의정부지방법원 2025타경859. 고양시 덕양구 용두동 361-109의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 현재 단층주택으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 1,995,036,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 977,568,000원입니다. 권리관계의 기준점은 2013.04.29 국민은행 근저당권 391,200,000원이며, 이어진 국민은행 근저당권 132,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 김태성은 2024.05.13 전입했습니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없는 후순위 점유자로 정리되며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경859 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 용두동 361-109 · 경기도 고양시 덕양구 용두로121번길 133-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단층주택으로 사용 중 |
| 소유자 | 이주연 |
| 감정가 / 최저가 | 1,995,036,000원 / 977,568,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 258,262,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2013년 국민은행 근저당이 기준
등기부에는 과거 농협계열 및 서서울농협 등의 근저당권이 다수 보이지만, 이들은 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2013.04.29 을구 11번 국민은행 근저당권입니다. 같은 해 설정된 을구 13번 국민은행 근저당권도 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2025.02.21 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없는 후순위 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태성 | 2024.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김태성의 전입일 2024.05.13은 말소기준일 2013.04.29보다 늦습니다. 따라서 전입신고만으로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 배당관계는 추가 확인이 필요하지만, 현재 자료에서 매수인이 인수하는 보증금은 계산되지 않습니다.
③ 가격 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 977,568,000원으로 감정가의 49% 수준이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 비교할 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 감정가 할인폭과 별개로 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 977,568,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 684,297,600원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 479,008,319원 | 51,381,764원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 국민은행 채권 523,200,000원이 전액 배당됩니다. 4회 유찰 시나리오에서는 채권 미배당액이 51,381,764원으로 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 인수액은 계속 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 977,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,175,680원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 391,200,000원 | 391,200,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 442,192,320원 |
현재 최저매각가 977,568,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용두초등학교 북서측에 위치하며 주변은 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 분포합니다.
- 교통. 세로(불) 도로에 접해 차량 접근은 어렵고, 인근에 노선버스 정류장이 있으나 제반 교통상황은 다소 열악한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 단층주택으로 사용 중인 것으로 조사됐으나, 이해관계인의 폐문·부재로 내부 상황은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 목조·브럭조 기와·스레트·초가지붕 단층 주택이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 목재 및 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고 실제 주변 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 접근성 확인. 감정평가에서 차량 접근이 어렵다고 조사됐으므로 현장 진입 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 김태성은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 임차조건. 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서의 최종 기재내용을 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문·부재로 내부가 조사되지 않았으므로 건물 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 현장을 먼저 볼 물건
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2013.04.29 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김태성의 전입도 2024.05.13으로 늦어 대항력이 없으며, 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이미 2회 유찰됐고 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 싸다고 말할 근거는 없습니다. 차량 접근이 어렵고, 단층주택의 내부 상태도 확인되지 않았으며, 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격·접근성·현황 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
