개시 2022.01.03, 전입 2023.08.28로 표시되어 있어 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
통상 이 구조라면 현재 매각가 79,360,000원에서 우선배당 뒤 남는 52,468,480원이 매수인 인수로 이어져 실질취득비용이 보증금에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 특별매각조건입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 79,360,000원 = 실질취득 79,360,000원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제13층 제1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 19.85㎡ · 지하3층 지상19층 중 13층 |
| 소유자 | 이창호 (2019.12.30 매매 · 2020.01.23 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 79,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,489,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 해소
말소기준은 2023.09.14 갑구 5번 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 임차권은 등기일 자체는 2024.02.13이지만, 대항력 판단에 중요한 전입일이 2023.08.28로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.11.05이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다.
② 임차·보증기관 승계 현황
한국토지주택공사는 보증기관 승계로 표시된 항목이므로 이를 별도의 실제 임차인과 중복해 보증금에 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명이며, 승계된 보증금 항목은 130,000,000원 1건입니다.
| 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 전입 2023.08.28 확정 2021.11.05 | 예상배당 77,531,520원 산식상 미배당 52,468,480원 실질 인수 0원* |
* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영한 실질 인수액입니다. 보증기관 승계 항목은 실제 임차인과 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중
비즈트위트블루 전용 19.85㎡ 중심 실거래를 보면 전체 12건 평균은 107,458,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 99,000,000원과 최신 거래 102,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 실질취득가 79,360,000원은 최근 12개월 평균의 80.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.85㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 19.85㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 19.85㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 19.85㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 19.85㎡ | 13 | 118,500,000원 |
| 2024.09 | 19.85㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 19.85㎡ | 10 | 104,500,000원 |
| 2024.08 | 18.67㎡ | 12 | 109,500,000원 |
| 2024.07 | 19.85㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2024.06 | 19.85㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 19.85㎡ | 16 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 19.85㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 19.85㎡ | 3건 | 99,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,480원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 77,531,520원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 136,489,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 52,468,480원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원칙상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 산식상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 79,360,000원 | 52,468,480원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 63,488,000원 | 68,054,784원 | 반환청구권 포기 조건 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 50,790,400원 | 80,523,827원 | 반환청구권 포기 조건 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 현재 회차 역시 산식상 52,468,480원의 인수가 발생합니다. 이 물건이 단순한 “64% 할인 물건”이 아닌 이유입니다. 다만 이번 매각은 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 그 조건의 유효한 이행 여부가 가격 메리트의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 본건은 지하3층·지상19층 건물의 제13층 제1305호입니다.
- 입지. 구로고등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 환승역인 대림역이 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 15미터, 남동측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 토지 공시지가는 6,685,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·기계식주차·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 거래. 비즈트위트블루는 105세대, 2012.11.30 준공이며 최근 12건 실거래 범위는 95,000,000원~125,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 매각조건 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 말 것. 배당표상 52,468,480원은 원칙적 미배당액이지만 특별매각조건 적용 시 이를 최저가에 다시 더해 실질취득가로 계산하지 않습니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 항목은 보증기관 승계로 처리하므로 실제 임차인과 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 99,000,000원, 최신 거래 102,000,000원과 함께 최근 추세 -10.2%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.9회를 감안해 가격 할인만으로 매수층과 재매각 속도를 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인보다 중요한 것은 ‘특별매각조건’
겉으로 보면 감정가 124,000,000원에서 2회 유찰돼 79,360,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 최근 12개월 평균 99,000,000원의 80.2%이니 가격만 보면 할인 구간에 들어와 있습니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격이 아니라 130,000,000원의 대항력 있는 보증금입니다. 특별매각조건이 없었다면 현재 회차에서 52,468,480원을 인수하는 구조이고, 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어나는 물건입니다.
이번에는 채권자가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 그 핵심 위험이 실질 0원*으로 해소됩니다. 따라서 권리조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 가격은 최근 거래보다 낮고, 권리 부담도 제거되는 구조입니다. 다만 최근 실거래 추세가 -10.2%로 하락 중이고 오피스텔의 평균 유찰 횟수도 2.9회이므로, “감정가 대비 64%”라는 숫자만으로 높은 점수를 주기보다 특별매각조건의 확실한 이행과 하락장 환금성을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
