의정부지방법원 2026타경122. 호원3차우성아파트 301동 최상층인 20층 2010호입니다. 감정평가 이용상태는 방3·거실·욕실·주방겸 식당·발코니 등을 갖춘 아파트입니다. 소유자는 이순조이고, 2003.08.29. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 48,000,000원이 말소기준입니다. 이후 하나은행 근저당권 2건과 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 389,000,000원에서 1회 유찰되어 272,300,000원까지 내려온 상태입니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 361,800,000원이고 최신 거래는 2026.07의 320,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 표본보다 4.4% 낮은 하락 추세이므로 전체 평균 371,416,666원만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경122 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 430 호원3차우성아파트 301동 20층 2010호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·욕실·주방겸 식당·발코니 등 · 20층건 내 20층 |
| 소유자 | 이순조 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 107,366,404원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금이나 별도 인수 권리는 확인되지 않았고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 말소기준은 2003.08.29. 하나은행 근저당권 48,000,000원이며 이후의 하나은행 근저당권 19,200,000원·60,000,000원, 롯데카드 가압류 6,468,609원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 아래
호원3차우성의 동일면적 73.05㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 371,416,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 5건 평균인 361,800,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.05㎡ | 20 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 73.05㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 73.05㎡ | 1 | 339,000,000원 |
| 2025.11 | 73.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 73.05㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2025.07 | 73.05㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2025.01 | 73.05㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2024.11 | 73.05㎡ | 18 | 415,000,000원 |
| 2024.03 | 73.05㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2024.01 | 73.05㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2023.07 | 73.05㎡ | 6 | 355,000,000원 |
| 2023.07 | 73.05㎡ | 4 | 373,000,000원 |
현재 최저가 272,300,000원은 최근 12개월 평균 361,800,000원의 75.3%입니다. 최신 거래는 같은 20층에서 2026.07에 320,000,000원이므로, 현재 회차 가격은 최신 실거래보다도 낮습니다. 다만 같은 달 10층 거래는 420,000,000원으로 편차가 크고, 최근 추세는 -4.4%입니다. 따라서 현재 가격에 메리트는 있지만 하락 추세와 개별 호수 상태를 함께 반영한 상한 설정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,612,200원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 19,200,000원 | 19,200,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,468,609원 | 6,468,609원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,019,191원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 133,668,609원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 134,019,191원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 추가 유찰에도 인수액은 0
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 272,300,000원 | 133,668,609원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 190,610,000원 | 133,668,609원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 133,426,999원 | 130,759,021원 | 2,909,588원 | 0원 |
2회 유찰 가격 190,610,000원에서도 등기상 배당 대상 채권은 전액 배당되고 소유자에게 53,472,851원이 남습니다. 3회 유찰 가격 133,426,999원에서는 채권 부족액 2,909,588원이 생기지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회룡역 동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소와 지하철1호선 회룡역이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층건 내 20층이며, 아파트 기본 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 우성3은 615세대이며 준공일은 1993.08.06입니다. 동일면적 실거래는 320,000,000원부터 420,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 토지. 호원동 430은 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·보호구역 등 다수 토지이용 규제가 확인됩니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 371,416,666원보다 최근 12개월 평균 361,800,000원과 최신 거래 320,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.4%입니다. 현재 최저가가 싸더라도 과거 고가 거래를 기준으로 기대수익을 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 대지권 원본 대조. 21457.9분의 29.32와 21457.9분의 34.07의 차이, 호원동 37-1·38의 지목 차이를 감정평가서·등기사항증명서·대지권등록부·토지대장에서 직접 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준 2003.08.29. 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 현장 상태 확인. 동일면적 실거래가 320,000,000원~420,000,000원으로 편차가 크므로 최상층 2010호의 내부 상태와 개별 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력, 공부 차이는 확인”
이 물건은 권리관계 자체는 비교적 명료합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후 근저당·가압류·경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 272,300,000원까지 낮아져 최근 12개월 평균 361,800,000원의 75.3%에 진입했습니다.
다만 최근 가격 흐름은 -4.4%로 하락 중이고, 무엇보다 대지권비율과 일부 토지의 지목·면적 표기가 공부별로 다릅니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 가격 상한과 공부 대조가 승부처입니다. 현재 가격에는 분명 여유가 있지만, 최근 20층 거래 320,000,000원과 하락 추세를 함께 놓고 응찰가를 정하고, 대지권 관련 차이는 원본 확인이 끝난 뒤 입찰 판단을 내리는 접근이 적절합니다.
