서울남부지방법원 2025타경13360. 서울 금천구 가산동 가산역반도아이비밸리 6층 606호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이고 감정평가서도 같은 용도로 이용 중이라고 기재합니다. 등기상 말소기준은 2023.05.11. 주식회사국민은행의 근저당권으로 채권최고액은 554,400,000원입니다. 그 뒤 2025.11.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준권리 자체보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 “별도등기 있음: 1토지(을구 1번 구분지상권설정)”이 명시 인수권리로 기재돼 있습니다. 배당계산상 매수인 인수금액은 0원이지만, 금전채무가 없다는 것과 법적 부담이 없다는 것은 다릅니다. 이 구분지상권의 구체적 내용은 입찰 전에 별도등기 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 470-1 가산역반도아이비밸리 제6층 제606호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 17층 건 내 제6층 |
| 사용승인일 | 2023.02.17 |
| 소유자 | 주식회사파인웰시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 666,000,000원 / 426,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 국민은행의 양수인 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 488,822,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 별도등기는 인수
말소기준권리는 2023.05.11. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 554,400,000원입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 현장 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 64%, 그래도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 666,000,000원, 현재 최저매각가는 426,240,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 금액상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차에서 계산되는 실질취득금액은 최저가와 같은 426,240,000원입니다.
다만 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 수치로 가격 수준을 교차검증할 수 있는 비교표를 두지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 공장(지식산업센터) 용도이고 별도등기 인수권리까지 존재하므로, 낙찰가율보다 권리내용과 실제 환금성 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 426,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,662,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 554,400,000원 | 419,577,600원 |
| 미배당 | - | 134,822,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 426,240,000원 가정 시 집행비용 6,662,400원을 제외한 419,577,600원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 134,822,400원이 미배당됩니다. 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 426,240,000원 | 419,577,600원 | 134,822,400원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 340,992,000원 | 335,418,112원 | 218,981,888원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 272,793,600원 | 268,174,490원 | 286,225,510원 |
추가 유찰은 낙찰자가 지불할 매각대금을 낮추지만, 이 사건에서 핵심인 별도등기 구분지상권 인수사항 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 가격만 낮아지는 시나리오와 권리위험 해소를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 감정평가서도 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재합니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북측 인근입니다. 주변은 아파트형공장·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건 내 제6층 제606호이며 사용승인일은 2023.02.17입니다.
- 도로. 서측으로 약 20m, 동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터) 물건이므로 주거용 매매시장과 동일한 기준으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재까지 2회 유찰됐다는 사실도 함께 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 1토지 을구 1번 구분지상권설정의 권리자·범위·존속내용 등 실제 등기 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 표현 주의. 배당표의 매수인 인수액 0원은 금전 기준입니다. 명세서가 명시한 구분지상권 인수사항은 별도로 남습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 지식산업센터 이용조건 확인. 공부상·현황상 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 이용계획이 관련 용도·규제와 맞는지 검토해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 거래가격 검증이 필요합니다.
- 추가 유찰 판단. 3회 유찰 시 340,992,000원, 4회 유찰 시 272,793,600원이지만 구분지상권 인수사항은 가격 하락과 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 사건은 감정가 666,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 426,240,000원까지 내려왔습니다. 확인된 임차인이 없고 금액상 매수인 인수액도 0원이라 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 1토지 을구 1번 구분지상권설정이 인수권리로 명시돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
또한 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 현재 가격이 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 이 사건의 우선순위는 별도등기 구분지상권의 구체적 내용 확인 → 점유관계 확인 → 지식산업센터 가격·환금성 검증입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 낮아진 최저가 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
