의정부지방법원 2024타경83360. 남양주시 다산동 안강프라이빗 1층 107호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 이치호는 2023.08.24 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,336,400,000원입니다. 같은 날 동작신용협동조합이 채권최고액 1,064,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.27 동작신용협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 가격 하락폭입니다. 감정가 1,310,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 220,172,000원입니다. 다만 감정가 대비 큰 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 특히 근린시설은 개별 호실의 임대조건·점유상태·상권 수요가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 현재 가격이 싸다는 결론은 감정가 대비 낙폭만으로 내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 경춘로 508-8, 1층107호 (다산동, 안강프라이빗) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 10층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 이치호 (2023.08.24 소유권이전 · 거래가액 1,336,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 220,172,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 913,999,203원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.24 근저당권 · 동작신용협동조합 · 채권최고액 1,064,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.24 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 점유·임대상태가 구체적으로 확인되기 전까지는 점유관계에 관한 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기보다 현황을 확인하는 편이 안전합니다.
말소기준권리인 2023.08.24 동작신용협동조합 근저당은 이후 2025.10.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 근저당의 이전은 기존 담보권의 귀속이 바뀐 것이며, 이 사건에서 배당 산정상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 16.81%까지 내려왔지만 ‘싸다’와는 다르다
현재 최저매각가 220,172,000원은 감정가 1,310,000,000원의 16.81% 수준입니다. 현 소유자의 등기상 취득 거래가액 1,336,400,000원과 비교해도 큰 폭으로 내려온 가격입니다. 그러나 취득 거래가액은 2023년 거래이고, 경매 감정가와 현재 최저가의 차이만으로 현재 시장에서의 적정가격을 확정할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 220,172,000원 | 16.81% | 848,110,408원 |
| 6회 유찰 시 | 154,120,400원 | 11.76% | 913,237,286원 |
| 7회 유찰 시 | 107,884,280원 | 8.24% | 958,826,100원 |
5회 유찰이라는 사실 자체는 시장이 앞선 가격대에서 낙찰을 만들지 못했다는 기록입니다. 따라서 이번 사건은 낮아진 최저가 자체보다 그 가격에서 실제 임대·사용 가치가 확보되는지를 검증하는 것이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,882,408원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 1,064,400,000원 | 216,289,592원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 220,172,000원 가정 시 집행비용 3,882,408원을 제외한 216,289,592원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 848,110,408원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시청 제2청사 북서측 인근이며, 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 도농역이 소재해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 107호이며 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 각각 약 25미터, 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 토지 공시지가는 6,412,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 과밀억제권역·공공주택지구·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 포함되고, 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재까지 5회 유찰됐다는 경매 결과를 감안하면, 감정가 자체보다 실제 시장이 받아들이는 가격과 임대·사용가치를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 점검. 220,172,000원은 감정가의 16.81%지만, 감정가 대비 할인률을 현재 시세 대비 할인률로 해석하지 마세요.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 이용상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기상 권리 귀속을 원본과 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 근저당권 미배당액은 848,110,408원이지만, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족액과 매수인의 인수액을 혼동하지 마세요.
- 근린시설 수익성 점검. 1층 근린생활시설인 만큼 현장 이용상태와 실제 임대 가능성을 확인해 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “16.81%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리축은 비교적 선명합니다. 2023.08.24 설정된 동작신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격축은 단순하지 않습니다. 감정가 1,310,000,000원이 5회 유찰돼 220,172,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설의 가치는 실제 점유·임대·상권 수요에 좌우될 수 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격과 현황 검증이 승부처입니다. 낮아진 최저가를 이유로 가격 메리트를 미리 확정하기보다, 현재 가격을 실제 이용가치가 뒷받침하는지를 먼저 확인해야 합니다.
