서울남부지방법원 2025타경13298. 구로동 비즈트위트블루 13층 1305호, 전용 19.85㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이창호가 2020년 1월 23일 거래가 110,000,000원에 취득한 물건으로, 서울보증보험 주식회사가 청구액 136,489,314원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가 124,000,000원에서 세 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 63,488,000원으로 내려왔습니다.
표면적으로는 최근 거래가격에 비해 저렴합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낙찰가보다 보증금 반환채무를 누가 부담하느냐입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있고 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준 압류보다 주민등록이 앞서는 대항력 있는 권리로, 특별조건이 없었다면 매수인에게 상당한 인수액이 발생할 수 있는 구조입니다.
이번 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 내용이 있어 결론이 달라집니다. 이 특별조건이 그대로 적용되고 이행된다면 매수인이 해당 임차권 미배당금을 떠안지 않는 구조입니다. 단순히 '보증금 1.3억이니 위험하다'거나 '최저가가 싸니 무조건 좋다'는 어느 쪽 판단도 정확하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제13층 제1305호 도로명주소: 서울특별시 구로구 공원로 15-12 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 19.85㎡ · 지하 3층~지상 19층 중 13층 |
| 소유자 | 이창호 (2020.01.23 소유권이전 · 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 | 124,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,488,000원 (감정가의 51.2% · 3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 136,489,314원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14 갑구 5번 압류 · 국(금천세무서장) |
| 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 130,000,000원 · 대항력 있음 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각 |
| 실질 인수 | 0원 (특별매각조건 이행 시) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건이 핵심
말소기준권리는 2023년 9월 14일 금천세무서장의 압류입니다. 이보다 앞서 설정되었던 우리은행 근저당권은 2014년 12월 8일 이미 말소되었습니다. 2024년의 구로구 압류 역시 등기부상 말소되어 현재 살아 있는 인수 권리로 보지 않습니다.
주의할 점은 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 4일, 점유개시일은 2022년 1월 3일, 주민등록일은 2023년 8월 28일, 확정일자는 2021년 11월 5일입니다. 주민등록일이 말소기준 압류보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 표시되어 있습니다.
이는 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기를 적용하기 전의 가상 인수 구조입니다. 131,542,784원에는 제공된 추정 집행비용이 배당에서 차감되는 효과가 반영되어 있습니다.
이 조건이 유효하게 적용되고 이행되면 한국토지주택공사의 미배당 보증금 68,054,784원은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다(0원). 따라서 해당 임차권만을 기준으로 한 취득 부담은 낙찰가 63,488,000원이며, 별도의 취득 부대비용은 제외한 금액입니다.
단, 이 포기는 해당 임대차보증금 반환청구권에 관한 것입니다. 다른 독립적인 임차인이나 별도 인수 권리가 확인된다면 그 권리까지 자동으로 포기되는 것은 아닙니다.
② 임차권 분석 — 한국토지주택공사 1건
| 권리자 | 점유범위 / 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 표시 |
건물 전부 130,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 전입 2023.08.28 확정 2021.11.05 |
임차권등기
조건부 인수 0원 배당요구 있음 조건 적용 전 미배당 68,054,784원 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리자로 표시된 임차권자입니다. 보증금 130,000,000원에 대한 등기와 배당 관련 권리는 하나의 보증금 채권으로 계산해야 하며, 별개의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
별도로 특정된 개인 실거주 임차인은 0명입니다. 다만 이는 실제 점유자가 없거나 공실이라는 뜻은 아닙니다. 실제 점유 상태 및 명도 상대방은 별도 확인이 필요합니다.
| 계약일 | 2021.11.04 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.01.03 |
| 주민등록일 | 2023.08.28 |
| 확정일자 | 2021.11.05 |
| 임차권등기일 | 2024.02.13 (을구 3번) |
| 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 주민등록 |
| 우선변제 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 조건 적용 전 인수 계산 | 68,054,784원 |
| 특별매각조건 적용 후 | 실질 인수 0원 · 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균은 9,900만원, 하락 추세
비즈트위트블루의 실거래 12건 전체 평균은 107,458,333원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에 그대로 사용하기는 어렵습니다. 최근 12개월 동일 면적 3건의 평균은 99,000,000원, 최신 거래는 2026년 3월 102,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.85㎡ | 10층 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 19.85㎡ | 14층 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 19.85㎡ | 15층 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 19.85㎡ | 13층 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 19.85㎡ | 13층 | 118,500,000원 |
| 2024.09 | 19.85㎡ | 11층 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 19.85㎡ | 10층 | 104,500,000원 |
| 2024.08 | 18.67㎡ | 12층 | 109,500,000원 |
| 2024.07 | 19.85㎡ | 12층 | 105,000,000원 |
| 2024.06 | 19.85㎡ | 11층 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 19.85㎡ | 16층 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 19.85㎡ | 16층 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 107,458,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.85㎡ | 3건 | 99,000,000원 |
전체 실거래 표본에는 전용 18.67㎡ 거래 1건이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 동일 면적 19.85㎡ 거래 3건 기준입니다.
특별조건 이행으로 인수 0원이 확정된다면 최저가 63,488,000원은 최근 평균의 64.1% 수준으로 가격상 여유가 있습니다. 그러나 과거 가격으로 회복된다는 보장은 없고, 최근 거래도 3건으로 표본이 적습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,542,784원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 130,000,000원 | 61,945,216원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 136,489,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에서 집행비용을 제외한 매각대금은 한국토지주택공사의 우선변제에 배당되는 구조입니다. 신청채권자인 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원이고, 그 청구액 136,489,314원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
한국토지주택공사의 보증금 미배당액은 68,054,784원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 하므로, 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 순위와 금액은 법원의 확정 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 국세 압류가 말소기준권리인 만큼 조세 관련 우선순위도 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 보증금 인수의 관계
대항력 임차인이 있는 경매는 유찰되어 최저가가 내려가더라도 보증금 반환 부담이 함께 늘어날 수 있습니다. 이번 사건도 특별매각조건을 적용하지 않는 가상 계산에서는 그런 특징이 나타납니다.
| 회차 | 최저매각가 | 조건 적용 전 인수 가정 | 특별조건 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 63,488,000원 | 68,054,784원 | 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 50,790,400원 | 80,523,827원 | 동일 조건 유지·이행 시 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 40,632,320원 | 90,499,062원 | 동일 조건 유지·이행 시 인수 0원 |
조건 적용 전 인수액은 각 회차별 배당 추정에 따른 값입니다. 유찰 시에도 낙찰가와 미배당액의 합계가 보증금 수준에 묶이는 구조를 보여줍니다. 회차별 집행비용 추정치 때문에 합계가 130,000,000원과 정확히 일치하지는 않습니다. 다음 회차의 특별매각조건 유지 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 구로고등학교 서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 환승역인 대림역이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2012년 11월 30일 준공된 비즈트위트블루입니다. 철근콘크리트구조, 지하 3층~지상 19층이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차·스프링클러 등의 설비가 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 임차권등기 사실과 공부상 용도는 구분해야 하며, 실제 이용형태에 따른 세금·금융·임대차 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 일반상업지역에 위치하고 남서측 약 15m, 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가 자료는 6,685,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 본 오피스텔에 실제로 적용되는 대상·기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 105세대 규모이며, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최근 시세 하락률 -10.2%, 경매 평균 유찰 3.0회, 집계 낙찰률 0.0%를 감안하면 매도기간과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 반드시 확인하세요.
- 대항력 임차권. 한국토지주택공사 보증금 130,000,000원, 주민등록 2023.08.28, 확정일자 2021.11.05, 임차권등기 2024.02.13의 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 반환청구권 포기 이행. 특별조건의 법적 효력, 포기의 적용 범위, 말소절차 및 매수인이 별도로 해야 하는 행위를 법원과 관련 권리자에게 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 한국토지주택공사 명의의 권리와 실제 거주자는 다를 수 있습니다. 현재 점유자, 명도협의 대상 및 인도 가능성을 현황조사와 현장 확인으로 검증하세요.
- 조세 관련 권리. 말소기준이 국세 압류인 사건입니다. 압류 소멸 여부와 별개로 배당상 조세 우선순위, 당해세 등 확인이 필요합니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 107,458,333원보다 최근 12개월 평균 99,000,000원과 최신 거래 102,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. -10.2% 하락 추세를 반영해 예상 매도가격을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 관리비 체납, 공용부분 관리비 부담 가능성, 점유자의 인도 협의 및 추가 취득 부대비용을 조사하세요.
- 유찰·환금성. 3회 유찰된 물건이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회입니다. 거래량과 낙찰률, 향후 재매각 가능성을 함께 점검하세요.
- 최종 입찰서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 인수채무를 없애는 조건”
이 물건은 감정가 124,000,000원에서 최저가 63,488,000원까지 떨어진 오피스텔입니다. 최근 12개월 평균 99,000,000원과 비교하면 낮은 가격이라는 사실은 분명합니다. 하지만 대항력 있는 한국토지주택공사의 보증금 130,000,000원을 무시하고 '반값 경매'로 판단해서는 안 됩니다.
일반적인 인수형이라면 미배당 보증금 68,054,784원이 매수인의 부담으로 연결되어 실질취득액이 최근 시세 이상으로 높아질 수 있습니다. 이번 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어, 그 조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 인수액이 0원이 된다는 점이 결정적인 차이입니다.
그렇다고 낙찰가가 낮다는 이유만으로 높은 평가를 하기는 어렵습니다. 최근 실거래가격은 -10.2% 하락 추세이고, 최근 12개월 거래가 3건에 불과하며, 본건은 3회 유찰되었습니다. 실제 점유·명도, 특별조건의 이행, 거래 유동성도 남아 있습니다.
결론은 '조건부 가격 메리트, 환금성과 권리 이행은 신중 검증'입니다. 특별매각조건을 원본으로 확인하고 미배당 채무 인수가 확실히 배제되는 구조라면 검토할 만한 가격 구간이지만, 조건 확인 없이 단순히 최저가만 보고 입찰할 사건은 아닙니다.
