의정부지방법원 2026타경87. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 2층 242호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.09.14 주식회사하나은행 근저당권 296,400,000원입니다. 이후 2026.02.27 임의경매개시결정이 기입됐고, 경매신청채권자도 하나은행입니다. 등기상 매수인이 별도로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 302,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,980,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건군 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다. 특히 공부상 이용상태가 아파트가 아니라 지식산업센터(도시형공장)인 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경87 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 2층 242호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 지식산업센터(도시형공장) |
| 소유자 | 남경미 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 147,980,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 236,165,077원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서지애 | 242호 / 주거 | 2023.06.29 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 서지애 1명입니다. 전입신고일이 2023.06.29로 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2022.09.14보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금 10,000,000원은 매수인에게 승계되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인, 그러나 시세 확인은 별개
현재 최저매각가는 147,980,000원으로 감정가 302,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 103,586,000원, 4회 유찰 시 72,510,200원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 물건이 공부상 지식산업센터(도시형공장)인 만큼, 단순한 감정가 할인율보다 실제 거래 가능 가격과 수요층 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 296,400,000원 | 145,108,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 296,400,000원 중 145,108,280원이 배당되고 151,291,720원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·각급 학교·공원·지식산업센터·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북측 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물 내 2층 242호이며, 커튼월·페어글라스·복합 판넬 외벽과 승강기·지하주차장·스프링클러·옥내소화전 등의 설비가 기록돼 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 북측 왕복6차선, 서측 왕복4차선, 남측·동측 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 이용. 공부상 지식산업센터(도시형공장)이고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인. 서지애의 전입일 2023.06.29가 말소기준 2022.09.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자·배당요구 여부는 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 지식산업센터(도시형공장)인데 임차인 사용내역은 주거로 조사돼 있으므로 현황을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 147,980,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 동일·유사 호실의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 103,586,000원, 4회 유찰 시 72,510,200원으로 내려가지만, 가격 하락과 별개로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당. 현재 최저가 기준 하나은행 근저당에 145,108,280원이 배당되고 151,291,720원이 미배당으로 남는 구조입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 실거래 확인이 먼저”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.14 하나은행 근저당이고, 임차인 서지애의 전입은 2023.06.29로 뒤에 들어왔습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 302,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 147,980,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일 물건군 실거래 자료가 없어 이 가격이 시세보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 더구나 공부상 이용상태는 지식산업센터(도시형공장)이고, 임차인 조사상 사용은 주거로 기록돼 있습니다. 결론적으로 권리 인수는 단순하지만, 가격과 실제 이용·환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
