의정부지방법원 2024타경83360. 남양주시 다산동 안강프라이빗 1층 107호의 근린생활시설입니다. 소유자 이치호는 2023.08.10 매매를 원인으로 거래가액 1,336,400,000원에 취득했고, 2023.08.24 소유권이전과 함께 동작신용협동조합 명의 채권최고액 1,064,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.09.27 동작신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.10.17에는 위 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 매각 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 권리금액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대 여부는 미상으로 기재돼 있어, 점유·임대차 상태는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83360 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 경춘로 508-8, 1층107호 (다산동, 안강프라이빗) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건 내 1층 107호 |
| 소유자 | 이치호 · 2023.08.10 매매 · 거래가액 1,336,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 314,531,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 913,999,203원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
과거 등기에는 우리자산신탁주식회사 명의 신탁과 주식회사지안디벨롭먼트 명의 소유권, 채권최고액 1,494,000,000원의 선행 근저당이 있었지만 해당 신탁과 선행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.08.24 설정된 근저당입니다.
② 임대차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대 여부는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력·우선변제·승계 대상으로 계산되는 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대미상”으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자가 실제로 누구인지와 별도 임대차관계가 존재하는지는 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
감정가 1,310,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 314,531,000원, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 76%가량 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 314,531,000원 | 309,327,566원 | 755,072,434원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 220,171,700원 | 216,289,296원 | 848,110,704원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 154,120,190원 | 151,162,507원 | 913,237,493원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 낮아지는 만큼 근저당권자의 미배당액은 755,072,434원 → 848,110,704원 → 913,237,493원으로 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,203,434원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 1,064,400,000원 | 309,327,566원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 5,203,434원을 제외한 309,327,566원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 755,072,434원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시청 제2청사 북서측 인근이며, 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 도농역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용중이며, 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 25미터, 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 6,412,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 근린생활시설이라는 점은 실제 매수수요와 재매각 가능성을 가격과 함께 보수적으로 점검해야 할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자와 실제 시장가 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 근린생활시설의 현재 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대 여부가 미상으로 기재돼 있습니다. 1층 107호의 실제 점유자와 영업 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 2025.10.17 근저당권 이전관계, 매각물건명세서상 인수사항을 최신 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 220,171,700원, 6회 유찰 시 154,120,190원으로 내려가지만, 낮은 가격만으로 환금성 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
- 용도 특성. 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 실제 사용·임대 가능성과 상권 수요를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.08.24 근저당이 말소기준이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 1,310,000,000원에서 314,531,000원까지 내려왔습니다.
하지만 투자판단의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌나”가 아니라 “현재 시장에서 얼마의 가치가 있나”입니다. 이 사건은 실제 거래시세가 제시되지 않은 근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 할인율을 가격 메리트로 곧바로 환산하기보다는, 점유·임대상태와 실제 상가 시세·수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
