의정부지방법원 2026타경70547. 동두천시 생연동 스마트홈A동 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가는 213,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 104,370,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 보증금 190,000,000원의 대항력 임차권을 어떻게 처리하는지에 있습니다.
이수호는 2022.04.09 임대차계약, 2022.04.25 확정일자, 2022.05.26 전입·점유를 갖추고 2024.01.30 임차권등기명령에 따라 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2026.03.17 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 남는 구조입니다. 다만 이번 매각에는 그 결과를 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 600-8 5층 503호 · 도로명 경기도 동두천시 동두천로 276-3 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 5층 건물 중 5층 503호 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 조재윤 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별매각조건으로 0원*
등기부상 2021년 상록신용협동조합 근저당 3건은 2022.06.15 이미 말소됐습니다. 이후 소유권은 조재윤에게 이전됐고 민간임대주택등기가 설정됐습니다. 현재 권리분석의 실질적인 선순위 위험은 2024.01.30 등기된 이수호의 주택임차권입니다. 강제경매개시결정은 2026.03.17로 그보다 늦습니다.
임차인 신고에는 보증기관의 대위·승계 신고가 함께 잡혀 있지만 이는 이수호 보증금을 별도로 더한 것이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금도 190,000,000원 한 건으로 계산해야 합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수호 · 5층 503호 | 2022.05.26 | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실제 임차인 |
| 시보증 | 2022.05.26 | 0원 | 대위신고 | 승계신고 | 이수호 보증금 중복신고 |
이수호는 확정일자 2022.04.25, 전입·점유 2022.05.26으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당요구도 이뤄졌습니다. 보증기관 신고는 이수호 보증금에 대한 대위·승계 성격이므로 190,000,000원에 별도 보증금을 더하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 적용 후 가격은 낮지만 표본은 1건
확인되는 스마트홈A동 실거래는 2025.05 한 건으로, 전용 76.15㎡·5층이 216,200,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 이 한 건의 216,200,000원입니다. 현재 최저가 104,370,000원은 그 금액의 48.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 76.15㎡ | 5 | 216,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 216,200,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 이수호 보증금 | 190,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 따르면 이수호 보증금 중 87,891,180원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이번 매각은 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이므로, 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 원칙상 총부담은 보증금에 수렴
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 104,370,000원 | 87,891,180원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 73,059,000원 | 118,656,062원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 51,141,300원 | 140,179,243원 | 0원* |
* 위 ‘0원’은 이번 매각의 특별매각조건에 따라 해당 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 배당 시뮬레이션상 미배당액 자체가 없어지는 것은 아니며, 그 미배당액을 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 동두천중학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 동두천중앙역이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 준주거지역이며 공시지가는 567,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 스마트홈A동은 9세대로 규모가 작고 확인 실거래도 1건이라, 매입가 대비 할인폭과 별개로 매도 시 거래 속도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현 회차 배당계산상 이수호에게 102,108,820원이 배당되고 87,891,180원이 부족합니다. 특별조건이 없으면 이 부족분이 핵심 인수위험입니다.
- 거래 표본 한계. 최근 거래가 216,200,000원이지만 확인 표본이 1건뿐이므로 그 한 건을 절대적 시세로 보지 마세요.
- 소규모 오피스텔 환금성. 9세대 규모이므로 낙찰 후 재매각·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 싸진 이유보다 ‘인수 0원이 되는 조건’이 더 중요하다
현재 최저가 104,370,000원은 감정가 213,000,000원의 49%, 확인 가능한 최근 거래 216,200,000원의 48.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘반값 오피스텔’로 보면 권리구조의 핵심을 놓칩니다. 이수호의 190,000,000원 임차권은 원래라면 현 회차에서 87,891,180원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 되는 선순위 권리입니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 채권자의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건입니다. 이 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*이 되고, 현재 가격은 최근 확인 거래 대비 크게 낮아집니다. 다만 9세대 소규모 오피스텔이고 실거래 표본도 1건뿐이라 환금성에는 보수적인 평가가 필요합니다. 권리의 승부처는 특별조건, 가격의 승부처는 낮은 매입가와 낮은 거래량의 균형입니다.
