의정부지방법원 2026타경87. 경기도 양주시 옥정동의 양주옥정듀클래스1 2층 242호입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 지식산업센터(도시형공장)이며, 토지의 지목은 대입니다. 소유자는 남경미 씨이고, 2022년 9월 14일 설정된 주식회사 하나은행의 근저당권을 말소기준권리로 하여 임의경매가 진행 중입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%입니다. 하지만 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 최근 거래가격과의 비교가 아닙니다. 시세를 뒷받침할 거래 비교 근거 없이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 권리상으로는 근저당권이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 실제 임차인의 점유·인도 문제와 주거 사용의 적합성은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당권

말소기준권리는 2022년 9월 14일 접수된 주식회사 하나은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 296,400,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 소유권이전등기 역시 같은 날 접수되었고, 기존 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부상 압류·가압류는 확인되지 않으며, 2026년 2월 27일 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 매수인이 말소기준권리 이후의 담보권이나 경매개시결정을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 등기상 권리분석과 실제 점유자의 인도 문제는 구분해서 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 점유 확인 필요

실제 임차인은 서지애 1명입니다. 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 임차인의 전입일은 2023년 6월 29일로, 말소기준권리인 2022년 9월 14일 하나은행 근저당권보다 늦습니다.

전입일은 현황조사·매각물건명세서에 기재된 날짜를 기준으로 표시했습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하며, 우선변제권 유무를 현재 정보만으로 단정하지 않습니다.

③ 시세·가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 103,586,000원으로 감정가 302,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰을 거치며 가격이 낮아진 상태이지만, 감정가 대비 할인율은 실제 거래가격과의 차이를 보여주는 지표가 아닙니다.

동일 건물·유사 용도·유사 면적의 최근 실거래가를 대조할 근거가 확인되지 않으므로, 현 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터(도시형공장)는 일반 주거용 부동산과 이용 목적 및 매수 수요가 다를 수 있고, 이 물건은 주거 점유까지 기재되어 있습니다. 용도 적합성과 거래 가능한 수요층을 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 103,586,000원 가정)

집행비용 2,250,204원은 매각가의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준 계산이며 실제 채무잔액과는 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 236,165,077원입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저가 가정에서 집행비용을 제외한 금액 중 하나은행에 101,335,796원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 195,064,204원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 채권자 측의 미회수 금액이며, 현재 권리분석상 매수인이 인수하는 금액으로 산정되어 있지는 않습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 소재 옥정1동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 각급 학교, 공원, 지식산업센터, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 북측 인근에 일반 노선버스 정류장이 있습니다. 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선, 남측 및 동측 왕복 2차선 도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 제5층 건물 중 제2층 제242호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 화재 탐지설비, 옥내 소화전, 스프링클러, 승강기 및 지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·공시지가. 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다. 토지정보상 면적은 15,735.1㎡, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 242호의 전유면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 옥정지구 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 세부 제한사항은 해당 인허가 담당 부서와 원본 토지이용계획을 통해 확인해야 합니다.
• 건물 현황. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만 임차인의 주거 사용 기재와 공부상 지식산업센터(도시형공장) 용도 사이의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 수요층 및 이용 목적이 다를 수 있습니다. 거래사례, 실제 사용 가능 범위, 관리규약 및 임대차 현황을 확인하기 전에는 환금성과 시세를 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물 또는 유사 용도의 실제 거래사례를 확인하고, 거래사례와 비교할 수 없다면 시세 대비 할인 판단을 보류하세요.
• 임대차 원본 확인. 서지애의 임대차계약서, 전입신고, 확정일자, 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 없음이라는 권리판정과 실제 인도 문제는 별개입니다.
• 점유·명도. 현재 실제 점유자, 사용 목적, 인도 가능 여부 및 명도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요. 매수인 인수액 0원이라는 산정 결과만으로 명도 비용이나 시간까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 용도 적합성. 지식산업센터(도시형공장)의 건축물대장상 용도, 해당 호실의 사용 가능 범위, 관리규약 및 주거 사용의 적법성 관련 사항을 확인하세요.
• 권리관계 재확인. 2022.09.14 하나은행 근저당권과 신탁등기 말소 내역, 경매개시결정 및 최신 등기사항전부증명서를 입찰 전에 대조하세요.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 옥정지구 지구단위계획, 배출시설설치제한지역 등 해당 토지에 적용되는 제한사항을 확인하세요.
• 관리비·부대비용. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 인도 관련 비용을 확인하고, 취득세 등 낙찰가 외 부대비용을 별도로 산정하세요.
• 배당·세금 확인. 예상배당은 집행비용 추정치와 채권최고액 기준 계산입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 배당순위는 매각물건명세서 등 원본 자료를 통해 확인하세요.

맺으며 — “감정가보다 낮다”와 “시세보다 싸다”는 다르다

이 물건은 세 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 103,586,000원까지 낮아졌고, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 하지만 이 사실만으로 투자 매력이 충분하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단하지 않는 것. 둘째, 지식산업센터(도시형공장)라는 공부상 용도와 임차인의 주거 점유 사이의 관계를 확인하는 것. 셋째, 대항력 없는 임차인이라도 실제 인도와 명도에 필요한 절차를 별도로 점검하는 것입니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 검증이 필요합니다. 감정가 대비 낮은 최저가에만 주목하기보다, 실제 거래사례·용도 적합성·점유 현황을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.