의정부지방법원 2026타경70486. 의정부동 태림더끌리움씨티 403호는 오피스텔로 분류되어 있지만 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 14.99㎡이며, 지상 16층 건물의 4층에 위치합니다. 소유자 이용대는 2023년 3월 133,000,000원에 취득했습니다. 이후 가압류와 압류, 파산선고 등기가 이어졌고 서울보증보험의 임의경매로 매각 절차가 진행 중입니다.
외형상으로는 감정가의 49%까지 떨어진 저가 경매입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 보증금 반환채무를 누가 부담하는가입니다. 임차권의 대항력과 배당요구, 채권자의 포기 범위, 실제 등기 말소 가능성을 함께 확인해야 취득비용을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 4층 403호 도로명주소: 경기도 의정부시 시민로 46 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 표기 · 감정상 도시형생활주택 이용 |
| 전용면적 / 층 | 14.99㎡ · 지상 16층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2020.09.29 준공 · 130세대 |
| 소유자 | 이용대 · 2023.03.28 소유권이전 (매매가 133,000,000원) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 47,530,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2023.10.18 갑구 5번 케이비국민카드 가압류 |
| 임차권 보증금 | 한국토지주택공사 120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준의 관계
케이비국민카드 가압류 이후의 농협은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 파산선고도 확인되므로 관련 절차 및 매각조건을 별도로 검토해야 합니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인과 보증기관 구분
등기된 주택임차권자는 한국토지주택공사입니다. 보증기관으로 분류된 권리신고이므로 이를 일반 거주 임차인으로 중복 집계하거나, 동일한 보증금 120,000,000원을 별도 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 별도로 특정된 실제 거주 임차인은 0명이며, 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 제403호 전부 · 주택임차권등기 |
120,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 |
| 임대차계약일 | 2023.02.25 |
|---|---|
| 확정일자 | 2023.02.27 |
| 주민등록일 | 2023.03.21 |
| 점유개시일 | 2023.03.22 |
| 임차권등기일 | 2025.04.14 |
| 배당요구 | 있음 (2025.04.14) |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 배당표상 예상배당 | 46,274,460원 |
| 배당표상 미배당 | 73,725,540원 |
이 문구가 적용되는 해당 권리에 대해서는 유효한 포기·말소가 확인될 경우 매수인의 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다.
하지만 현재 등기된 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 포기 주체인 주택도시보증공사와 동일한 법인이 아니며, 경매신청채권자인 서울보증보험과도 구별됩니다. 이 포기가 한국토지주택공사 명의의 120,000,000원 임차권까지 유효하게 해소하는지는 확인되지 않았습니다.
포기 적용 확인 시: 해당 120,000,000원 임차권에 관해 매수인 상대 미배당 잔액 청구 포기와 등기 말소가 유효하게 확인된다면, 그 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 단, 해당 포기는 그 권리에만 적용되므로 적용 범위 밖의 다른 임차권이나 점유 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 실질취득가격 — 최저가가 아닌 총부담 기준
현재 회차 최저매각가 47,530,000원에 낙찰된다고 가정하겠습니다. 집행비용과 임차권 우선배당을 반영한 예상배당표에 따르면 미배당 보증금은 73,725,540원입니다. 이 금액이 매수인에게 승계된다면 실제 부담은 최저매각가보다 훨씬 커집니다.
| 취득비용 구성 | 금액 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 47,530,000원 |
| 조건부 인수 보증금 | 73,725,540원 |
| 실질취득 합계 (인수 시) | 121,255,540원 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 75,500,000원 |
| 최신 실거래 | 69,000,000원 |
실질취득 121,255,540원은 주어진 배당표의 미배당 인수액을 적용한 계산입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등은 별도로 포함하지 않았습니다. 인수액은 실제 배당과 유효한 포기 여부에 따라 달라집니다.
이는 최근 12개월 평균 75,500,000원의 약 160.6% 수준입니다. 낙찰가 47,530,000원만 시세와 비교해 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 실거래는 하락 추세
태림더끌리움씨티의 유사 면적 14.65~14.99㎡ 거래를 살펴보면 과거에는 1억원을 넘는 거래도 있었지만 최근 거래 수준은 낮아졌습니다. 전체 12건의 평균은 88,150,000원인 반면, 최근 12개월 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 69,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 20.1% 하락한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.99㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.11 | 14.65㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.65㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 14.65㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.06 | 14.99㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 14.65㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 14.99㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2024.12 | 14.99㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 14.65㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 14.65㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 14.99㎡ | 6 | 135,800,000원 |
| 2023.10 | 14.65㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 88,150,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 75,500,000원 (4건) |
| 최신 거래 | 2026.06 · 69,000,000원 |
| 최근 가격 추세 | -20.1% |
| 최저가 / 최근 시세 | 63.0% (인수금 제외한 낙찰가만 비교) |
| 실질취득 / 최근 시세 | 약 160.6% (인수 시) |
특히 인수 부담이 실제로 남는다면 실질취득 121,255,540원은 최근 평균은 물론 최신 거래보다도 높습니다. 최근 하락 추세에서 가격 경쟁력은 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,255,540원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차권 | 120,000,000원 | 46,274,460원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 23,206,975원 | 0원 |
| 3. 농협은행 가압류 | 6,683,740원 | 0원 |
| 4. 농협은행 가압류 | 18,524,115원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,255,540원은 추정치입니다. 잔여 매각대금 46,274,460원은 임차권에 우선 배당되는 가정이며, 일반 채권자 배당은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제·채권액 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 총부담 감소로 이어지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 조건부 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 47,530,000원 | 73,725,540원 | 121,255,540원 |
| 3회 유찰 시 | 33,270,999원 | 87,727,879원 | 120,998,878원 |
| 4회 유찰 시 | 23,289,699원 | 97,529,516원 | 120,819,215원 |
실질취득은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정치 차이로 회차별 총액에 소폭 차이가 있습니다. 표는 인수 위험이 남는 경우의 조건부 시나리오이며, 보증금 잔액에 대한 유효한 포기가 확인된다면 해당 인수액은 0원으로 다시 산정해야 합니다.
반대로 해당 임차권의 잔액 청구 포기와 말소가 유효하게 확인되면 그 권리의 실질 인수는 0원이 되므로 가격 판단 자체가 달라집니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 포기 문구의 정확한 적용 대상이 핵심입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시청 동측 근거리로, 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편은 전반적으로 보통입니다.
- 건물. 2020.09.29 준공된 지상 16층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다. 감정상 위반건축물 표시와 공부 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역으로 북측 약 35m 도로에 접하며, 공시지가는 5,094,000원/㎡입니다. 시가지경관지구·특정용도제한지구·철도보호지구 등 관련 규제도 확인됩니다.
- 환금성. 130세대의 소형 주거시설로, 최근 거래 수준이 과거보다 낮아졌습니다. 최근 가격 추세 -20.1%를 고려하면 높은 실질취득가격을 매도 시 회수할 수 있을지 보수적으로 판단해야 합니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰되었으나 인수형 권리 문제 때문에 단순 낙찰가 할인율만으로 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 포기 주체 일치 여부. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 포기 내용이 등기된 한국토지주택공사 명의의 임차권에도 유효하게 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 단순한 포기 문구만 확인하지 말고, 매수인에 대한 보증금 잔액 청구권 소멸과 해당 임차권등기의 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자. 보증기관 명의의 임차권등기와 실제 거주자의 점유는 별개의 문제입니다. 실제 점유관계와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원의 배당 순위, 예상배당액, 미배당 잔액과 다른 채권자의 배당 여부를 검토해야 합니다.
- 파산 관련 사항. 2024.07.03 등기된 파산선고와 경매절차의 관계, 필요한 매각조건 및 절차상 문제를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 69,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 오피스텔 표기와 도시형생활주택 이용상태를 구분하고, 건축물대장·용도·세금·대출조건을 확인해야 합니다.
- 기타 비용. 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비용, 실제 점유자의 권리관계를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 임차권 포기·말소 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,753만원에 산다”와 “4,753만원만 부담한다”는 다르다
이 사건의 외형적 매력은 감정가 97,000,000원 대비 최저매각가가 47,530,000원이라는 점입니다. 그러나 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 73,725,540원을 매수인이 인수한다면 실질취득은 121,255,540원입니다.
최근 12개월 평균 75,500,000원, 최신 거래 69,000,000원, 최근 가격 추세 -20.1%를 고려하면 이 취득비용은 현재 시세 수준보다 상당히 높습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수 보증금이 증가한다면 실질취득은 120,000,000원 안팎에 머물 수 있습니다.
물론 주택도시보증공사의 보증금 잔액 청구 포기와 임차권 말소 동의는 중요한 위험 해소 요소입니다. 다만 해당 문구의 주체와 등기된 한국토지주택공사가 일치하지 않기 때문에, 이 임차권에 그 포기가 적용되는지는 별도로 입증되어야 합니다.
현재 결론은 입찰 보류입니다. 인수 위험이 실제로 남는다면 가격 경쟁력이 부족하고, 이를 해소하는 포기가 유효하다면 평가가 달라집니다. 이 물건의 투자 판단을 결정하는 것은 낮은 최저가나 유찰 횟수가 아니라 120,000,000원 임차권의 정확한 권리귀속과 미배당 잔액 청구권의 유효한 소멸 여부입니다.
