의정부지방법원 2026타경70486. 태림더끌리움씨티 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 데 있지 않습니다. 등기에는 한국토지주택공사 명의의 임차권이 있고 보증금은 120,000,000원, 전입신고 2023.03.21, 점유개시 2023.03.22, 확정일자 2023.02.27입니다. 말소기준인 2023.10.18 가압류보다 앞서므로 원칙만 보면 강한 대항력 권리입니다.

다만 해당 신고는 보증기관 승계로 분류돼 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 이 자료에서 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 관련 신고 1건이 존재합니다. 또 매각물건명세서 비고에는 채권자 주택도시보증공사가 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기 말소에 동의한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 권리의 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 적용 여부가 전부다

말소기준권리는 2023.10.18 주식회사 케이비국민카드의 가압류 23,206,975원입니다. 그 이후 농협은행 가압류 2건, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임대차 관계입니다. 전입일 2023.03.21이 기준권리보다 빠르고 확정일자도 2023.02.27이어서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

실제 임차인 0명. 위 신고는 보증기관 승계 신고로 분류됩니다. 배당표 자체만 보면 보증금 120,000,000원 중 66,277,800원이 배당되고 53,722,200원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 보증금이 현재 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가를 더 낮춰도 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

② 시세 비교 — 싸기는 하지만, 최근 가격 하락을 먼저 봐야 한다

태림더끌리움씨티의 동일 면적대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 88,150,000원이지만 과거 130,000,000원·135,800,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 수치는 최근 12개월 평균 75,500,000원, 최신 거래 69,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거 구간보다 -20.1% 낮다는 추세입니다.

현재 최저가 67,900,000원은 최근 12개월 평균의 89.9%여서 평균 대비로는 낮습니다. 다만 최신 거래가가 이미 69,000,000원까지 내려와 있고 최근 거래 추세도 -20.1%입니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이나 전체 평균 대비 77.0%만 보고 큰 폭의 저평가라고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 최신 실거래와 거의 같은 가격대에 놓여 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족액은 53,722,200원으로 산출되지만, 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 적용되는 범위에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 1.2억 구조, 있으면 매각가가 실질취득

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 사실상 120,000,000원 부근에서 고정됩니다. 반대로 포기·말소 동의가 유효하게 적용되면 부족액을 매수인이 떠안지 않으므로 실질취득은 각 회차의 매각가가 됩니다. 이 물건에서 확약 원문 확인이 가격 분석보다 먼저인 이유입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시청 동측 근거리에 위치하며 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용 여건은 전반적으로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물의 4층 403호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구, 특정용도제한지구이며 북측으로 폭 35m~40m 도로에 접합니다. 공시지가는 5,094,000원/㎡입니다.
• 거래성. 태림더끌리움씨티는 130세대, 2020.09.29 준공이며 동일 면적대 거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -20.1%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 적용 대상 확인. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사, 포기·말소 동의 주체는 주택도시보증공사로 기재돼 있으므로 매각물건명세서 원본과 권리승계 관계를 직접 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준 유지. 확약이 확인되면 현재 실질취득은 67,900,000원, 확약이 적용되지 않는다면 대항력 임차보증금 구조 때문에 단순 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 88,150,000원보다 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 69,000,000원을 우선해 상한가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -20.1%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 안전마진이 충분하다고 단정하지 마세요.
• 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”

이 사건을 숫자만 보면 감정가 97,000,000원에서 1회 유찰돼 67,900,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기상 보증금 120,000,000원의 선순위 임대차 권리가 존재하므로 원칙적인 구조만 보면 낙찰가가 내려가도 매수인 부담이 줄지 않는 대항력 인수형입니다. 이 구조를 바꾸는 것이 바로 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의입니다.

확약 적용이 확인되면 매수인의 실질 인수는 0원이고 현재 실질취득은 67,900,000원입니다. 최근 12개월 평균 75,500,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 최신 거래가 69,000,000원이고 최근 추세가 -20.1%라는 점을 보면 가격 매력은 제한적입니다. 권리는 확약 확인 후 정리 가능, 가격은 최근 하락세를 감안해 보수적으로 접근. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율보다 확약 적용 범위와 최신 시세입니다.