의정부지방법원 2026타경70424. 양주시 만송동 ‘은빛마을유승한내들’ 604동 603호입니다. 감정 이용상태는 방3·욕실2·주방/식당·거실·발코니 등을 갖춘 아파트이고, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층입니다. 소유자는 탁현철입니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아닙니다. 2010년 우리은행 근저당은 2016년 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024.09.03. 국 압류입니다. 그런데 임차인 이선주는 그보다 앞선 2022.08.29. 점유개시·확정일자, 2022.09.15. 전입을 갖고 있습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 만송동 697 은빛마을유승한내들 604동 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·욕실2·주방/식당·거실·발코니 · 15층 중 6층 |
| 소유자 | 탁현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 이선주 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
등기부상 2010.04.02. 우리은행 근저당권은 2016.11.04. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.09.03. 의정부세무서장 압류입니다. 이후의 양주시 압류, 한국투자캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 롯데카드 가압류, 경매개시결정, 엔씨자산관리대부 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이선주 | 604동 603호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 전입 2022.09.15 확정 2022.08.29 점유개시 2022.08.29 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
배당요구도 이뤄졌고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 임차인 이선주는 동시에 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있습니다. 제공된 조사에는 관계인 가능성에 대한 주의 표시가 있으므로 임대차계약·보증금 지급내역·경매신청채권과의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.5%
은빛마을유승한내들 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 단지는 412세대이며 사용승인일은 2009.10.13.입니다. 비교대상 전용면적은 59.97~59.98㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 9 | 257,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 14 | 182,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 14 | 257,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 5 | 262,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 244,750,000원 |
최근 12개월 평균은 244,750,000원, 최신 거래는 2026.07. 260,000,000원입니다. 현재 최저가 184,800,000원은 최근 12개월 평균의 75.5%입니다. 실거래 범위는 182,000,000원에서 262,000,000원으로 편차가 크지만, 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 1. 임차인 이선주 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 한국투자캐피탈 가압류 | 35,774,086원 | 11,412,800원 |
| 3. 롯데카드 가압류 | 11,769,892원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이선주 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 엔씨자산관리대부 가압류 | 1,145,854원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 170,000,000원이 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류의 실제 세액과 당해세 우선순위는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 변화 — 더 유찰된다고 낙찰가만큼 싸지는 게 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 184,800,000원 | 170,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 129,359,999원 | 126,748,959원 | 43,251,041원 |
| 3회 유찰 시 | 90,551,999원 | 88,522,063원 | 81,477,937원 |
2회·3회 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 동시에 임차보증금 미배당액이 43,251,041원·81,477,937원으로 늘어납니다. 따라서 이후 회차에서는 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만송초등학교 남서측 인근이며, 주위에 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층이며 사용승인일은 2009.10.13.입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 16,915.2㎡, 공시지가 1,050,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 가능액 확인. 현재 배당모형상 170,000,000원 전액배당이지만 국세·지방세 실제 채권액과 우선순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준만 보고 임차권을 후순위로 오판하지 않기. 임차권등기일은 2025.09.02.지만 전입은 2022.09.15.로 말소기준 2024.09.03.보다 빠릅니다.
- 이선주 관계 확인. 동일인이 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나므로 임대차계약서·보증금 지급자료·경매신청채권을 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시 인수액 반영. 2회 유찰 시 43,251,041원, 3회 유찰 시 81,477,937원의 인수 시뮬레이션이 제시돼 있으므로 최저가만 비교하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금채권·임대차 관련 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 조건부”
현재 최저가 184,800,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 244,750,000원의 75.5%이고, 최신 거래 260,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 분명 할인된 회차입니다.
그러나 이 물건은 단순한 후순위 임차권 물건이 아닙니다. 이선주의 전입과 점유는 말소기준권리보다 빠르고, 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 배당모형에서는 전액 변제로 인수 0원이 나오지만, 국세·지방세가 먼저 배당되면 그 결과가 달라질 수 있습니다. 이후 유찰 회차에서는 실제로 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 증가하는 시뮬레이션도 확인됩니다.
가격 메리트는 있다. 하지만 인수 0원을 확인하지 못하면 그 메리트가 흔들린다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 세금 우선권을 반영한 임차보증금의 실제 배당액입니다.
