의정부지방법원 2025타경64. 고양시 덕양구 화정동 달빛마을아파트 207동 504호입니다. 감정평가상 현황은 아파트(복도식)이고, 철근콘크리트조 지상17층·지하1층 중 5층입니다. 현재 소유자는 김봉숙으로 2020.04.04 매매를 원인으로 2020.04.06 소유권을 취득했고, 당시 등기부 거래가액은 176,000,000원입니다.

이 사건은 흔한 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 현재 등기부에는 존속 근저당이 없고, 데이터상 말소기준은 2022.12.27 종로세무서장의 압류입니다. 이후 2025.02.06 등기된 한정희의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기보다 먼저 들어와 있던 2016.10.31 전입자 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 전입이 핵심

말소기준은 2022.12.27 압류입니다. 그런데 한정희와 박주형의 전입일은 모두 2016.10.31로 말소기준보다 약 6년 빠릅니다. 제공 자료에는 두 사람 모두 대항력이 있는 것으로 정리되어 있으며, 한정희는 2022.10.24 확정일자와 2025.04.24 배당요구까지 확인됩니다. 박주형은 같은 2022.10.24 확정일자가 확인되지만 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 낙찰가표는 싸지만 ‘실질취득’은 아직 모른다

동일 단지의 비교 대상은 전용 49.95㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 258,666,666원, 최신 거래는 2026.07의 275,000,000원이고, 데이터상 최저매각가 187,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%입니다.

표면상 가격 차이는 분명합니다. 감정가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 258,666,666원과 비슷한 영역이지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 187,600,000원까지 내려왔습니다. 실거래 최저 210,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 비교는 어디까지나 낙찰가만 놓고 본 비교입니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되어 인수액이 생기면, 시세와 비교할 기준은 187,600,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득원가로 바뀝니다.

③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차에 신청채권자 청구액 178,631,600원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 5,542,000원으로 계산됩니다. 다만 이 표에는 임차인의 확인되지 않은 보증금과 당해세·최우선변제 요소가 반영되지 않았으므로, 실제 배당 및 매수인 부담 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 문제는 사라지지 않는다

가격만 보면 다음 회차로 갈수록 크게 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금에서 전부 배당되지 못하고 남는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 매수인이 떠안을 잔액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 “몇 번 더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 접근보다 보증금과 임대차 실체를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화수초등학교 북측 인근이며, 주변에 아파트단지·각급학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 3호선 원당역이 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상17층·지하1층, 1996.07.20 사용승인. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화정능곡택지개발)이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 2,460,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지입니다.
• 단지. 달빛(라이프)2는 1,391세대이며, 비교 실거래 12건이 확인돼 거래 가격대 자체는 관찰 가능합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 원액 확인. 한정희·박주형 각각의 보증금과 실제 임대차계약서를 확인해야 실질취득원가를 계산할 수 있습니다.
• 한정희 관계 확인. 임차인 한정희와 경매신청 채권자 한정희가 동일인인지, 동일인이라면 임차보증금과 178,631,600원 청구채권의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 박주형 배당요구 확인. 대항력 있는 박주형의 배당요구 여부와 미배당 보증금 가능성을 반드시 점검해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 보증금 미상 상태에서는 현재 배당표의 인수 0원을 최종 인수액으로 사용하지 마세요.
• 폐문부재 유의. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 공부 등을 통해 대상 물건을 확인한 것으로 기재되어 있습니다.
• 시세는 실질취득 기준. 현재 최저가 187,600,000원 자체는 최근 평균보다 낮지만, 임차인 인수잔액이 확인되면 반드시 이를 더한 금액으로 258,666,666원 평균 및 275,000,000원 최신 거래와 다시 비교해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 사건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 268,000,000원에서 한 번 유찰되어 187,600,000원까지 내려왔고, 같은 면적 최근 12개월 평균 258,666,666원의 72.5%입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득원가가 아닐 수 있습니다.

한정희와 박주형은 모두 2016.10.31 전입으로 2022.12.27 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 특히 한정희는 배당요구까지 했고 신청채권자와 이름도 같습니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “가격은 매력적일 수 있으나 권리비용이 아직 확정되지 않았다”입니다. 보증금과 임대차 실체를 확인해 인수액이 0원 또는 제한적임이 입증될 때 비로소 현재 187,600,000원의 할인폭을 제대로 평가할 수 있습니다.