의정부지방법원 2025타경73615. 의정부동 한솔그랑빌11차 나동 5층 502호, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 다세대입니다. 감정가 247,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,030,000원입니다. 등기상 말소기준은 2025.02.11. 설정된 김형선의 근저당권으로, 채권최고액은 96,000,000원입니다. 해당 근저당권과 2025.11.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. JIN YINGHUA의 전입일은 2018.12.05.로 말소기준권리인 2025.02.11.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 정확히는 대항력 가능·미상입니다. 이 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액과 최종 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73615 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 520-4 한솔그랑빌11차 나동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 등으로 이용중 |
| 소유자 | 신은령 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 말소기준권리 | 2025.02.11. 김형선 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
2019.12.20. 의정부시 압류가 말소기준권리보다 앞서 등기됐지만, 2021.12.31. 해제되어 2022.01.03. 말소됐습니다. 과거 신한은행·삼성화재 근저당권도 각각 2014.05.23.과 2017.06.09. 말소돼 현재 경매의 말소기준은 2025.02.11. 김형선 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확인값
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN YINGHUA | 2018.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선순위지만, 보증금과 확정일자가 없으므로 인수액을 0원이라고 확정해서도, 반대로 보증금 전액 인수라고 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 보증금·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실질취득 불확정’이 우선
현재 최저매각가는 121,030,000원으로 감정가 247,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 84,721,000원, 4회 유찰 시에는 59,304,699원까지 낮아집니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않았고, 더 중요한 것은 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’거나 ‘49% 할인이라 매력적’이라고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,420원 |
| 1. 근저당 · 김형선 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,535,580원 |
현재 계산상 채권자 김형선은 96,000,000원을 전액 배당받고 소유자 잔여는 22,535,580원입니다. 다만 이 표에는 선순위 가능 임차인의 보증금·우선변제 여부가 반영돼 있지 않아, 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대이며 감정평가상 주거용 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며 주위는 주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 등이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·전기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 주거용 건부지 등으로 이용 중이며 인접도로를 통해 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 소로3류에 접합니다.
- 규모. 한솔그랑빌11차나동은 총 8세대이며 2008.09.09. 준공입니다.
- 위반건축물. 감정 자료상 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. JIN YINGHUA의 임대차계약서·보증금·점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 순위와 최종 미배당액을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수 예상액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 49% 할인 착시 경계. 감정가 대비 할인율은 크지만 실거래 비교값과 임차보증금이 없어 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모이므로 매수층과 재매각 유동성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인 보증금과 배당요구 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 보증금
감정가 247,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 121,030,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 눈길이 갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차관계가 먼저입니다. JIN YINGHUA의 전입일이 말소기준보다 앞서 있고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 임차관계가 확인된 뒤 다시 검증해야 할 값이며, 실질취득원가 역시 아직 확정할 수 없습니다.
등기부상 과거 압류와 금융기관 근저당은 정리돼 있지만, 선순위 가능 임차인의 보증금 미상이라는 한 가지 변수가 사건 전체의 평가를 좌우합니다. 2회 유찰과 감정가 49%라는 할인율만으로는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건은 보증금 확인 전 입찰 판단을 보류해야 하는 C등급 사건입니다.
