의정부지방법원 2026타경70445. 의정부동 메트로타워 16층 1607호, 전용 17.194㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자 김삼권은 2022.04.26 매매를 원인으로 취득했고 등기는 2022.06.24 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 2022.06.24 전입·점유를 갖춘 임민정의 임차권이 2026.03.04 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 원칙 구조만 보면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계할 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 현재 회차에서 계산되는 룰상 인수액 19,933,200원은 실질 0원으로 봅니다.
다만 이 확약으로 권리 리스크가 크게 낮아졌다고 해서 현재 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 메트로타워 동일 면적의 최신 거래는 2025.12 50,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 50,000,000원입니다. 최저가 57,400,000원은 최근 시세의 114.8%로, 현재 회차는 최근 시세보다 높은 가격대입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -40.7%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 16층 1607호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 17.194㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 16층 |
| 소유자 | 김삼권 (2022.04.26 매매 · 거래가액 87,262,000원 · 2022.06.24 등기접수) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 임민정 1명입니다. 보증금 75,900,000원, 전입·점유 2022.06.24, 확정일자 2022.05.26이며 배당요구도 확인됩니다. 2026.03.04 강제경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 있음으로 정리됩니다. 보증기관 명의가 임차인으로 중복 신고된 구조는 아니며, 실제 임차인 수는 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 임민정 | 제1607호 전부 · 주거(임차권등기) | 75,900,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
② 시세 비교 — 최저가가 내려왔어도 최근 시세보다 높다
메트로타워 동일 면적대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 그러나 가격 판단에서 중요한 것은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균 81,392,500원이 아니라 최근 거래입니다. 최신 거래는 2025.12 50,000,000원, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 50,000,000원입니다. 현재 최저가 57,400,000원은 이 최근 기준의 114.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.19㎡ | 19 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 11 | 74,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 19 | 68,550,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 15 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 17 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 17 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 18 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.12㎡ | 15 | 86,970,000원 |
| 2022.04 | 17.19㎡ | 16 | 87,260,000원 |
| 2022.04 | 17.19㎡ | 14 | 86,660,000원 |
| 2022.04 | 17.12㎡ | 15 | 86,970,000원 |
| 2022.02 | 17.19㎡ | 16 | 87,260,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.19㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
전체 평균 81,392,500원은 2022년의 80,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 50,000,000원이고, 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -40.7%입니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,433,200원 |
| 1. 임차인 임민정 보증금(우선변제) | 75,900,000원 | 55,966,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 보증금의 미배당액은 19,933,200원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 확약을 적용하면 해당 잔액에 대한 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남측 인근이며 주상복합건물, 업무용시설, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(의정부역)이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 16층 1607호이며 사용승인일은 2018.06.20입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 차량통행 가능한 노폭 약 8미터 포장도로에 접하고, 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 2,053,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 메트로타워는 176세대, 대상 면적은 17.194㎡입니다. 동일 면적 최신 거래가 50,000,000원이고 최근 가격 추세가 -40.7%여서 과거 고가 거래보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 사건 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 임민정 임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차로 말소되는지와 필요한 서류를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 81,392,500원이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 구간 대비 -40.7%이므로 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 경매 유동성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.1회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 1회 유찰 상태라는 사실만으로 충분히 싸졌다고 보기 어렵습니다.
- 현장 점유 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 임민정 1명이지만, 현황과 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개다
이 물건은 처음 보면 보증금 75,900,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 기준 미배당액 19,933,200원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 문구가 있어, 현재 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액 57,400,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 50,000,000원의 114.8%이고, 최근 가격 추세는 -40.7%입니다. 단지 경매 평균 유찰도 3.1회입니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차 가격은 최근 시세 이상”인 유형입니다. 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.
