의정부지방법원 2025타경73263. 포천시 영북면 운천리 소재 부동산으로 감정평가상 건물은 점포로 이용 중입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 현재 말소기준은 2024.08.30. 최종천의 가압류입니다. 해당 가압류와 이를 본압류로 이행한 2025.10.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 소멸하는 등기보다 점유·인수와 물건 자체의 복잡성입니다. 이선옥은 2019.03.11. 전입하고 보증금 10,000,000원이 확인되며, 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 박영춘은 1997.08.18. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 인수금액을 확정적으로 계산하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 영북면 운천리 512-19 · 경기도 포천시 영북면 영북로177번길 10-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 점포로 이용중 |
| 소유자 | 장진영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 38,126,400원 / 18,682,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 52,251,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 토지 | 대 · 40.0㎡ · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 1,228,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 — 확정 인수 10,000,000원, 추가 금액은 미상
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영춘 | 1997.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능성 확인 필요 |
| 이선옥 | 2019.03.11 | 10,000,000원 | 有 | 無 | 10,000,000원 전액 매수인 인수 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이선옥은 현재 배당표상 배당 없이 보증금 10,000,000원이 매수인에게 승계됩니다. 박영춘은 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득비용의 상단을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 38,126,400원, 현재 최저매각가는 18,682,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 “최저가 = 취득비용” 구조가 아닙니다. 최소한 이선옥 보증금 10,000,000원의 인수 부담이 별도로 있고, 박영춘 관련 추가 인수금액은 확인되지 않았습니다.
또한 비교할 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가나 실질취득비용이 시장가격보다 낮은지 객관적으로 판단할 근거도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 736,276원 |
| 인수 · 이선옥 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 최종천 | 52,726,027원 | 17,945,724원 |
| 갑구 6번 · 최종천 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최종천의 청구금액 52,726,027원 중 현재 회차 예상배당은 17,945,724원이며, 미배당은 34,780,303원입니다. 이선옥 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 가격보다 먼저 확인할 것
- 일괄매각. 본건은 일괄매각입니다.
- 지분매각. 목록1, 목록3~6은 지분매각입니다.
- 제시외건물. 목록3·4 지상에 벽돌구조 슬라브지붕 단독주택 59.284㎡와 파이프조 철판지붕 가추 약 15㎡가 있으나 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외건물과 관련한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 토지단가 제한. 제시외 단독주택으로 제한받는 토지단가는 945,000원/㎡, 가추로 제한받는 토지단가는 1,100,000원/㎡입니다.
- 경계 불명확. 목록1, 목록3~6 토지의 지적 경계가 불명확해 정확한 위치·경계·면적은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 현황 차이. 목록2 건물은 일반건축물대장상 목조 시멘트기와지붕이지만 현황은 벽돌조 슬레이트지붕으로 평가됐습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 포천시 영북면 운천리 소재 영북초등학교 서측 인근입니다.
- 주위환경. 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 점포로 이용 중입니다.
- 구조. 벽돌조 슬레이트지붕 단층, 외벽 벽돌쌓기, 내벽 페인트, 철제창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박영춘 보증금 확인. 1997.08.18. 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 추가 인수액을 확정하지 못한 상태로는 응찰 상한을 계산하기 어렵습니다.
- 이선옥 인수 반영. 최저가와 별도로 보증금 10,000,000원 인수 부담을 반드시 함께 보세요.
- 제시외건물 소유관계 확인. 매각 제외 건물의 소유자와 점유관계, 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록1, 목록3~6은 지분매각이므로 실제 취득지분과 사용관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 측량 확인. 지적 경계가 불명확하므로 필요하면 측량감정 등 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 현황 확인. 건축물대장과 현황의 구조·지붕 차이를 현장에서 재확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수와 토지·건물 관계가 먼저
이 사건의 표면적인 매력은 감정가 38,126,400원에서 최저매각가가 18,682,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 매수인은 이선옥 보증금 10,000,000원을 별도로 인수하고, 박영춘의 보증금은 확인되지 않아 추가 부담 가능성도 남아 있습니다.
더 중요한 것은 일부 토지가 지분매각이고, 토지 위 제시외건물이 매각에서 제외되며, 법정지상권 성립 여부도 불분명하다는 점입니다. 여기에 지적 경계까지 명확하지 않습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체보다 권리·점유·토지사용관계 확인이 우선인 물건입니다. 현재 단계에서는 가격 할인은 크지만 권리와 물건 리스크도 큰 편으로 보는 것이 맞습니다.
