의정부지방법원 2025타경744. 남양주시 진접읍 금곡리 1022 주건축물제1동 1층 115호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점에는 공실로 조사됐습니다. 등기상 현 소유자는 신성철이고, 말소기준권리는 2018.06.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 264,000,000원으로 설정된 뒤 2024.08.19 채권최고액이 232,920,000원으로 변경됐습니다.
등기 순서만 보면 2025.03.11 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사에는 2022.08.30 전입한 보증금 40,000,000원·월차임 1,200,000원의 점유자가 있고, 별도로 매각물건명세서에는 이름이 ‘주식회사’로 표시된 주거 이용 점유 내역이 존재합니다. 후자의 전입일과 보증금은 확인되지 않았으므로 대항력 有로 단정할 수도, 인수 0원으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1022 주건축물제1동 1층115호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진접읍 해밀예당1로215번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 · 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제115호 · 사용승인일 2018.05.17 |
| 소유자 | 신성철 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 119,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 199,092,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.06.12 하나은행 근저당
핵심 말소기준권리는 2018.06.12 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 264,000,000원이고 2024.08.19 변경등기로 232,920,000원이 됐습니다. 2025.03.11 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 1건은 대항력 없음, 1건은 대항력 가능·미상
| 임차 관련 명의 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1311110590628 | 115호 | 2022.08.30 | 40,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
반면 1311110590628 명의의 115호 점유 건은 전입일이 2022.08.30으로, 말소기준권리인 2018.06.12보다 뒤입니다. 따라서 이 내역은 제공된 조사 결과상 대항력 없음으로 정리됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 가격·유찰 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 243,000,000원이고 현재 최저매각가는 119,070,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 119,070,000원 | 116,603,020원 | 147,396,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,349,000원 | 81,448,718원 | 182,551,282원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,344,300원 | 56,894,103원 | 207,105,897원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 199,092,967원입니다. 현재 회차에서는 하나은행에 116,603,020원이 배당되는 시나리오로, 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 이후 더 유찰될수록 매각대금이 감소해 채권 미배당 규모가 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,980원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 264,000,000원 | 116,603,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 264,000,000원 중 116,603,020원이 배당되고 147,396,980원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 전입일·보증금 미상 점유 건은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진접역(지하철4호선) 북서측 인근으로, 주변은 지하철역 주변의 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 감정평가 기준시점에는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 115호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 정방형 내지 장방형, 평탄하게 조성돼 있으며 동·남측 약 15m 내외, 서·북측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(진접택지지구)·택지개발지구 등에 포함되며 공시지가는 2,779,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 원문 확인. ‘주식회사’로 기재된 점유자의 실제 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가 기준시점에는 공실이지만 임차 관련 조사 내역이 별도로 존재하므로 매각기일 전 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 49% 할인율만으로 시세 판단 금지. 최근 실거래 시세와 최신 거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 대항력 판정이 안 된 점유 건이 남아 있으므로 권리 확인 전 이를 확정값으로 보지 않아야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 하나은행 근저당은 최초 채권최고액 264,000,000원에서 2024.08.19 232,920,000원으로 변경등기된 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 미상 임차인 1건”
이 물건은 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%인 119,070,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리에서는 2022.08.30 전입 점유 건이 후순위라 대항력이 없다는 점은 명확하지만, 다른 ‘주식회사’ 점유 건은 전입일과 보증금이 미상입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만, 미상 점유 건의 대항력 여부가 확인되기 전까지는 실질취득비용도 확정적이지 않습니다. 이 사건의 우선순위는 감정가 대비 할인율이 아니라 미상 임차관계의 해소입니다.
