의정부지방법원 2025타경4776. 파주시 야동동 279-10, 279-11 소재 부동산으로, 사건 용도는 기타 + 토지이고 감정평가상 대상 건물은 공히 공장으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 금농산업개발주식회사이며, 2019.06.25 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 중소기업은행에 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.10 박애숙 명의의 채권최고액 98,000,000원 근저당이 설정됐고, 박애숙이 2025.09.01 임의경매개시결정을 등기했습니다. 두 권리는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상배당에서도 중소기업은행과 박애숙 채권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4776 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 279-10, 279-11 가동 · 경기도 파주시 월롱산로 105-21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 대상물건(5-가~7-다) 공히 공장으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 판넬마감 · 하이새시 창호 |
| 설비 | 기본적인 전기설비 · 위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 금농산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,495,722,000원 / 3,182,904,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박애숙 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
2019.06.25 금농산업개발주식회사가 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서, 그 이전에 존재하던 압류·가압류·근저당·경매 관련 등기들은 같은 매각 과정에서 정리됐습니다. 현재 이어지는 핵심 권리는 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 2,520,000,000원입니다. 2025년 박애숙 근저당과 임의경매개시결정은 그 뒤 권리이므로 이번 매각으로 소멸 대상입니다.
② 점유·임차 조사 — 모두 말소기준일 이후 전입
| 점유·임차 조사자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임영택 | 미상 | 2019.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 농업회사법인 옹골찬(주)(임영택) | 미상 | 2020.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 공간개발산업(주)(임영택) | 미상 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 쿨헤드웜하트(주)(남상혁) | 가동 | 2020.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
조사된 4건의 전입일은 모두 말소기준일인 2019.06.25 이후입니다. 따라서 이 조사 내용만 놓고 보면 대항력은 없고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문, 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 6,495,722,000원, 현재 최저매각가는 3,182,904,000원입니다. 이미 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 공장과 토지가 함께 묶인 물건인 만큼 현장 상태, 토지 활용성, 제시외 건물, 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 포함 범위를 중심으로 가격 적정성을 따져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,182,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,229,040원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 2,520,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박애숙 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 530,674,960원 |
현재 최저매각가 가정에서는 채권자 총 채권 2,618,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 530,674,960원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 신청채권자 박애숙의 98,000,000원도 전액 배당됩니다. 반면 3회 유찰 시 매각가가 2,228,032,800원으로 내려가면 총 미배당이 414,647,528원으로 발생하고 박애숙 배당은 0원, 4회 유찰 시 매각가 1,559,622,960원에서는 총 미배당이 1,076,373,270원으로 증가합니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 위치. 경기도 파주시 야동동 소재 문산제일고등학교 북측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 이용. 대상물건(5-가~7-다)은 공히 공장으로 이용 중이며, 일반철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 위생 및 급배수설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km)이 포함됩니다.
- 일부 토지. 대상물건(3,4)은 준보전산지에도 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 별지 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2019-183호까지 실제 매각대상에 어떻게 포함되는지 감정평가명세표와 대조하세요.
- 점유자 현황 재확인. 임영택, 농업회사법인 옹골찬(주)(임영택), 공간개발산업(주)(임영택), 쿨헤드웜하트(주)(남상혁)의 실제 점유 부분과 계약관계, 보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
- 공매공고 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 경매 진행의 관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 공장·토지 현황 확인. 공부상 범위와 현황, 제시외 건물, 설비와 현장 이용상태를 직접 대조하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사시설 제한보호구역, 일부 준보전산지 조건이 향후 이용계획과 맞는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 향후 추가 유찰 시 채권 미배당은 커지지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 명료, 승부처는 현장과 매각범위
이 사건의 등기상 권리 구조는 생각보다 단순합니다. 2019.06.25 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입도 모두 그 이후라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건 자체는 공장과 토지가 묶인 일괄매각이고, 제시외 건물·공장 및 광업재단저당 목록, 여러 점유 주체, 공매공고 이력까지 함께 봐야 합니다.
현재 최저가는 3,182,904,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 현장조사와 매각범위 확인 없이는 가격판단을 끝낼 수 없는 공장·토지형 사건입니다. 입찰 전에는 특히 일괄매각 대상, 제시외 건물과 설비, 실제 점유관계를 원문 서류와 현장에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
