의정부지방법원 2025타경4943. 고양시 덕양구 행신동 행신2차에스케이뷰아파트 201동 6층 604호입니다. 등기상 소유자는 송일호이고, 현재 경매를 신청한 채권자는 덕양신용협동조합입니다. 말소기준권리는 2019.10.31. 설정된 채권최고액 312,000,000원의 근저당권입니다. 같은 덕양신용협동조합이 2024.10.30. 채권최고액 224,400,000원의 근저당권을 추가로 설정했고, 2025.08.27. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
핵심은 후순위 담보채권에 상당한 미배당이 생겨도 그것이 곧바로 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니라는 점입니다. 현재 최저매각가 412,300,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 6,523,000원, 선순위 근저당 312,000,000원, 후순위 근저당 93,777,000원이 배당되고, 담보채권 기준 미배당액은 130,623,000원입니다. 그러나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4943 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 630 행신2차에스케이뷰아파트 201동 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제201동 제6층 제604호 · 철근콘크리트구조 15층 건물 |
| 소유자 | 송일호 |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 412,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 덕양신용협동조합 / 222,075,504원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 11번 덕양신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 19번 덕양신용협동조합 근저당권과 2025.08.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 삼성생명보험·한국스탠다드차타드제일은행·홍콩상하이은행· 우리은행·금강티에스·서울캐피탈대부·바로크레디트대부 관련 근저당과 여러 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 589,000,000원이고 현재 최저매각가는 412,300,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 회차입니다. 추가 유찰 시 데이터상 2회 유찰 회차는 288,610,000원(49%), 3회 유찰 회차는 202,027,000원(34.3%)으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 412,300,000원 | 70% | 130,623,000원 |
| 2회 유찰 시 | 288,610,000원 | 49% | 252,630,540원 |
| 3회 유찰 시 | 202,027,000원 | 34.3% | 338,001,378원 |
다만 이 사건에는 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수는 없습니다. 현재 회차의 가격 적정성은 별도의 최신 실거래 확인이 필요한 영역입니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,523,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 덕양신용협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 덕양신용협동조합 | 224,400,000원 | 93,777,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계 536,400,000원 중 405,777,000원이 배당되고 130,623,000원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 배당 시나리오 — 신청채권자 청구액과 담보채권
경매 신청채권자의 청구액은 222,075,504원입니다. 현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액이 충족되는 것으로 계산되어 있고, 3회 유찰 시에는 배당 계산액이 198,398,622원으로 청구액에 미달하는 시나리오입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 담보채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 412,300,000원 | 405,777,000원 | 130,623,000원 |
| 2회 유찰 | 288,610,000원 | 283,769,460원 | 252,630,540원 |
| 3회 유찰 | 202,027,000원 | 198,398,622원 | 338,001,378원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신능중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 능곡역(경의중앙선)이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 제6층 제604호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로2류·소로3류와 접하고, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 의뢰 목록상 지하2층·지하3층으로 표기된 기계실·전기실·관리사무소는 집합건축물대장 확인 결과 지하1층입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 점유자, 전입관계, 임차권과 배당요구 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.10.31. 을구 11번 덕양신용협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 후순위 근저당. 2024.10.30. 을구 19번 덕양신용협동조합 근저당권은 현재 계산상 일부만 배당되고 미배당이 발생합니다. 매수인 인수와는 구분해서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최신 실거래 자료가 없으므로 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2019.10.31. 덕양신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 412,300,000원 시나리오에서 담보채권 미배당이 130,623,000원 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지는 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 점유·임차관계를 확인하기 전까지 임차인 위험을 완전히 닫아둘 수 없습니다. 둘째, 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔어도 실거래 데이터가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다. 등기상 인수 구조는 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증은 아직 남아 있는 물건입니다.
