의정부지방법원 2026타경100. 포천시 소흘읍 초가팔리 ‘포천상운아파트’ 104동 1층 110호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실·발코니 등의 구조입니다. 현 소유자는 홍순진으로, 2023.03.09. 매매를 원인으로 2023.04.20. 소유권을 이전받았고 거래가액은 130,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 89,100,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그런데 이 사건의 핵심은 현재 소유자나 우리은행 근저당보다 훨씬 앞선 등기에 있습니다. 갑구에는 1998.05.19. 소유권이전청구권 가등기와 1998.06.10. 그 가등기 권리이전이 남아 있습니다. 제공된 권리판정상 두 등기는 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 동시에 별도 메모에는 담보가등기인지 보전가등기인지 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “81,900,000원에 사는 아파트”로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경100 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 104동 1층110호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 소흘읍 검바위길 84 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실·발코니 등 · 15층 건물 내 1층110호 |
| 사용승인일 | 1997.04.26. |
| 소유자 | 홍순진 · 2023.03.09. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 87,646,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
과거 근저당과 전세권은 대부분 이미 등기부상 말소됐습니다. 2003년 가압류도 2003.06.28. 해제로 말소됐고, 2011년 설정된 조말선의 전세권 40,000,000원도 2012.05.04. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매를 발생시킨 권리는 2023.04.20. 우리은행 근저당이며, 2026.03.05. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 보증금 인수액이 확인된 사건은 아니지만, 점유관계는 현장과 현황조사 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
상운아파트 동일 면적 59.37㎡의 최근 실거래 12건 평균은 115,000,000원입니다. 현재 최저매각가 81,900,000원은 이 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 최신 거래는 2026.08. 4층 105,000,000원이며, 최근 표본의 최저 거래는 105,000,000원, 최고 거래는 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.37㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.37㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.37㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 59.37㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2026.02 | 59.37㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.37㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 평균 | 59.37㎡ | 12건 | 115,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 89,100,000원 | 80,025,800원 |
| 미배당 | 89,100,000원 | 9,074,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,900,000원 기준 배당 시 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 9,074,200원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 별도로 존재하는 1998년 선순위 가등기의 권리 승계 문제는 금액이 특정되지 않았으므로 배당표와 분리해서 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,900,000원 | 80,025,800원 | 9,074,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 33,201,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 50,091,358원 |
유찰이 이어질수록 입찰가격은 크게 내려가지만, 1998년 가등기가 그대로 남아 있다면 권리 위험은 가격과 함께 사라지지 않습니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 유찰되면 싸다”보다 “가등기의 실체가 무엇이며 매각 후 존속하는가”가 입찰 여부를 결정하는 선행 조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 갈월중학교입구사거리 남서측 인근에 위치하며 아파트단지, 일반주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 110호이며 사용승인일은 1997.04.26.입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 옥내외 자주식 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 단지. 상운아파트는 998세대이며 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1998년 가등기 원인·종류 확인. 갑구 1번과 1-1번의 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전가등기인지, 현재 효력과 말소 가능성을 원본 서류로 확정해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 가등기가 매각 후 매수인에게 실제로 존속하는지 법원의 인수사항 기재를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 가격판단은 권리 확인 뒤. 최저가 81,900,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 71.2%지만, 선순위 권리가 해결되지 않으면 이 할인폭 자체가 투자이익을 뜻하지 않습니다.
- 저층 특성 확인. 대상은 15층 건물의 1층 110호입니다. 동일 단지 실거래에도 2026.05. 1층 120,000,000원 거래가 있으므로 층별 거래와 대상 호 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.14.입니다. 입찰 직전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “71.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 가등기다
포천상운아파트 104동 110호는 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 117,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 81,900,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 115,000,000원의 71.2%입니다. 임차인 신고 내역도 없고 현재 경매를 신청한 우리은행 근저당은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 1998년 가등기에서 갈립니다. 갑구 1번·1-1번 권리가 말소기준보다 선순위이고 자료상 매수인 인수로 분류된 만큼, 해당 가등기가 담보가등기인지 보전가등기인지, 본등기 가능성이 살아 있는지, 매각으로 소멸하거나 말소할 근거가 있는지를 확인하지 않고 응찰해서는 안 됩니다. 가격은 매력, 권리는 미확정. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 가등기의 해소 여부입니다.
