의정부지방법원 2025타경859. 경기도 고양시 덕양구 용두동 361-109 소재 부동산입니다. 경매 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가 당시 실제 이용상태는 단층주택으로 조사되었습니다. 목조·브럭조 구조의 주택이고, 감정평가 과정에서 이해관계인의 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했습니다.

숫자부터 눈에 띕니다. 감정가 약 19.95억 원에 해당하는 물건의 현 최저매각가는 약 6.84억 원입니다. 세 차례 유찰되며 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔죠. 하지만 이것을 곧바로 시세보다 저렴한 경매라고 부르기에는 결정적인 근거가 부족합니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않고, 감정평가서에는 차량 접근이 어렵다는 설명까지 있기 때문입니다.

등기상으로는 국민은행의 두 근저당권이 경매로 소멸할 것으로 분석됩니다. 전입자 김태성도 말소기준권리보다 늦게 전입한 것으로 확인됩니다. 따라서 권리상 인수 위험과 현장·물건 자체의 위험을 분리하여 판단하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

핵심은 2013.04.29 설정된 을구 11번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 391,200,000원이고 공동담보로 용두동 361-109 토지가 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2013.06.17 추가 설정된 국민은행 근저당권 132,000,000원도 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

그보다 오래된 농협 계열 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2016년 김성국 명의 채권최고액 390,000,000원의 근저당권도 2020.10.29 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 핵심적으로 볼 존속 근저당권은 국민은행의 두 건입니다.

② 임차인·전입자 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 전입자는 김태성 1명입니다. 전입신고일은 2024.05.13으로, 말소기준인 국민은행 근저당 설정일 2013.04.29보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계에 따른 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

다만 보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 우선변제권이나 실제 배당액을 확정할 수 없으며, 현재 점유자가 누구인지도 추가로 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있지만, 이는 점유 인도에 별도 비용이나 절차가 발생하지 않는다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가 684,298,000원은 감정가 1,995,036,000원의 34.3%에 해당합니다. 3회 유찰로 감정가 대비 매각 조건이 크게 낮아진 상황입니다.

하지만 감정가와 실제 거래 가능한 가격은 다릅니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않은 상태에서 최저가 6.84억 원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 일반 공동주택과 달리 단층주택·토지가 결합된 물건으로, 차량 접근이 어려운 입지 조건은 가격과 환금성 판단에 중요한 변수입니다.

④ 예상배당표 (매각가 684,298,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 국민은행 근저당권 두 건은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 예상 배당액은 합계 523,200,000원입니다. 집행비용 9,242,980원을 제외하고 소유자에게 151,855,020원이 남는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

현재 회차에서는 채권최고액 기준으로 국민은행 두 근저당권에 전액 배당이 가능한 것으로 계산됩니다. 추가 유찰을 가정하면 배당 부족액이 생기지만, 분석된 두 근저당권은 매각으로 소멸하므로 채권자의 미배당 금액을 낙찰자가 그대로 갚는 구조는 아닙니다.

다만 추가 유찰에 따른 낮은 최저가는 아직 확정된 매각가격이 아닙니다. 각 회차별 계산은 가정 시나리오이며, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 전입자의 실제 배당 가능성도 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 고양시 덕양구 용두동 소재 용두초등학교 북서측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 세로(불) 도로에 접하고 있어 차량 접근은 어려운 것으로 조사되었습니다. 인근에 노선버스 정류장이 있지만 전반적인 교통상황은 다소 열악합니다.
• 건물 구조. 목조·브럭조의 기와·스레트·초가지붕 단층주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되고 목재 및 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 있는 것으로 조사되었습니다. 내부 출입이 이루어지지 않아 구체적인 상태와 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역(고도 15m 위임지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역에 해당합니다. 개별 행위 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 범위는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 데다 차량 접근 곤란, 단층주택 구조, 제시외 건물, 지역별 규제 등이 있어 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 차량 접근 및 도로 권원. 현장에서 실제 차량 진입 가능 여부, 도로 폭, 통행 형태, 도로 소유 및 사용관계를 확인해야 합니다. 감정평가서상 접근이 어려운 물건입니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서·관련 도면으로 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 건물뿐 아니라 포함 토지의 최신 등기사항을 별도로 확인하고, 공동담보 및 말소되지 않는 권리의 존재 여부를 점검해야 합니다.
• 김태성의 점유관계. 2024.05.13 전입은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자와 현재 점유상태는 미상입니다. 임대차 및 실제 거주관계를 확인해야 합니다.
• 건물 내부 상태. 폐문·부재로 감정 당시 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 누수·구조·설비·수선 필요성 등 확인 가능한 범위에서 실사해야 합니다.
• 이용 및 건축 규제. 지구단위계획, 도로 저촉, 군사시설 제한보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 인허가와 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 단순 감정가 할인율 대신 유사 입지의 토지 및 단층주택 실거래, 도로 접근 조건, 실제 이용가치를 비교하여 응찰가를 산정해야 합니다.
• 매각기일·배당 검증. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부와 최신 매각조건, 권리관계, 조세·임차인 우선배당 여부를 법원 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 현장이 중요하다”

이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 1,995,036,000원 대비 최저매각가 684,298,000원, 3회 유찰. 국민은행 근저당을 말소기준으로 보면 두 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 확인된 전입자 김태성에게도 대항력은 없습니다. 예상 매수인 인수금 역시 0원입니다.

그러나 감정가 대비 가격 하락만으로 입찰의 타당성을 설명하기에는 부족합니다. 감정평가서는 차량 접근이 어렵고 교통상황이 다소 열악하다고 설명합니다. 건물은 실제로 단층주택으로 이용되고 있으며 내부 상태는 확인되지 않았습니다. 일괄매각에 제시외 건물까지 포함되고, 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다.

따라서 이 물건은 권리상 예상 인수 부담은 낮지만, 현장·이용 가능성·환금성 불확실성이 큰 물건으로 평가하는 것이 적절합니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하거나 적극 입찰을 권하기는 어렵습니다. 권리는 조건부 긍정, 가격은 검증 보류, 입찰은 현장확인 우선. 실제 거래 가능한 가치와 물건의 사용 가능성을 확인한 다음에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.