의정부지방법원 2026타경70255. 동두천시 생연동 부영아파트 501동 504호입니다. 감정가 168,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2022.04.28. 주식회사상상인저축은행 근저당권이며 채권최고액은 168,000,000원입니다. 임차인은 조사되지 않았고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격 측면도 신건보다 한층 내려왔습니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 154,375,000원이고, 제공된 최신 거래는 2026.07의 135,000,000원입니다. 현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%이며, 최신 거래가보다도 17,400,000원 낮은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70255 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 715-1 부영아파트 501동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·화장실2·발코니·현관 |
| 면적 | 59.8404㎡ |
| 건물 | 2004.09.22 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상12층 · 5층 504호 |
| 소유자 | 한연섭 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 53,673,236원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 부담 없음
임차인 없음. 제공된 임차인 조사에는 신고된 임차인이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 기타 인수액도 0원입니다. 제공된 분석상 말소기준권리는 2022.04.28 설정된 상상인저축은행 근저당권이고, 2026.02.03 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가가 최근 실거래 아래
부영아파트(5단지)는 668세대, 2004.09.22 준공이며 대상 면적은 59.8404㎡입니다. 동일 면적 최근 거래 12건의 평균은 154,375,000원, 최저 135,000,000원, 최고 179,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.84㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.84㎡ | 1 | 139,500,000원 |
| 2026.06 | 59.84㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 1 | 142,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 154,375,000원 |
현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균 154,375,000원의 76.2%입니다. 최근 거래 최저가 135,000,000원과 비교해도 17,400,000원 낮습니다. 감정가 168,000,000원에서는 최근 평균을 웃돌았지만, 한 번 유찰된 현재 회차에서는 가격 조건이 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 168,000,000원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 상상인저축은행 채권최고액 168,000,000원 중 115,153,600원이 배당되고, 미배당액은 52,846,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 117,600,000원 | 52,846,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 82,320,000원 | 87,561,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 57,624,000원 | 111,813,232원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자 미회수액과 매수인이 떠안을 금액은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 동두천중앙역 남서측 인근. 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 북동측 인근에 동두천중앙역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2004.09.22 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물의 5층 504호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내외 포장도로가 개설돼 있으며 북측과 서측으로 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 998,900원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 부영아파트(5단지)는 668세대이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 135,000,000원~179,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균 154,375,000원의 76.2%입니다. 신건 감정가가 아니라 현재 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 제공된 최신 거래는 2026.07의 135,000,000원이며 현재 최저가보다 17,400,000원 높습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도·점유 상태는 입찰 전 현장과 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 낙찰 전 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 52,846,400원은 채권자 측 미회수액이며 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 핵심은 단순합니다. 제공된 분석상 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 117,600,000원은 감정가의 70%이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 154,375,000원의 76.2%입니다. 제공된 최신 거래 135,000,000원보다도 낮습니다. 신건 168,000,000원에서는 가격 부담이 있었지만 한 차례 유찰된 현재 회차에서는 권리 안정성과 가격 여유가 함께 나타나는 구조입니다. 다만 실제 점유 상태와 관리비, 경매 원본 서류는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
