의정부지방법원 2026타경70525. 양주시 덕계동 현대아파트 102동 19층 1904호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물의 19층입니다. 집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방·식당, 욕실, 발코니 등의 구조이고 사용승인일은 1997.07.09입니다.
가격은 한 차례 조정됐습니다. 감정가 185,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 129,500,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 면적의 최근 12개월 거래 평균 179,630,000원과 비교한 비율은 72.1%이고, 최신 거래는 2026.06 203,500,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 0.6%로 하락 추세가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 203-6 현대아파트 102동 19층 1904호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 59.986㎡ · 방3 · 20층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 손장희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 / 말소기준 | 104,281,463원 / 주식회사페퍼저축은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.03 주식회사페퍼저축은행 근저당권, 채권최고액 114,000,000원입니다. 이후 국 압류, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 양주시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.1%
현대아파트 동일면적 거래 표본입니다. 단지는 350세대, 사용승인일은 1997.07.09이고, 비교 대상 면적은 59.986㎡입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.99㎡ | 12 | 203,500,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 18 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 15 | 203,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 1 | 143,800,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 16 | 192,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.986㎡ | 10건 | 179,630,000원 |
전체 거래 표본 평균은 179,441,666원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 179,630,000원을 우선합니다. 현재 최저가 129,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.1%입니다. 최신 2026.06 거래도 203,500,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 최근과 이전 가격 흐름은 0.6%로, 데이터상 하락 추세로 볼 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,833,348원 | 10,833,348원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,053,652원 |
현재 회차 시나리오에서는 채권자 총 청구액 124,833,348원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 2,053,652원이 발생하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 덕계동 소재 덕계역 북측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 덕계역(1호선)이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물의 19층이며 사용승인일은 1997.07.09입니다. 기본 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·난방·도시가스 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·철도보호지구 등에 해당하며 철도 저촉 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 777,000원/㎡입니다.
- 단지. 현대아파트 350세대이며 동일면적 거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가 현장조사에서 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.08.03 을구 10번 주식회사페퍼저축은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 등기 변동 확인. 2026.05.11 을구 11-1 근저당권이전 등기가 있으므로 해당 권리의 존속·말소 상태도 최신 원본에서 대조하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 129,500,000원은 최근 12개월 평균 179,630,000원의 72.1%이고 최신 거래는 203,500,000원입니다. 가격 메리트는 확인되지만 개별 호수 상태와 점유비용을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인할 것은 세금과 점유
이 사건은 감정가 185,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 129,500,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 평균 179,630,000원의 72.1%이고 최신 거래도 203,500,000원이어서, 데이터상 현재 회차의 가격 경쟁력은 분명합니다.
권리 측면에서도 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 현장 임대관계 미확인은 입찰 전에 해소해야 할 변수입니다. 결론은 가격은 합격권, 세금·점유 확인 후 접근입니다.
